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房价出现波动,自住和改善型客户买房,如何看清“减配”这个坑?!

来源:虎哥说楼 发布时间:2018-9-25 浏览:1480 次 编辑: 小储

俗话说:好货不便宜,便宜没好货!

说的就是在购买商品的时候,

要关注价格,但更要关注性价比;

还有一句话:只有买错的,没有卖错的!

指的是,相对而言,卖家总比买家精明;


高周转模式下,人心异常浮躁,“裹挟”这两个字,实在贴切不过,就连以“情怀”著称的绿城,这两年也被迫加快项目开发节奏和周期,要现金流要利润,更重要的的是要市场份额

激烈的竞争,上行中靠着资本和杠杆做负债,一路狂奔,下行中,比拼的是融资能力和现金流!赚多赚少两说,活下去才是硬道理,因此,期房的风险就越发体现出来,特别是限价严重和投资客盛行的项目,都是以“买到就是赚到为标准”,谁还会去关注产品的品质和质量,底线较低的开发商则在“控成本”上面动足了脑筋!

面对这些地王项目,始终摆着一道难以两全的选择题:价格压力下,为了保证品质而赔钱赚口碑,还是为了利润悄悄减配。

毕竟大部分的购房群体,没有专业的购房经验;

毕竟现有的《商品房买卖合同》,遗留下了很多让期房品质波动的“渗漏”点;


根据凤凰网房产杭州站的了解,仅在杭州,超80%受访者表示遇到过减配,大部分购房者抱怨:房价涨了质量却更差了!

而最近嘉兴市场的压力日益显现,房价出现的波动下,高地价项目,高周转企业的“减配”冲动愈发明显,毕竟销售任务要完成,这个项目少赚点少赔点,有了钱可以再去低价拿地,可以再赚回来,逻辑没毛病,可是,买到“减配”期房的客户又怎么办呢?

与杭州和嘉兴不同,桐乡本地市场的精装修项目还是屈指可数,至少,在精装修环节上,高溢价低成本的可能大大降低,但是涉及到外立面,园林,公共部分的,那就不好说了。

只有想不到没有减不到,开发商减配的地方让你想都想不到,根据市场经验,减配的环节主要集中在:换材料、换品牌、减功能这些环节上。

合同里有明确约定的肯定会比较难操作,但是没有约定的部分和环节,一旦减配,客户看不到,完全看运气。


比如精装修,政府限价,房价上涨的时候,800的成本可以叫到3000,反正赚钱,大家都默认,有样板房的,里面也都贴着“非交付标准”,想想也算了,现在市场一旦有个风吹草动,估计有样板房的恨不得关掉,没样板房的,索性连样板房都不提供了。(万一被客户拍照了当做证据,只会给自己找麻烦呗)

除此之外,小区的公共部分更是减配的重灾区,大到园林景观,小到入户大厅,全部都可以进行减配。这些部分基本不会在合同和样板房中做体现,即使当时开发商有对外宣传或是口头承诺,一旦出现减配,购房者也很难维权

此外,大部分开发商不会轻易在影响结构安全和消防安全的建筑主体上减配。不过,外立面上似乎仍然可以钻个空子。

以涂料为例,在合同或报批文件中,一般并不会明确涂料的具体种类。开发商在施工过程中能够选择真石漆、普通弹性涂料以及平涂等不同涂料,三者的单价差异也相当之大。

你说上海、杭州、嘉兴等地区限价严重的地区,楼盘利润严重缩水甚至亏钱,还算有牵强的理由,但是像桐乡这里房价在预售申报阶段基本“绿灯”的情况下,如果开发商恶意减配,那就非常不应该和不道德,这一点无论是政府还是客户都应强烈关注。




收集了一下相关的信息,对可能产生减配的地方给大家提个醒:


懂工程的人都知道,石材、玻璃幕墙乃至铝板这些大面积使用的材料,要降低成本,是很容易的事情,同样的花岗岩大理石,同一个色系,不同的矿脉,不同的品相和档次,价格相差可以达到50%-70%,而玻璃幕墙的玻璃的厚度,白玻的级别也相差很大,至于铝板,除非特别注明,一不小心就被同色系的涂料替代。

外墙涂料,就算是真石漆,也有很多种类型,由于大部分的高层的基座都采用干挂大理石,说得来,大理石干挂还有湿贴这种减成本的工艺,2-3层也就是6米以上的部分,一般客户是没有办法用肉眼去甄别的,何况如果采用的同一色系的普通弹性涂料或则平涂的话,那真的是天鹅到丑小鸭的落差,这些,在一般的商品房买卖合同里,只会写着,外墙:真石漆、弹性涂料,这种简单的说明。

景观绿化方面,就算同一品种,胸径的大小价格天壤之别,你想想7公分胸径的香樟和30公分的相差多少?如果采用用普通的品种来代替名贵树种的话,那就更明显,更别说啥树形树貌了,记得崇福宝马花园不?一旦项目进入危机阶段,勉强验收通过交付使用,去看看种的景观,连联建房都不如,树干就手指头那么细。

小品、灯光这些也是,雕塑大的可以换小的,雕塑小的可以换材料,反正后期有物业公司撑着,要没有了底线,啥都干得出来!

对了,还有更奇葩的,景观绿化的土方,如果是建筑垃圾垫的底,不但土壤的酸碱严重不达标,而且植物的存活率大大降低,有些土方,还会都有污染源的隐患,这一车一车的泥土,也是很有讲究的,记得绍兴刚刚发生过一个案例,群诉开发商土方不合格。

入户大堂和智能化这种,就只能看效果图去对比了,减配的项目,能仿造到效果图70%已经算有良心的了,大部分都是效果图公司的渲染功劳,门禁系统,智能化公司提供的选择方案更加多,现在绝大部分的都是数字机,但是也有半数字和半模拟的机器,容易发热老化,但成本一半都不到,700-1000的数字机,半数字的300就够了!

公共道路部分,虽然没有那么夸张,但就算是石材,毛面还是光面,厚度,品种,拼铺的花纹和工艺,都和成本直接挂钩。

这个减配起来就更简单了,同样的色彩,地库地坪的材料完全不同,到了梅雨季节,一目了然的结果,价格相差几倍。

如果涉及到精装修,只要是合同中没有约束的部分,都有可能减配,比如合同中若标注“选用xx品牌及同类型品牌”,那就等同于减配,即便是同一品牌的产品,也有不同的型号,这些,如果你是搞装修的或则卖装修材料的,应该比我都懂。


减配的项目,短期内降低了成本,但是楼盘交付后品质降低,客户对企业的信任度缺失,进入二手房市场,造成资产缩水,同一地段相差几千一平米的比比皆是,严重的减配,长期来看,还会有安全的隐患。

这个阶段买房,要选择品牌开发商,更要远离高周转,高负债的开发商,这是最基本的常识,对于商品房买卖合同,要仔细看清,对于样板房,建筑材料,配套细节的展示都应该有一定的记录取证,以便在收房的时候仔细核对,遇到问题可以合法维权。

对于开发商,完全看自身的诚信程度,对于合约的尊重直接导致企业的口碑,一般情况下,房价向下波动超过周边平均房价15%的楼盘都有减配的嫌疑,“没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨”。

政府这只无形的手,这个时候应该加强监管和处罚力度,为老百姓办实事,办好事,不是一句口号,还是要落实到切切实实的实际当中去,毕竟,市场乱了,谁都不能幸免,地,也就别想卖好了。

房价便宜了,品质不降,那叫真本事,客户举双手欢迎,造福于民,现金流也加速回流,可以有,反之,那叫羊毛出在羊身上,丑媳妇总要见公婆!



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