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房企开年打响土地争夺战:新增货值去向高度集中 热点转移中西部

来源:21世纪经济报道 发布时间:2018-3-5 浏览:1995 次 编辑: 小陈

开年以来,规模房企投资速度不减,尤以碧桂园、绿地集团表现抢眼。综合两家第三方机构统计,有3家房企新增货值超500亿,34家房企新增货值超100亿。

亿翰智库研究总监张化东指出,从新增货值,可以透析房企的投资力度、投资方向。“如果说销售数据代表的是过去,那么货值和土地储备代表的则是未来,也构成了房企估值的核心”。

从百强房企拿地表现来看,TOP50房企拿地仍积极,销售规模的马太效应将被继续放大。同时百强房企的投资路径逐渐“西进”,重庆、武汉、郑州、西安这类城市越来越受到关注。

行业门槛抬高

一名房企营销总监认为,从房企拿地和销售表现来看,今年规模房企的竞争将持续激烈,销售门槛越来越高。

据统计,截至2月末,54家房企的新增货值与销售金额之比大于100%,许多企业在加速销售的同时,也在加快对土地储备的补充。

销售百强房企中,有68家在土地市场有所斩获。TOP3房企新增货值在TOP100房企中占比18%,TOP10集中度达36%。

进入2018年,房企各梯队的门槛值也再次提升。2月28日,张化东在与机构的电话会中,谈及目前行业前10房企的门槛值达到260亿。TOP50突破60亿大关,如果全年做不到200亿以上,就很难进入百强了。克而瑞研究中心数据显示,今年1月,百强房企销售金额和面积的总体规模分别同比增长57.8%和43.9%。1月销售数据与去年月均相比分别增长9.5%和12.1%。业内预计,今年楼市相对较平稳,但行业集中度会进一步加快,中小型房企或面临较大压力。

如前所述,1-2月份新增货值上百亿的企业有34家,较2017年12月底增长14家企业,销售金额上百亿的企业增至30家。由于土地市场的竞争未来会传导在销售端,因此可以看出未来企业在销售竞争上会更加激烈。

排名前10的大房企开年来正积极拿地,1-2月新增货值集中度较上月增长8个百分点,增长到47%,使其新增货值集中度与销售金额集中度基本持平,用以保证日后企业的销售得到充足的“粮草”供应。分析指出,新增货值仍高度集中于TOP20房企,未来仍为规模房企的天下。

其中碧桂园2018年1-2月累计新增货值达827亿元。土地投资方向上,碧桂园坚持“卫星城与三四线城市之王,一二线城区挑战者”。绿地集团2018年1-2月新增20幅土地,总可售货值586亿元,其中总建面超过50万平方米的综合体项目超过7个,通过收购获得的土储占比1/4。

规模房企来势汹汹

梳理上述机构关于1-2月的房企新增货值榜单不难看出,有两类房企已经快速进入竞争状态,积极获取土地。

一是绿地、中海、龙湖这类龙头,本身销售规模庞大、土地储备充足的房企。绿地在近两年的规模增长有所放缓,去年新增货值也仅排在15位,落后于其销售排名,今年1-2月新增货值达到934.2亿元,显示出加速发展的决心。中海在换将后,企业发展策略也向规模扩张有所侧重,新增货值位列第3。龙湖近两年发展势头较猛,开年来新增610.7亿元货值,拿地销售比达1.1。

另一类是去年销售过千亿的旭辉、世茂、雅居乐、新城等房企,彼此竞争激烈,在年初便延续去年积极拿地状态,拿地销售比均在0.8以上。

最为突出属旭辉和中南,两家房企1-2月份拿地金额远高于销售金额。中南置地拿地价值164.4亿元,同期销售则为145.6亿元。雅居乐拿地销售比为0.8,1-2月新增货值达到181.3亿元,位列第19位。

此外,亿翰智库发现,几家在业内具有话题性的房企也很积极补充土地储备。

比如,福晟集团新增货值达287.4亿元,新增货值与销售金额比高达442%,投销比高达72%,福晟拥有一支专职拿地的“飞虎队”,2018年公司已收购5个项目,数量占新增项目的70%。卓越集团新增货值292亿元,拿地总价达191亿元,新增货值是同期销售金额的4倍之多,作为来自深圳且优势在商务地产的开发商,公司开始发力全国扩充储备,新增项目主要分布于浙江、江苏、河南、河北等地。泰禾集团2017年土地拓展全面转入到以并购为主,收并购拿地建面占比超九成,2018年1-2月新增货值182.7亿元,新增4个项目全部是收并购获得。

去年业绩增长迅猛的景瑞地产,近期收并购也很活跃。3月1日,景瑞宣布完成对北京市东城区东直门内大街9号院4号楼的一幢四层商业大厦的收购,代价2.8亿元人民币,建筑面积约5768.35平方米。

对此,同策咨询研究总监张宏伟认为,房地产行业销售毛利率和净利率持续走低,为了维持发展速度和规模,房企不惧增加杠杆,增加土储,以抵御市场利润下降和营业成本上升的困境,这样的扩张方式未来将面临更大风险。

值得关注的是,在1-2月新增土地建面上,中西部区域在四大区域中占比最高,达41%,较2017年底提升8个百分点。据悉企业青睐中西部的原因是:去年以来,一线城市尤其北京、上海,人口规模已经饱和,土地资源也越来越稀少;而中西部区域作为一个多核心发展的都市圈,拥有武汉、成都、重庆和西安等多点带动,且交通路网发达、教育发展程度高、经济稳定、配套设施相对完善,整体城市圈发展活跃。

标签: 资讯 土地

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