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@所有人,如何用正确的眼光看待现在的楼市,心态好姿势美再get一粒速效救心丸!

来源:虎哥说楼 发布时间:2018-10-12 浏览:127 次 编辑: 小储

这是一篇难以起笔的文章,从国庆前构思到国庆后落笔,一次行情轮回的审视,一次全面心理压力测试,更是一次思想从煎熬到坦然的过程!

从少数人变成多数人,又从多数人变成少数人,要走在市场前端,必然要率先面对凌晨的寒露和深夜的寂寞;

说实话,我和大部分人的现状都一样,手上80%的资产都是房子,唯一不同的是:1、入手的时间点比各位早个一年半载;2、入手的房源不在同一个城市,在区域的选择和房源的选择上,我很苛刻;3、杠杆的比例很低,安全垫的意识异常强烈,这是一种习惯也是一种居安思危的惯性思维方式!4、常怀敬畏之心,永做最“笨”之人!

“活下去”这三个字,不是万科首创,股市里早就有一句话:不和你比赚了多少,和你比谁活得更长久!

面对“浮盈”和“浮亏”,玩过股票的人都知道,那种兴奋和沮丧,纠结与恐惧,向来都是相伴而生,相向而行,只是时候未到,没有相遇!一旦相遇,那种五味杂陈,自然会让你的心开始变冷变硬以至于“坠落”!

而最近楼市的这种变化,从6月到9月,短短三个月的光景罢了!

我知道其实大部分人的担心和忧虑,不只是房价涨跌的问题而已,对于善良的我们来说,第一反应是:要跌多少和跌多久?第二反应是:还会不会涨了?

跌不可怕,可怕的是让人感觉看不见底,跌不可怕,可怕的是等待和煎熬让人难受,对于善良的我们来说,第一反应是:要跌多少和跌多久?第二反应是:还会不会涨了?

说实话,我也想有个哆啦A梦的的时光穿梭机,要是什么都知道,那就成神仙了,但这不可能,我们唯一能选择的就是静下心来,细细思考和分析,从概率上做出自己的判断,从而影响行为!

 
信号和事实

表面上现象,现象背后是本质,若干个本质就像多面镜一样组合成市场的现状,也是我们要去面对的真相!

其实《虎哥说楼》5月29日的文章(链接:[纯干货]说你呢!!冷静面对当前行情,投资用好“六个荷包”!)里早已提及,只是有心的读者会更敏感一些而已!

★ 土地拍卖的热度(土地价格)

——8月以来,全国从一线蔓延到三四五线,特别是杭州市场,土拍出现0溢价到低溢价,全面遇冷!

——嘉兴、桐乡、海宁乡镇屡现流拍,海宁许村、鹃湖,嘉兴科技城、秀湖、国商区乃至桐乡振东依次出现土拍降温,部分楼面地价降温幅度达到30%!

★ 一手价格的力度(房价涨升)

   ——老盘续推:8月恒大全国降价,国庆前后从杭州滨江房产的“退房”事件到碧桂园华东区多宗房闹事件,显示出老盘后续开盘价格颓势已现,开发商急于以价换量,回笼资金;

   ——新开盘出现多种信号:1、精装修变毛坯,从变相涨价到变相降价2、无论是被动还是主动,车位捆绑开始松绑3、桐乡市场:从新盘抢开到新盘低开,局部核心区域的低开,对市场影响很大!

★ 市场反应的速度(客户承接)

   ——杭州市场:从摇号超低中签率到超高中签率到月末全市40盘齐开,仅三个月,市场正在由卖房市场全面进入买方市场!

   ——桐乡市场,9月底开盘的祥生国玥、佳源瓏府和绿地2期销售率当日均未超过50%,销售率出现大面积滑坡,说明市场承接力度减弱,短期炒房投资客全面退潮,刚需改善部分开始观望!

★ 二手交易的强度(挂牌周期)

  ——无论是杭州市场还是嘉兴、桐乡市场,陆续出现挂牌周期拉长,挂牌价逐步降低到个别房源“崩价”的现象,而且缩量三个月一般是二手房出现降价的先兆,这里面的逻辑理由如下:

1、 限价导致的一二手房的剪刀差,一般一手房供不应求导致的外溢变化,市场越热,二手房雨露共沾,市场趋冷,一手房与二手房抢夺客户资源,二手房开始无人问津;

2、 二手房成交萎缩导致的有价无市一般会有三个月周期,持续的缩量低迷最终会出现“散户”特质试探性降价,进而从个体到局部的价格崩塌,直至放量有承接!

★ 政策调控的广度(退出机制)

   ——应该说,从潮水波次上涨到潮水波次退去,带有强烈中国管控特色的行政手段和机制到现在还没有放松的迹象,最多也最明显的就是各地户籍政策:抢人——大小不一的“开门缝”,可以算是安慰剂也算是城市之间竞争的“小动作”!

★ 银根紧缩的高度(资金成本)

   ——四次降准,特别是国庆节1%,7500亿的放水,从目前股市和楼市的表现来看,并没有出现立竿见影的效果;

事实上,财政部和央妈掐架掐到最后最尴尬的事情是,一只手减税降成本,一只手想放水进小微和实体,但效果貌似依然不给力,而习惯于空转和表外的资金,国庆节期间,我就收到三通电话:基本都是无抵押低息贷款!而网传有些开发商短期的资金拆借成本已经悄然飘高到10%-24%,这里面的玄机,可想而知!

★ 政府拼命的程度(招商力度)

   ——这段时间,高桥平安加码也好,乌镇即将一年一度的峰会也罢,整个招商引资的力度一直没有减弱过,从政府层面来说,应该也算是卯足了劲,谁都知道,长期还是看人口!只有产业集聚,高素质的人口的增加,才是未来一个城市核心竞争力所在,否则看看鄂尔多斯,黑金王国的房价从20000跌到3000,也不是啥不可能的事!

接下去值得关注的是上海和杭州的变化,特别是上海马上要召开的进口商品博览会,预测会有一批政策出台,毕竟在和美国贸易战的档口上,无论是形势还是实质问题上,都需要有所表示,而杭州把落户政策继续放松的动作,也是一种维稳的信号。

结论:从这三个月的市场变化和信号综合来看,这波上涨行情短期已经告一段落,城市由于级别不同和调整时间不同,接下去将进入不同的分化阶段,对于嘉兴五县两区而言,调整才刚刚开始。

常常和同事、朋友开玩笑:股票可以利用股指期货和融券做空赚钱,而且一个手指头就OK,而楼市不一样,买多和抛空,波段长的要3-5年甚至更久,而唯一能做空的方法,要么就是炒房炒号,但是炒着炒着,难免也就炒成了“房东“!


回顾与思考

历史是未来的影像,历史有时候会惊人的相似!

温故知新方能沉淀以往展望未来,结合网上的资料和自身的理解,来看看2014-2018年这轮波澜壮阔的行情到底发生了什么。

一、全周期微缩版

中国房地产的历史短短20年,2014-2018年的这轮行情从开始到结束是这个行业历史上一次全周期4年微缩版,从政策的全面刺激2014-9-30到全面收紧2016-9-30,几乎动用了所有的调控工具,严格意义上说,2014年2月17日之前的是预防行情过冷,担心启动不了,而2016年9月30日之后是防止过热,资产泡沫化!

二、 新思路、新工具、新方向

1、新思路:从全国一盘棋到因城施策。

本轮调控的前2年的发动行情,政策以全国性调控为主,16年217以后调控思路发生重大转折,开始强调“因城施策”。

为什么?为什么?老革命遇到新问题,行情一发动,资金全部扑向一二线城市,“去库存”任务没解决,所以只好动用行政手段,开始分城施策,实际上就是制造外溢,从区域来说看到的就是从一线上海到二线杭州的“挤出效应“;

自然后期的调控也是波次推进,房地产调控跟随房价呈现“核心城市到非核心城市”、“发达城市群向欠发达城市群”的迁移特征。到2018年,调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群,而且调控力度空前。

2、新工具:行政手段多样化,人口政策创新。

一是行政手段创新:以“限购”为代表的行政措施于2010年引入,在本轮调控中演化成“限购、限售、限价、摇号、限土拍”等多措施为一体的需求控制政策,难度大复杂程度高的结果就是调控工具创新。

二是不同的目标对冲政策效果。全国多个城市全面放开落户限制,甚至拉开“抢人大战”。2017年3月以来50余城出台人才引进政策,显著推升落户人口,刺激购房需求。

3、新方向:从短期调控到住房制度改革。

2017年2月首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”,是短期调控向长效机制和住房制度构建转变的开始。

2017年10月十九大报告指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,为住房制度改革指明内涵。本轮调控是新一轮住房制度改革的起点。其中租售并举在本轮调控中首获突破。

时间维度:从时间角度考量,从一线、二线到三线城市的穿越0轴的时间周期差距在6-9个月,2016年9月30之后一线城市、二线城市(第一批合肥、南京、苏州、厦门四小龙)拐点向下周期超过24个月,三线城市12个月,因此初步判定:调整周期在9-24个月之内,时间周期与调整幅度负相关;

幅度维度:城市基数问题导致的涨跌幅度完全不同,三线以下城市数量越大的平均涨幅越小,相对应的平均跌幅根据区域经济和人口分化,我们要考量的几个辅助因素:

1) 限价、限签导致的统计数据失真和失灵,以上图表2017年之后的幅度变化应更具弹性;

2) 一线城市即将见底,一看政策,二看成交量,根据官方数据,北京、广州2018国庆节期间成交回暖40%,上海大幅放大243%,而同期二线以下城市的成交量下跌34%-80%;

3) 2016年之后三四线城市的开发量剧增,明年开始产生的陆续交房数量庞大,因此,短期(3-6个月)寻底过程后,由于上海等一线城市的回暖,前期投资客较多的区域和楼盘将面临“虹吸效应”的抛压;


4) 部分房企的债务压力导致的促销减配因素加重,短期高峰还债期18Q3-19Q3,规避高周转高负债企业的产品;

5) 关注二手房市场的表现,二手房高位缩量,是行情见顶的信号之一,同样的底部放量,是见底的信号;

6) 密切关注国内外经济形势的变化,金融政策、国内通货膨胀与人民币汇率的走势,这些都会对房价直接或者间接产生影响;

初步判定:调整幅度在10%-30%不等,极限的情况下某些郊区或者投资客比例过重的楼盘,会出现比较糟糕的状况,需要高度重视!

三、行业集中度提高,规模和发展常态化

随着长效机制的建立,整个行业将呈现出行业集中度提高,利润率降低,房价短期涨跌波动减小等变化;

今后政府的供地计划将和土地财政“强制脱钩”,从供需角度根据人口流动情况分配建设用地指标,根据库存去化周期调节土地供应,优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构;金融政策鼓励支持刚需和改善性需求,抑制投机性需求。


望远镜与显微镜

望远镜:

初略了解了中国20年,近期4年的房地产市场变化后,把眼光再放到全球去看一看,用长周期望远镜化解一下短期的压力和阵痛,增强信心的同时也可以更好的直面接下去的变化。

不同经济体房价涨幅差异大:经济增长带来的收入效应、人口总量与结构变化引起的人口效应、货币供应带来的货币错觉、住房制度影响的供求格局。

一、近50年全球23个经济体房价类型可大致分为四类:

1)房价基本持续上行、期间调整幅度小的经济体,有澳大利亚、新西兰、加拿大、法国等4个。1970年以来上述4国任何一次下行周期中累计下跌幅度均未超过9%。

2)房价曾大幅下挫但后期上行超过前高的经济体,有英国、美国、瑞士、荷兰、南非、挪威、中国香港、马来西亚、泰国等14个。上述经济体房价在大幅下跌后继续向上,现均已超过前高。

3)前期房价泡沫破灭、至今仍不及高点的经济体,有日本、西班牙、爱尔兰、意大利等4个。虽然时代和国别不同,但历次房地产泡沫堆积无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激,而历次房地产泡沫崩溃则都跟货币收紧和加息有关。2017年末上述四国房价仅分别相当于峰值的60.3%、75.7%、77.2%、83.8%。

4)房价走势基本平稳、涨幅总体较小的经济体,只有德国1个。1971-1981年累计上涨近1.1倍,1987-1994年累计上涨35.8%,2009-2017累计上涨35.7%;而在任何一个下行周期中累计下跌未曾超过10%。

二、一国内部哪个区域房价涨幅最大:人口流入的大都市圈。

1)由于人口向大城市及大都市圈集聚,首位城市房价涨幅显著超过全国平均水平。英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍,远超英国整体的61倍;法国巴黎市1965-2015年房价上涨32.5倍,明显超过法国整体的22.7倍;美国纽约市1975-2017年房价上涨8.1倍,高于美国整体的5.6倍。日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍,六个核心城市地级涨幅更是高达210倍。

2)在大都市圈内部,核心区域房价涨幅显著高于其他地区。在美国,1987-2017年,纽约市曼哈顿区、皇后区房价分别上涨2.14、2.22倍,超过纽约市和纽约分区的1.41、1.43倍。在日本,在房价见顶前五年,东京都区部房价上涨2倍,高于东京都的1.8倍和东京圈1.2倍。

3)人口流入幅度大的地区,房价涨幅可能更大。1975-2017年,纽约分区房价上涨9.5倍,明显低于洛杉矶分区的13.9倍。日本东京都因人口持续流入,在地产泡沫破灭后于2006年率先反弹,2006-2016年累计上涨11.7%,居日本之首。

从区域角度观察,上海(内中环)——大上海(外环郊区)——上海都市圈已然加速形成!

三、货币超发(分段)房地产具有抗通胀属性,能部分分享经济增长红利;长期来看,全球货币超发是普遍现象,广义货币增速多高于名义GDP增长,过去四十年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长16倍;(分段)从各类资产价格表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,只有少数一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

显微镜:

参照了一些数据和资料,回到本真,桐乡6月30日之前的数据很清晰告诉大家,库存几乎为0,那么经过三个月新增上市量的“狂轰烂炸”之后,整个市场还有多少“新增”库存需要去面对?

因为涉及到各个项目的敏感数据,不方便过度展开,初步估算,市区加乡镇,能够看得到的供应分为:已开盘未售完的1198套,未开盘推售的1586套,这里总数是2784套,近3000套!

新增地块,还未面市的项目接近8483套,分布在全市和乡镇,这个数字包括乌镇、濮院的中青旅地块,高桥的吉翔和宝新地块等等,以上所有的套数接近12000套,按照相对平均的消化速度,消化周期超过12个月,因此新增土地的释放速度一定会减缓!

振东和城北,潜在总库存:1884,2089~



行动建议

一、 对于政府,略提三条建议供参考:

1、 对于今后的新房房价,类似上海政策,要有上下幅度的房价限制,上涨的时候限价防止炒作和焦虑,下跌的时候当然也应该以“稳”字为先!健康稳定,对于市场各方都是优先考虑的问题;

2、 加强服务意识,重新启动房交会这样的“政府搭台,企业唱戏”的阶段性活动,撮合新房、二手房交易,盘活市场存量,鼓励置换;

3、 未雨绸缪,网签备案和新房交付,市场周期不同,一定是未来工作量最大的两个问题,针对某些项目的潜在问题,要有合理的处理预案。

二、 对于开发商:

1、 回归初心,做好产品和服务,把企业和产品最大的优势展示给客户,供客户选择;

2、 期房环节,诚信经营,合法依规,关键时刻考验的还有企业的道义和担当;

3、 ……此处省略一万字!

三、 对于客户:

1、应该说,无论什么原因,能够熬到现在还未出手的人现在掌握着最大的主动权,恭喜你!

你唯一要解决的问题是:什么时候对谁出手!

建议:自住择优选择,这个“优”字代表一下几个层面:

1)优地段(核心区域)2)优产品(品质优先)3)优价格(相对折扣)4)优首付5)可以不捆绑(车位);

投资继续等待时机亦或轻仓择机抄底(捡漏)!

2、低杠杆,低成本的属于现在至少掌握着5成的主动权,也不差,你唯一要解决的是:是继续等待下一个周期的到来,还是面对市场,在什么时候什么价格减仓或者置换!

建议:优先处理相对劣质资产,包括老破大,联建房,房龄超过7年的商品房,集中资金择机优化置换资产,否则短期不宜加仓加杠杆!

3、高杠杆,今年上半年开始入市炒房的,包括近三个月内炒房的,需要重新审视一下自己的决策,根据每月还款额,按照24个月的周期去衡量自己的抗压能力!

建议:现金为王,平仓降杠杆,降低风险!

诸君,未来大概率是美好的,但是我们必须“活下去”到那个时候才行!

《虎啸龙吟》里的司马懿,依依东望,望的是“人心”还是“时间”?!


注:文中部分资料来源于克尔瑞、恒大研究院。

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