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近几月以来,西安,南京,杭州等热点城市的房地产市场出现了严重的供不应求现象,新开楼盘频现认筹暴涨,远高于房源数,热点城市一房难求。

 在市场经济条件下,任何市场都莫过于“需求”“供给”两个方面,房地产市场也不例外。我国房地产调控政策频出,甚至动用到限卖,几乎用了相当于冻结交易的最严厉手段,但还是出现热点城市一房难求的现状。这说明,缓解热点城市的房地产市场过热,供不应求的情况,仍需思考我们在需求和供给两方面是否真正做到有效调控。

 纵观我国调控房地产市场的历程,一直是以调控需求为主,尤其是短期需求。例如提升房贷首付比例,差异性提高贷款利率,分情况对需求者进行限购,限贷,限售等措施,对于过热的房地产市场,通过减少有效需求的方式来稳定房价,调控房地产市场平稳发展。

 需求管理或更拉高房价,“抢人才”导致刚需快速膨胀

 总体来说,从需求端来管控房地产市场,的确能起到一定的作用。然而,有一点我们要明确,刚性需求是无法被调控的。也就是说,对于市场内的刚性需求,需求侧的调控是没有用的。不断的限制刚性需求,反而会适得其反,就比如曾经风靡的凯恩斯需求管理政策,为何在后来面临到了瓶颈,就是因为出现结构性供给不足时,需求管理的作用将丧失反而会造成更严重的滞胀,此时只有通过调整供给侧,才能解决。盲目的单方面的进行需求管理只会使得需求更加膨胀,反而更会拉高房价,使得供不应求的情况更甚。

 各个热点城市热衷于抢人大战的同时,都看重人才所能带来的经济效应,而忽略了人才所带来的大量的住房和基础设施需求,而外迁进来的人才们都迫切的需要成家立业,需要住宅,由此产生的对于房屋刚性需求的快速膨胀,使得房屋的供给压力骤增。

 2018年开年后不久,包括成都、西安、长沙(楼盘)、武汉(楼盘)、郑州(楼盘)等多个城市为引进人才或留住人才,宣布提供包括落户优惠、购房或租房补贴等政策支持。最近,珠海(楼盘)更是推出了“送房抢人才”。与“抢人”同步的是房价的变化。以成都来说,2017年,成都落户人口劲增36万,使得新盘一房难求,成都已经出现了“万人抢千套房,买房队伍绵延几公里”的景象。

 缓解一房难求,同样需要从供给侧发力

 所以,当前缓解热点城市一房难求的情况,不仅仅需要从需求端降低房地产融资需求,贯彻落实房子是用来住的的思想,同样需要从供给侧发力。

 首先,我们需要减少开发商恶意囤积房源,拉高房价的行为。政府应对开发商销售行为严加监管,对开发商的房源情况进行摸底排查,以及对周围房地产需求进行市场评估调查,允许开发商在一定范围内进行商业手段对房源进行调整,但应设置底线,严禁通过恶意收缩供给,拉高房价待价而沽的行为。

 其次,我们需要规范开发商分配房源乱象,对于摇号等过程要求公平公开透明,对于茶水费,号费现象进行严厉整顿,降低交易成本,满足市场中的刚性需求者。

 最后,其实我国住宅用地和新建住宅供应不足的情况已经很多年了,而且几年呈现逐年的下降趋势,全国房地产用地占供地面积从2013年的27.4％降至如今的20％左右。所以我们应当增加住房用地供给,在严守耕地红线的基础上,可以进行跨区域的资源配置,对于房屋需求过热的地区,增加土地供给,使得开发商有地可建。

 优化土地出让模式,加强土地购置资金的监管,调整住房户型的结构,减少小高层等建筑形式,增加中小型户型房屋的供给,在规范安全审查制度的情况下,提高建筑小区最低层数要求,增加在单位用地上所能容纳住房者的人数,提高土地使用效率。推进廉租房制度和公共租赁制度,完善住房保障制度,严查将政策性住房转变为商业住房的行为。

 对于产业用地的配套建设租赁房等生活服务设施,提升最低建筑面积占比要求,保障员工住房需求得到满足。加快推进城中村改造和住房改革,可以通过适当的手段,将部分符合要求的小产权房纳入商业用房的范畴,在通过政府耕地审查以及房屋质量审查等等程序之后,允许一部分小产权房入市,用于缓解城市供不应求的情况。