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冬天里的一把火,久违了!城北价格体系重塑的“锚”出现了!

来源:虎哥说楼 发布时间:2018-12-8 浏览:994 次 编辑: 小李

过山车谁都坐过,但今年楼市的过山车从上到下有点急,也有点陡,2015年之后的买家,大部分都是中产和刚需,人的心态从急躁、焦虑到麻木和无所谓,其实也是一个很自然的过程;

7月之后的市场,空气中的焦糊味让人担心,9月30之后的国庆长假,是真正的分水岭,一时间,断崖式的行情变化从土地拍卖传导到二手房,再传导到一手房,限价导致的一些不安定的因素开始发酵,我们看到的是,一边开始处理相关事件,一边从上到下开始不断维稳,临近年底,最近释放出的几个信号,值得关注:

舆论风口:上半年对于推波助澜,鼓吹炒房的媒体严控,下半年对于在羊群里放鞭炮,只会放大事件不会解决问题的媒体开始打击;

政治经济:结合高层频繁释放的“维稳”信号,政策上长三角一体化、科创板紧锣密鼓的准备,G20峰会与美国贸易战问题的协商解决都在做;

地方政府:嘉兴市区政府最近召开过一次闭门会议,对于稳定市区房价,减少房闹等事件隐患,稳定市场健康发展与众多开发商有过一次促膝长谈,桐乡也释放出一些“利好”,限价备案排队的问题得到一定的指向性支持,有所纾解,这对于排队等候网签的开发商如淋甘露,也减少了2019年潜在的问题隐患,房企减缓了资金压力,无论对于土地市场还是房价压力都是正面的;

融资:13.5%的海外融资成本,可能是下半年的高点,上市房企正在通过各种形式“找寻”资金,敏感的人会发现,相关的房地产企业债等产品又开始逐步受理;

银行:从大形势上看,外围美国今年12月份还有一次加息,对于法定准备金率还高达14.5%的中国央行来说,降准的空间还很大,甚至不排除变相降息的形式来对MLF进行中短期调整的操作,与老百姓密切相关的,当然是房贷基准和浮动利率的问题,根据我们的观察,银行有松动的空间,短期趋势按5%-10%不一的比例都会有所松动,具体要看四大国有银行的带头作用;

当过度杠杆和投资远离市场的时候,留下的买房群体依然存在,经过冰点般的冷却后的观望,最近的略有复苏,对桐乡来说,由于振东地价传导到房价,以及个别个案的调整引起的价格体系的重塑,也在进行当中,相对振东的改善“泥泞”来说,城北的刚需客户基础显得更为扎实和有序,毕竟自住是最基本的需求,于是:

基础刚需盘的现象级的事件终于重现:

当然,11111的起价应该是广告爆点,唯此1套,而平均成交价在13500左右的定位,与2017年开春的时候,差不多!

这个项目的位置,不能算很诱人,而且乍一看周边的环境,也没有可圈可点之处,最关键是,项目体量较小,对于追求小区环境的改善人群来说,吸引不大,而且如果按照上半年预期16000以上的定位,优势并不明显;

瑕不掩瑜的是,对于这个项目,开发商具有一定的护城河优势:

1、 桐昆的品牌优势;

桐昆作为本地企业来说,实业出身,开发的项目从桂花城、亲亲家园到曼哈顿,从康来登、好来登到翰林学府,质量和品质还算有保障,价格也相对亲民,口碑不错;

2、 产品的稀缺优势;

区域来说,电梯洋房的供应量本身不多,88-129的面积定位也是针对区域刚需人群,再加上洋房得房率,电梯(三菱电梯)等优势,有一定的稀缺性;

3、 学区优势

周边教育资源丰富,城北小学、老6中,小学中学都是本地最好的学校;

4、 未来发展的潜在价值

城北的发展中枢,向西向北,城市沿着文华路、复兴路、庆丰北路、乌镇大道四条南北向道路向北,东西向的主轴在环城北路,而根据未来的规划和发展,庆丰路以西还有大量的纵深地块;

要知道,嘉兴金茂毛坯13700是怎样的体量、位置和品牌溢价,桐乡13500左右的刚需盘热销,已经为这个城市最基本的价值体系点亮第一盏灯;

要知道,城北瓏府、中天、荣安站在15000-17000这条水平线上的价格,急需要证明各自的价值,而13500的城西北的翰林学府的热销,对于城北每个楼盘来说找到了相同点和“不同点”,整个城北的价格体系开始重塑;

要知道,没有成交量的价格,对于市场,都是没有价值的,相对于刚需基础盘的低位放量,振东高端盘集聚地的万科、招商、祥生、巨成这盘棋又如何接着下?!品牌、品质之路面对消费升级的改善型客户来说,需要自我证明!


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