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海宁,土拍出地王!熔断10734加配建20640,“冰与火”,你还玩吗?!

来源:虎哥说楼 发布时间:2018-9-6 浏览:374 次 编辑: 小王

713土拍,4朵金花,各有其主,最艳丽的,当然是鹃湖这朵,因为,开得更纯真、更真实,也更符合海宁这座城市的未来!


(图片——土拍结果)
仔细想过,拿18128这块地的应该不是本土的就是深耕的KFS,前者有人脉资源后者有客户积累,所以就应该是“老面孔”,这种时候,还会有“新面孔”,要么是我瞎了要么是开发商疯了,事实的结果果然如此:

开发商:海宁万城


(地理位置图)

18128地块位于市区碧云路东侧、钱江路南侧,北侧就是海宁市高级中学,周边学校林立,硖石小学、硖石中心幼儿园、浙大国际学院环顾左右,东侧不到1KM就是鹃湖公园。



(基本经济指标)

出让面积46645㎡,容积率1.5,建筑面积69968㎡,起价44200万元,楼面起价6317元/㎡。建筑高度在12米-30米。

又见高低配,早是帝王相!排屋+叠墅(小高层)

须配建人才公寓不少于140套,总建筑面积不少于14000平方米,按幢按单元集中设置,其中:120平方米的户型不少于70套;80平方米的户型不少于70套,配建的人才公寓须按不少于1.3车位/100平方米标准配置地下汽车车位,车位所在位置应遵循与配建人才公寓就近、集中原则,并无偿移交,且车位不得占用人防工程位置;

熔断10734外加14000配建和车位,实际楼面地价早已接近15000!房价成本剑指23000!

就算不熔断10734,楼面地价也已悄然新高,但是社会的预期却完全变了,没看到保障房也看见熔断,以为地价凉凉了,实际呢?

外加14000配建和车位,实际楼面地价早已接近    !房价成本剑指      !
政府,你实在是太聪明了!

这是一场没有悬念的新高,但是,说实在的,你要以为接下去的行情还会“疯”,那你就错了!

这周到海宁又跑了一圈,听到和看到的,几乎都在证明一件事情,海宁的市场特别是市区市场,正在逐步进入一个新的阶段——两极分化!


成交量
海宁的数据是公开透明的,根据海宁房超统计的数据,2018年上半年:商品房备案15479套(其中住宅11469套),其中市区备案7700多套(其中住宅5300多套),去年同期商品房备案总计达17499套,其中住宅14703套。
1、2018年上半年住宅销售占总销售的比例为76%!与2017年上半年84.02%相比,略有下滑!
2、2018上半年市区住宅销售占总住宅销售比例46.49%!

从2015年开始,海宁楼市明显呈现“大跨度阶梯式”上升,连续两年全年商品房(含住宅)销售量相当于前两年总和。

年份  套数   增幅
2011  3776   基准
2012  6762   +79%
2013  10776  +59.36%
2014  8801   -18.32%
2015  10199  +15.88%
2016  18159  +78.05%
2017  30661  +68.85%

这是什么概念?桐乡2017全年卖掉的商品房(含住宅)也就1万套出头,海宁18159套,是桐乡的近2倍,今年上半年海宁光住宅就卖到了1.14万套,桐乡上半年住宅含乡镇的出货量也就4000套,接近桐乡的3倍,所以单从数据上看,这是完全不同城市格局下的两个市场,之前的文章也说过,海宁多点开花的城市格局和环杭桥头堡的外溢效应一定会让土拍和开发供需两旺!

一个字:猛!


(图片来源官网,数据截止到6月底)
上个月的成交数据依然亮眼,全市商品房总成交2596套,其中住宅1974套,市区商品房总成交1129套,住宅740套,市区住宅占比:37.49%!

不用猜,主力销售肯定在斜桥、许村镇和长安镇盐仓高新区!


市场存量

(图片来源官网,数据截止到7.12)
截止到7月12日,全市的商品房存量在15816套,其中住宅存量4501套,市区存量2044套!全市存销比0.58,市区存销比0.39!相对桐乡0.13的数据,稍有逊色!

也就是说,在考虑已拍土地转换成增量的情况下,供需市场预示在上半年的行情之后,将有可能转入供需平衡,这为今天和8月8日的土拍其实已经埋下了第1支伏笔!

房价水平

(图片源于:网络)

从商品房房价角度观察,从2011年起到2016年的房价总体平稳,处于8000-10000这个箱体之内,2017年开始成交均价官方并未透露,我们只能从市场上去捕捉相关信息,当然根据6月的调研我们也基本能够了解到(住宅)房价的几个层级:


以高价位,改善性客户的市区城南、鹃湖新区和外溢投资的临杭新区为例:

城南:瓏府的1.75万外加两个30万车位;
鹃湖:伊顿公馆2.0万加20万车位;
许村:华景川兰园2.1万加29万车位;
      桂语东方2.3-2.5加29万车位(待售)
盐仓:潮起东方2.15万加30万车位;
      之江明月2.6万加40万车位;

以低价位,刚需外加投资的斜桥、经开(西区)为例:
经开区:欣隆府1.4万外加15万车位;
城西:万城尚园1.5万外加20万车位;
斜桥:万城雅园1.38万外加18万车位;
      洛塘公馆1.38万外加18万车位;
还有一些盐官和黄湾尖山的盘,基本上也在1.2-1.5万之间;

从普通商品房角度考量,记忆中的2014-2015年的海宁市场,5000(卡森卫星城)-7500(开元名都)是相对的低点范围,参照这批房源同等区域楼盘现在1.5-1.8万的房价,已经上涨200%!

房价有涨幅过猛的嫌疑,这为土拍埋下第2支伏笔!

主力产品
我们要着重提出合院、排屋和叠墅之类的产品,由于海宁的城市规划中有限高的要求,所以大量的项目从容积率和产品溢价两方面考虑,都着眼于低密度住宅的开发,随着地价的节节上升,叠墅这类过渡性产品就“应运而生”!

之前,开发最成功的叠排产品当属工联的紫郡和红郡,之后产品在客户需求和开发商研发之下得以充分的优化,从鸿翔十里风荷院、桃花源到吉鸿的观塘里,华鸿万墅、原墅、正黄金域合院以及到最近新晋即将面市的工联望园,无论从建筑风格还是产品细节,都已经做到极致!叠排的房价(考虑到车位溢价)从1.6-2.2万不等;
价格不是重点,重点的是量能,因为这样产品面积一般从140-220平米,主流的供应,会消耗较大的改善性消费,外加3-5万的排屋合院以及2500万级别以上的双拼塔尖消费,从总量上考虑,相当惊人,而叠墅,当是未来竞争的“红海”!

这对开发商的产品研发提出了更高的要求,也为有这方面需求的客户提供了极佳的改善居住的选择机会!

改善性产品“同质化”,预示未来竞争将日趋激烈,这为土拍埋下第3支伏笔!

土地市场
面粉价推导面包价,2017年海宁市(含周边乡镇)一共有37块土地进行了拍卖,出让面积达至1869亩,成交金额近130亿,我们看到最高的楼面地价(鹃湖板块:伊顿公馆)是10752元/平米!


(图片来源:网络)

虽然2017年出台了相关拍地限价政策,从成交楼面价上起到了干扰房价预期的效果,但对于开发企业而言,限价虽然限制楼面价,但自持也好,配建保障房也罢,还是变相提高了真实楼面价格,所以演变到最后,必然会导致预售证难产以及“天价”车位和“水分”装修的出现。


(图片来源:网络)

2018年上半年海宁土地市场供地总数达60宗,涉及土地拍卖总额达89.43亿元;其中商住用地共计10宗,涉及商住用地拍卖总额达71.41亿元,但是最具看点的,2018年上半年出让的“地王”,均处于乡镇(包括临杭新区),以杭海城际沿线为主!

真正市区土拍的看点,就是713这4宗宅地中的3宗!这是土拍埋下的第4支伏笔!

市场需求
客户的需求就是开发商的需求,开发商的需求就是政府出让土地的动力!土地财政的源头就
是钱!说到需求,今年最基本的需求人群是哪类?刚需、改善还是投资客?

你会回答:刚需!
告诉你:P,今年的大部分都是打着“刚需”外衣的投资客!说投资,别辱没了真正投资客,这类客户的绝大部分,都是投资名义的投机!
你仔细观察一下,单价1.0-1.5万之间的客户绝大部分是不是这样,他们不是没得住,而只是心里恐惧和不甘,想投资一套而已,实在不行,才是自己住!这种客户,房价只要下跌或不涨,犹豫、恐惧、后悔瞬间爆发,这种需求,就是风口的一阵风,风起时,是只猪都能上天,风停了,发现你已经挂了!

而这个市场最真实的和稳定的需求,其实是在去年开始爆发的改善性人群,学区也好,二孩也罢,但最终归结于产品!想起虎哥之前卖桐乡高尔夫那个时候的事情,某总总结说,改善性人群的购房,就如吃燕窝,他今天不吃,饿不死,不像刚需的,买房当吃饭,不买不行!

那时候,听起来很有道理,但不知道什么时候,我忽然发现,这是个悖论!如果改善性人群追求的不是改善,而是房价的涨幅,那就不是改善,而是投资和投机,如果是真实的改善客户,那么其实产品的竞争力才是主导消费的主因,只有激发出需求才能赢得市场,而有了市场,房价的保值增值就是自然的结果,反过来又会形成正循环!

我想,这才是未来房企竞争的核心和重点,也是利润的源泉!

这是土拍埋下的第5支伏笔,也是最重要的一支!

结论
未来的土地,会差距拉大,稀缺地块会备受青睐,地价也更抗跌!
未来的房价,会两极分化,优质项目如藏品珍贵,房价跌时抗跌,涨时领涨!
未来的房企,会优胜劣汰,资金实力和产品实力决定谁能笑到最后!
未来的客户,会阶层分化,有钱有脑才会赢!
未来的市场,会冷热不均,不同的产品、客群和开发商,会有不同的游戏规则!

其实最担心的土拍结果的,不是开发商,也不是客户,而是ZF!

昨天新任嘉兴市委书记张兵同志先后实地考察了鹃湖浙大海宁国际校区、杭海城际铁路碧云路站项目现场、上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区等地,随后召开工作汇报会。挺巧!


(图片来源于网络)

不过对于你来说,下半年楼市里陪玩“冰与火”,你还吃得消吗?8月8日许村土拍也不差,还是要记住,是个例!不信,走着瞧~



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