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国庆,万科一句“活下去”,《无双》精神分裂的背后,传播的不止是焦虑和恐惧!

来源:123房产网 发布时间:2018-10-8 浏览:1383 次 编辑: 小李

 
某TOP级房企秋季的季度会议的三个字——“活下去”,染红了“朋友圈”,估计月末那几天的半夜里,某些高负债高周转的房企高管会梦魇,说梦话都会骂娘,在日子已经不好过了,还要来“捣乱”!

而在我的记忆中,这家央企在历次调控的关键时刻,经常有惊人之举,充当着最后一根稻草的角色!

前一天的高管会议,后一天就是“活下去”的全员会议主题。

面对可能的压力和危机,一般公司都会防患于未然,高周转的碧桂园和恒大早在7-8月就开始默契踩刹车,9月末的这家央企,披着黄袍很淡定的喊出了声,这一句,虽未惊天动地,但对于现在的市场,无疑于一桶冰水,瑟瑟惶恐!
最关键的,巧合也好计划也罢,反正在最煎熬的厦门市场上,一个远在郊区的白鹭郡项目祭出了五折促销的“大杀器”,反复确认过后,精装和车位扒掉后的房价,基本比之前的下跌36%!107套房源有70套左右的成交,70%的销量,这么点量微不足道,但配合着“活下去”的主题,这样的行为,耐人寻味。
业内开着玩笑的初步测算,如果按照现在这家房企12500亿的潜在货值,全部打8折甩货后10000亿,其中2500亿的灰飞烟灭正好是这家企业全生命周期的利润,玩了一圈回来归0!你信吗?
当然不信,第一,卖谁去?第二,舍得吗?
话音未了的几个月之前的中央经济会议的主题,有六个“稳”字,而这家房企的半年度会议的主题,也是“稳健发展”,三个月光景,就如此不堪了?!
要知道,在中国,典型性企业的背后,大多数都有着创始人个人的光环和情节,而这家“红烧肉”故事出名,在资本市场上被当做“红烧肉”争抢的白马股房企,自然赫赫有名!
要知道,2013年喊出地产下半场,“白银十年”这句话,坚持相对稳健保守5年到现在,在我眼里,这么大规模的房企中,已经是非常稳健的公司了,为什么在这个时候:

是恶狠狠的踩那一脚还是不顾一切捅破那层“国J民T”羞答答的窗户纸?!


桐乡房企众生相:
碧桂园、祥生说,你还没说,我就懂,锅,我背!
招商、绿地说,你是大哥,你先,我们是一个爸!
龙湖、中天、佳源、荣安说,乱弹琴,捣糨糊!
巨成、桐昆本地房企,心中暗骂,默不作声!

  贰
万科也好,碧桂园也罢,回顾2013年对后市的判断,谁都没有错,因为,是眼光尺度的问题,万科用的是10年的长期标尺,而碧桂园、恒大,用的是3-5年中短期望远镜;
当然,风险的喜好程度也不一而论,对于万科,没有7成把握是不行的,但对于碧桂园之类的房企,只要过50%的概率,哪怕是1%,就愿意放杠杆,2015-2018,这一轮,万科和郁亮错过那么一点点的,是那万人敬仰的“铁王座”。
2013年,万科的研究模型发现了两个重要的数据。
第一,中国的套户比达到1.2,也就是说100家有120套房子,超过了国际1.1的均衡线。这意味着,中国整体的短缺时代已经结束了;
(回头看:中国的家庭正在越来越“单核化”,即之前几代同堂的聚居模式正在瓦解,而且在房价上涨过程中,投资性趋利效应被完美释放,所以这个国际均衡线,并不符合“改革开放”后的中国国情)
第二,2011年到2013年,是中国住房建造的历史高峰,开工面积历史最高。
(回头看:去库存的手段,用“棚改”拉动,出清历史库存并在房价上涨过程中顺利将政府负债顺利转移到居民负债,俗称“为国接盘”)
万科的长期判断没有错,从长期看房地产的黄金时代已经结束,城市化的进程还在继续,只是这一轮兴奋过后,透支了未来的消费力,2018下半年起对于房企来说,特别对于中小房企来说,更艰难,但,这也许是某些人期许的整合良机,螳螂捕蝉,黄雀在后。
在万科眼里,城市化进程中,特别是发达国家历史上,城市化进程第二阶段,50%-60%之间,都呈现出明显的马太效应,人口从小城市流向大城市,全球现象,无一例外,越靠近75%这个阶段,小城市的流失越大。
但是,戏剧性的中国特色仿佛在一夜之间点石成金,去库存、一二线城市严格限购,更重要的是2015年中国货币政策的转向,一、二线人口外溢外加货币放水再加棚改刺激成就了这波行情。
所以2013起的那个阶段,万科的中短期与长期判断开始背离,因为:万科只是就房产判断了房产,而没有站在更高层面上思考这个问题,政治经济学,政治先,经济后。
中国很大,大到需要因地制宜,因城施策。
在中国,严谨的科学数据研究+国情思维模式+N%的赌性=完美的思维逻辑!
根据万科的佛系估计,房价从2013年到2022年的涨幅不会超过1.3倍,但实际上,这一轮去库存后,中国很多市的房价进入两万元,很多县的房价进入万元时代,我不知道万科的这个预测是否考虑到了货币的再次“大放水”。
怎么想怎么理解都认为万科之前的研究都是建立在理论基础上的,思维良性,但与现实脱离的确较大,何况还有政策上的导向问题;
只是,我们需要明确的一点,市场在该慢的时候快了,该减的时候增了,那么真正需要慢与减的时候,自然是比较痛苦!
所以,
万科说“活下去”,不只是对自己说的,也是对其他人说的,这里的其他人,大多指向应是民营!
万科说“活下去”,提醒大家的是要有充分的过冬意识和转型意识,未来的需求,已经开始从追求“量”到“质”的转变!

  叁
任“大炮”说过,房地产就像是尿壶,政府着急的时候,自然会把它拿出来用用,不着急的时候,又把它丢到了一边;现在的问题是,地方政府的尿还没尿完,中央政府把尿壶要收回去放一边了;
还是那句话,脱离政治的经济,在中国,不行!脱离整体经济、金融政策的房地产,更不行!
楼市目前的背景:股市不断在筑底,房地产开始转势,2018下半年负面的新闻也越来越多,社会上的确也开始有很多质疑的声音;
中国整体的经济和政策,去杠杆、去产能、去库存、降成本、补短板,2016-2018年就是波动筑底。2016-2017年,第一个小周期筑底,然后从2018年经济又开始回落,应该是2018年下半年最惨烈(内需和出口都在承受压力),但这一次回调大致会在2019年上半年见第二次底部,结构性的宽松一定会有,所以针对房地产整体上大概率2019年上半年会从断崖和失速中逐步稳定下来,按股市的说法,“左脚”落地;
刮骨疗伤,去杠杆是真的痛苦,这种痛苦就如戒毒一般,历史上没有哪个经济体在去杠杆过程中没有阵痛,政府到民间都已经习惯“放水”,说得难听点就是对天量货币“鸦片”般的依赖,但长期来说货币放水就是贬值,积累金融和债务风险,在美国加息,欧洲逐步复苏的全球经济背景下,这样的大水灌溉式的货币政策已经走到头,没有退路;
1840年的鸦片战争,2018年的货币战争,1840年我们要摆脱的是物质鸦片,2018年我们要摆脱的是货币鸦片!

  肆
月薪125万的任博士对于房地产曾经有一句精准的总结:长期看人口、中期看土地、短期看金融。
经过这3-5年的调整,中国的去产能,去库存已经非常充分了,我们正在站在新的一个产能周期的起点上,很多传统行业盈利其实非常不错,只不过现在因为种种的原因,没有进行新的产能扩张(金融结构性宽松),为什么呢?大家仔细想想。
乐观的估计,2019年以后,新的产能就会扩张,对于中长期的中国经济,是一个新的征程。
以城镇化(土地)为例, 1978年中国城镇化率17.92%,现在是58.5%,发达国家全部是绝大部分是80%以上,中国怎么也做到70%,因此,中国城镇化至少还有十年以上。
人口,我们还有3亿的现代城镇居民和要进城的农民工,他们还没有在城市有稳定的居所和稳定工作,还要解决这些人的这个农民工市民化的问题,对中国的潜力其实是非常巨大的。
在我看来,分析房地产未来走好的关键是什么?
✧ 外部问题,正确的思维和模式去看待中美贸易摩擦问题,长期严峻,在遏制和反遏制重强大自己,能够稳得住,坚定不移的进行改革开放,充分融入世界经济复苏发展,是第一步;
✧ 周边朝鲜、印度、台湾、日本等军事敏感区域不爆发局部战争(10年内),影响整体政治、经济大局,是第二步;
✧ 金融货币从“大水灌溉”到“定向宽松”将是未来政策的主旋律,如果能够有效、精准,在增速不失速情况下,经济总量从量到质推动转变将是非常重要的一个环节,这是第三步;
✧ 2019年上半年“左脚”落地后,如果开始定向结构性和宽松,外加下半年的基建投资开始有所发力,城镇化和棚改的政策再次发力,房地产依然会有明显的需求(“右脚”落地)


  伍
遇到困难的时候,传播焦虑和恐惧并不能让我们解决问题,而是应该静下心来仔细去分析事情的本质,万科这次的“活下去”事件,只是借机再次提醒我们:
✧ 无论是企业还是居民,都要有危机意识,高周转高杠杆都是要付出代价的,绝不是危言耸听,短中期9-24个月的压力承受能力必须要有!
✧ 未来(3-5年)的住房多层次供应(租赁、共有产权、人才公寓、商品房)模式并存,居住属性(住)强化,金融属性(炒房、投资)相对弱化!

✧ 未来(3-10年)的房地产开发和消费模式,正在发生巨变,“品质、健康、快乐、服务”将贯穿房地产开发经营的全周期,行业集中度将进一步提高,房地产税逐步出台,预售制度将逐步取消!


桐乡:
我们从不否认政府财政压力巨大,但是环顾左右,哪一个同等城市比我们要好过到哪里去?低调含蓄的说,至少我们还有一众苦干实干的小巨人实体企业!
我们需要埋头苦干,砥砺前行!
我们从不否认经济转型之路困难重重,但是盘点再三,哪一个城市有我们乌镇、濮院、城南(经开+高桥)众多鲜明的特色经济?!
我们需要抛弃前嫌,众志成城!
我们从不否认房价从2016年开涨30个月涨幅巨大,振东从8500涨到23000,城北从7500涨到19000,我们到现在为止,大部分还是实实在在的本地消费!
我们需要休养生息,置换转换!
我们从不否认买房讲究实惠,但是我们从不将就,从新湖香格里拉排屋到望湖湾精装,有内涵和追求的桐乡人买房从不妥协品质,贪图一时之利,桐乡人买房很傲娇,好弄也非常不好弄!
我们需要有灵魂的开发商,而不只是皮囊!

万科喊一声“活下去”,犹如国庆节热映的港片《无双》中,精神分裂的“画家”双重角色,意味深长!


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