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买房不是赌博,退房不是儿戏,行情波动人心不可虐心!

来源:虎哥说楼 发布时间:2018-10-29 浏览:698 次 编辑: 小王

9个月亢奋,3个月低迷,2018年的行情,如果你的眼球就跟着房价走,过山车的刺激有木有?!

如果你不是个老司机,无限风光在险峰的味道可不单是在股市才会出现,与其每一次的怨天尤人,不如多花点时间在专业研究上,这个世界上就没有随随便便的成功;

人多的地方不要去,当扫地阿姨连怎么操作都不知道要去股市开户,当乡下的年迈亲戚连多少钱一平米都不清楚,拿出“棺材本”要去投资买房的时候,这应该是你熟悉的“焦糊”味;

而此时的我们,面对降温后的市场,看得是房闹的戏,想的是退房的心,可这上车不易下车更难,其中要关注的问题,可能是你下一次决定的基础,“错过”一次,可不能再“错”第二次。

★ 案例 ★

一年的轮回,抢破头皮变成“敦刻尔克大撤退”!

坐标:北京西二环,标的物:华润昆仑域

时间回到2017年8月,那时昆仑域预售证均价为9.5万,首次正式突破了北京“317新政”后预售价被压制的“8万”红线。与周边二手房相比,9.5万元的价格已经是新高;但如果被定义为二环边上的豪宅,再加上楼市看涨和丽泽商务区的规划配套,有人会认为“物有所值”(利益预期)。

“如果一套豪宅原本(真的吗?如果有人要我想卖100万一平,市场的定价基础是需求,问题是,这种需求的基础是建立在砂砾之上的吗?)每平方米想卖11万元,现在被限制(限价的概念之前说过,类似于涨停效应,刺激的是预期)到每平方米9.5万元,谁能不动心呢?”昆仑域前期宣传项目为“顶配”,销售人员披露项目原本定价为11万元/平方米,但最终获批9.5万元/平方米。在这样的“被降价”(什么是套路,这就是!涨了,叫赚,跌了,叫套)背景下,托着关系都买不到的楼盘很自然的结果:开盘当天便售罄。

结果是一年后的8月,当时抢破头皮去签约买房的,如今收房却“顿悟”(晚了一点,长点心吧)吃了亏。上个月,业主看房后认为(如果认为能解决问题,就好了!)昆仑域在电梯间、消防楼梯、一层大堂、外墙、绿化等方面配置“降档”和“缩水”。之后,百余位业主拒绝收房。开发商曾以一封“北京昆仑域家书”回应,将对一层大堂装修等11处进行提升,同时拿出来两套方案让业主选择:要么补偿空调或新风系统,要么按程序退房。

10月20日是开发商定下的退房最后期限。据昆仑域业主代表透露,截至当日约有五六十位业主办理退房。记者联系开发企业华润置地,被告知肯定没有这么多,但未披露具体数字。

接下去的段子:老革命遇到新问题!

房价上涨过程中,所有的瑕疵都可以被掩盖,在国人传统的住房消费环节,有二件事情是开发商熟稔于心,胸有毛竹的“底气”:
1、 大部分人只要交付使用之后,周边二手房的市场价远远高于当时期房的买入价基本上就可以大事化小,小事化无,“喉咙”响一点的开发商还会大叫一声:原价退房,额外给你点存款利息……

2、 大部分人购房置业都属于提前消费,甚至完全就是“投资”,不但不会马上进行装修,而且对于合同细节,房屋质量都不重视,少量的疑难客户,也可以通过诉讼或者其他可以操作的方式,通过“二次”销售的方式予以解决。

问题一:补偿利息环节

“我的购房贷款利率是按照五年期利率上浮20%,但是退房方案上只按照一年期基准利率给我补偿利息。”这位业主代表说。

开发商退房方案:10月8日至20日到售楼处签订退房协议,之后双方办理解除按揭借款合同、提前还贷手续,完成相关手续后开发商在14日内退还已付房款及利息。方案中披露的利息计算方式是“已付购房款(贷款客户包含贷款已到账部分)×中国人民银行一年期银行贷款基准利率/360×计息天数”。

央行一年期银行贷款基准利率为4.35%,而五年期利率是4.9%,上浮20%后则变成了5.88%。对于总价动辄千万元的昆仑域来说,这笔利息差不算小数。

问题二:贷款记录(涉及到征信环节)


让业主纠结的另一难题是央行征信系统里的贷款记录。北京等多地购房时都是“认房又认贷”,无论购房人名下是否在北京有住房,只要在央行征信记录中查到有住房贷款记录,就会被认为是“非首套”(这TM的才是最要命的)。

这样一来,贷款购买昆仑域的首套房业主,退房之后就丧失了“首套”资格,再买房将不能享受最低4成的“首套房”首付比。要是买普宅,最低首付比抬高到6成;要是买非普宅,更是抬到8成。“在北京,首付提高20%或40%,往往就是几百万元。”一位业主说。

对,最终的责任判定就是“退房”的关键,到底是开发商的责任还是购房者的问题?!而大多数情况下,行业主管部门现在解决问题的方式只能简化到两种:
1、 联系开发商,把“不听话”的客户“领”回去,告诫开发商自扫门前雪,如果涉及到“违法乱纪”,当严惩不贷;
2、 开发商自清,客户不依不饶,那么解决的办法就是:去打官司!打官司涉及到举证环节,期房的举证绕着圈子又回到了客户自己头上,意思就是:期房有风险,买房要谨慎!

此前,厦门万科白鹭郡项目“买贵补差价”虽被开发商否认,但万科也提出了退房方案,并补偿一定利息,但据了解,在业主与开发商的沟通过程中,同样是矛盾重重。

我们知道,京东也好,淘宝也罢,有七天退换货的条款,但对于买房这件大事情,却反而无奈,眼门前越来越多的纠纷指向越来越明确:必须完善退房条款,减少并解决开发商与业主矛盾纠纷,尤其在楼市降温的敏感时期。

以我们熟悉的商品房买卖合同范本为例,建筑物地基基础和主体结构如果不合格的,买受人有权解除合同,商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准或合同附件所列情况与事实不符的,由出卖人负责整改,整改后仍不符合标准的,买受人有权解除合同。

但更多的情况下,业主的退房诉求源于房屋交付与期望值有较大落差,部分精装修变成了“惊装修”!

类似昆仑域案例中,宣传的楼书中写明昆仑域采用“红色手工砖”,但实际则变成了涂料,“品质一下子降低了,直接影响到后期房产升值。”

华润置地相关负责人则回应记者,楼书中的确写有“红色手工砖”,但由于相关部门从安全考虑禁止高层使用外墙饰面砖,所以小区设计的高层外墙都采用了涂料。

“根据购房合同及法律法规,不存在足以导致合同解除的法定及约定事由。”华润置地方面表示,但为了表达诚意,还是向业主提供了按照4.35%标准补偿利息等退房方案。

一般律师的标准化官方说辞:“前期宣传与实际不符是楼市中主要的纠纷之一,关键是业主要有足够证据,才能判定责任、进行赔偿。”

“房是住的,不是炒的”这句话的味道您再回味回味?!

房价上涨的时候,这句话被理解为别投机,可以投资;房价不涨的时候,是不是可以理解为:以住的标准去买房,相对安全!以炒的标准去买房,买者自负!

过去两年,地价热,限价严,越贵的地,越限得严,开发商腾挪空间越小,难度越大,于是出现的奇葩现象就越多,扭曲得多了,自然要付出代价,对于消费者来说,善后的问题又有谁能解决呢?

▩ 高价盘的预售证被拖延被限制,网签备案滞缓,直接影响市场供需和开发商的开发成本;
▩ 透明售房网等相关政府的数据和指数,失效乃至屏蔽,失去了市场信息的指导作用;
▩ 捆绑车位,精装修溢价,收取一些改装费等等,当房价波动的时候,这本账不好算;

海水褪去,才知道谁在裸泳,戏唱完了,谁来买单?

期房保质保量的,房价波动自然由买者自负,减配乃至偷工减料的,市场各方都应承担各自的责任;

正常房屋买卖过程中,既然是商品,既然是市场经济,买卖自由,那么退房自然是合法的,责任两说,但是现在遇到的问题是举证艰难,责任主体不清,退房周期长,还要牵扯到银行等方面,不同的时期不同的阶段需要处理问题的不同方法,类似于退房过程涉及的利息如何补偿、贷款记录能否清除这些,还是有规矩的为好,这样可以让退房流程更规范更易于操作。

未来很远也很近,对于消费者来说,没有现在的未来就没有未来,眼前的事情才是最大的事情!


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