桐乡123房产网

    随着供给侧结构性改革的持续推进，去库存成为大家关心的一大热点话题。

    有意思的是，佛山的去库存情况与其他二、三线城市有所不同。其他城市的库存多是住宅性库存；而佛山则相反，非商品住宅库存较高。这说明佛山的住宅库存实际上并不高。加之近段时间，无论是政府还是银行，均采取了一系列去库存措施，使得住宅库存不但没增加，反而比以前减少了约30％，由1000万平方米减少到700多万平方米。而且在广佛交界板块、禅桂新板块等热点地区，甚至出现了供不应求的现象。所以，笔者认为，在去库存的过程中，佛山应把关注重点放在非商品住宅去库存，尤其是商业地产去库存。

    非商品住宅库存包括三个方面：商业中心、写字楼和公寓。一般来说，写字楼的库存数量是最多的，商业中心的情况相对好一点。而在佛山，特别是市中心，同一路段上同时存在好几个商业中心，这种体量是周边环境消化不了的。

    凡是发展商业体，我们都会谈到消费圈。按照统计，在二线城市，一百万人的消费圈可以容纳150万平方米的集中型商业，也就是大型的商业中心，不包括街铺等一些零散型商业，即人均容纳商业面积约为1.5平方米。如果超过这个量，就没有足够的人流来承接过剩的商业面积，最后只能将其空置。

    商业地产库存高的原因之一，就是城市人口不足以形成对商业中心的消费支撑。由此可见，佛山建设商业中心的步伐是过快的，这其中涉及到信息不对称的问题。

    这种信息不对称的出现，源于开发商在立项时，找不到相应渠道来获取相关市场信息，并进行合理评估，导致商业布点不合理。

    近几年这类情况正逐步改善，类似季华商务同盟、祖庙商会等民间机构开始兴起。笔者认为，不能只依靠一个组织来了解整个城市每个区域的发展状况。这些分区域成立的民间机构，只能深入地了解该片区的具体状况。要建立一个联动的机制，通过多方联动的机构、渠道，商家可以增强沟通，让投资变得更加理性。

    除了信息不对称的原因，笔者认为，此前推出的住宅限购政策，也一定程度上推高了非商品住宅库存。在限购政策之下，开发商扎堆建写字楼吸引投资者，忽略了市场容量的问题，从而造成一下子出现过多写字楼建筑的情况，而市场的消化能力有限。

    此外，目前佛山许多商业体没有个性明显的主题，千篇一律，加上网络购物的冲击，导致近几年商场经营环境比较困难。在这方面，千灯湖区域的宜家家居佛山商城是正面案例，主题明确就是它成功的原因之一。商业中心只有做到差异化、个性化，方可在市场上脱颖而出。

    近期，国务院提出了“商改住”方案，即把商业写字楼改成租赁住房。笔者认为，这个方法很好，但目前在佛山还较难实现。

    诚然，在城市化进程中，对住房的需求非常大。当楼价升到一定程度时，租赁市场会非常活跃，例如现在的深圳、广州。然而在佛山，要想把商业用地改成住宅用地的可能性比较低。原因之一在于，要改变用地性质，就存在政策法规的问题，其中涉及了不少法律问题以及相关政策。

例如使用权年限的改变。政策规定，写字楼的使用年限40年，工业用地是50年，商品住宅是70年。如果将商业住宅改成租赁住房，其中涉及到诸多政策风险和市场机会风险。

    此外，若要将已建成的写字楼改成租赁式住宅，花费成本比较高、回报周期长，开发商短时间内难以收回成本，加上繁琐的手续审批，因此目前佛山几乎没有这类案例。

    也有人提出通过发展众创空间来推动商业用地去库存，对此笔者持保留意见。笔者认为，打造众创空间等手段只能起到辅助作用，它主要是解决渠道问题。而且对于佛山这类制造业城市而言，它对消化库存起到的作用有限。

    在笔者看来，非商品住宅去库存，佛山需要明确的产业引导。千灯湖就是一个成功案例。金融服务配套产业不仅带动了千灯湖片区写字楼的消化，还促进了附近区域的住宅和商业消费。

    归根结底，去库存的核心是发展产业，吸纳人口。有产业，才有就业，最终才能带动消费。因此，还是需要让政府、行业、机构形成共识，给出明确的产业引导，积极发展上、下游企业，以产业发展带动非商品住宅去库存。

    例如华艺装饰市场，沿路都是经营装修相关产品。针对这一产业，我们要积极拓展上、下游企业，例如装修设计、施工公司、家饰软装公司等。要知道，现在仅靠出售产品利润很低，出售服务才是最好的盈利方式。因此，我们要根据不同区域的实际情况，来引导发展与之匹配的产业，形成完整的产业链。