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沪深两市交易所纷纷下发监管函，约束房地产及产能过剩行业公司债。

近日，上海证券交易所（上证所）发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债分类监管的函》（以下简称《监管函》），对房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准；对产能过剩行业分类监管采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，同时根据指标将房地产企业和产能过剩行业企业划分为正常类、关注类和风险类。

10月31日，据中国证券网报道，深圳证券交易所（深交所）也于日前发布了同样的监管函。

值得注意的是，监管函明确，对于存在以下三类情形的房地产企业不得发行公司债券：

1.报告期内违反“国办发[2013]17号”规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；

2.房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为；

3.前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。

而针对房地产企业的公司债券募集资金使用，监管函明确，房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，并且监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

某上市券商固定收益分析师向澎湃新闻指出，由于以前地产公司拿进（地）的时候不需要自有资金，可以先借少量资金，等拍地拍到之后再拿（拍到的地）去做抵质押贷款或者发债，拿到的钱再拿回去支付拍地的钱，所以地产公司比较“有恃无恐”，会“飙”出很高的“地王”来，因为这样也就可以拿到更多的抵押贷款或债券。

“而现在监管限制用发债的资金拿去拍地，相当于少了很大一部分融资的来源，类似于房地产的‘限贷’，限制整个贷款的总量，要求提高‘首付’，本意是打压‘地王’。”该分析师解释。 

100强满足条件的非民营非上市房企可发债

而从对房地产企业发债的门槛来看，在“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准下，上证所限定了4项条件加5个指标。

其中，“基础范围”是符合房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件，发行人应资质良好、主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政政策，并满足以下4个条件：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

对于符合基础范围要求的房地产企业，还将被通过以下5个综合指标评价作一步遴选，并被划分为正常类、关注类和风险类。这五项指标分别包括：最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65％，以及房地产业务非一二线城市占比超过50％。

监管函指出，触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类。

图1：房地产业综合指标。

上述固定收益分析师指出，将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类的意义在于，监管“不希望资质不好的企业发债”。

“因为现在利率走得比较低，且前段时间投资者风险偏好较高，所以整个企业的融资成本都降下来了，包括资质相对较差的企业的融资成本也在跟着往下走。此外，前段时间由于质押较便利，交易所发债总额较多，地产政策放松后，地产债也是爆发式增长，所以（监管）希望在这方面做一些控制。”

该分析师进一步指出，毕竟房地产是强周期行业，虽然目前看来情况较好，但如果限购后行业景气度下滑，（监管）或担忧出现存量债券过高难以偿还的状况。而且由于交易所有很多散户，所以就事前提高风险控制。

过剩行业公司债券被分类监管

与此同时，监管函中还明确了对煤炭、钢铁两类产能过剩行业公司债券分类监管的要求，对产能过剩行业分类监管采取“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准，并根据综合指标评价将企业划分为正常类、关注类和风险类。

从产业政策来看，监管函要求煤炭、钢铁企业应严格落实《国务院化解产能严重过剩矛盾的指导意见》等相关产业政策要求，不得存在违反相关政策新增产能或其他违反产业政策的情形。

其中，煤炭产业发行（挂牌）申请的负面清单包括但不限于：违反国发[2016]7号文新增煤炭产能的；未按照国发[2016]7号文化解煤炭过剩产能的；不符合国发[2016]7号文要求，存在不安全生产、违法违规建设、涉及劣质煤以及生产规模不足300万吨/年的；根据《关于对违法违规建设生产煤矿实施联合惩戒的通知》，存在违法违规建设生产行为的煤矿，被相关部门实施联合惩戒的发行人。

钢铁企业发行（挂牌）申请的负面清单则包括但不限于：即违反国发[2013]41号文及国发[2016]6号文新增钢铁产能的；未按照国发[2016]6号文化解钢铁过剩产能的；不属于工信部公布的《钢铁行业规范条件》三批企业名单中的企业及企业所属集团的。

综合指标则包括：最近一年度净利润小于零；煤企、钢企的最近一年末总资产分别小于400亿、800亿；煤炭、钢铁最近一年营业收入分别小于150亿、450亿；最近一年度净利润小于