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4月开始出地,卖地!卖地!有地就有故事!

来源:123房产网 发布时间:2019-3-19 浏览:3891 次 编辑: 小李

有地就有钱,有钱就有故事,有故事就有机会!

这句话是什么意思呢?说白了,就是要用发展的眼光去看待城市化进程,享受城市发展给我们带来的红利机会;

这里的发展,从程度上看,就像一个孩子的成长史,婴儿——儿童——少年——青年——壮年!从系统上看,指的是一个城市或则板块的教育、医疗、商贸、交通配套的逐步完善的过程,当然,如果一定要落实到一个项目,也可以说是期房到现房这一个2-3年的过程!

时间,是我们的朋友!

红利,顾名思义,在房地产领域,指的是收获,收益或则是保值基础上升值的意思!


土  地

就上一期《虎哥说楼》没有详细解读的土地话题,我们继续捋一捋未来的思路;


振东的真正腾飞,始于植物园板块的成型,沿着振兴东路两侧分地头,北侧的大户显然是巨成,南侧主要集聚着万科、祥生、碧桂园、招商等“大佬”,从土地角度讲,去年被巨成“捡漏”捡到璟湖湾地块,目前板块里仅剩下1幅04号地块;

这块地的经济指标明显经过去年的“意外”进行了调整,最大的看点在于土地的面积增加到了73亩,而2.0的容积率也可以在前排做一些低密度“洋房”,东侧是半岛幼儿园,西侧是人民医院,近10万平米的体量适合打造一个中高档项目;

从时间上看,三季度这个时间点也给予周边在售楼盘一个充分的去化周期,植物园板块的收官之笔到底如何还是需要我们耐心等待;

2019年之后,植物园板块向着从“青年”到“壮年”的成长过程再进一步!


今年振东最具看点还是10号地块,对于凤凰湖板块来说,这是星都会之后的第二幅地块,周边总部大楼云集,挪步凤凰湖也就200米的距离,2.0的容积率预示着产品定位的“身段”不会低,大概率会在4季度楼市传统旺季的10-11月挂牌上市;

有着总部大楼集聚区的光环,外加星都会日新月异的项目进度加持,但凡有点实力的开发商都会欲欲跃试,稍微遗憾的是,60亩地稍微小了点,然而对某些开发商来说,土地总价却可以更“亲民”一些,毕竟5-10亿的土地总价还是符合大部分的外来和本地开发商的胃口;

从2020年开始,振东的凤凰湖板块将正式进入“少年”周期!

振东的远期发展接下去一则向北,跨过传统的濮院大道向北,与大城北的东部板块(产业园区)接壤,另一个方向则是以外环东路为轴,完成对振东核心区块厚度的打造,这也是远期最大的发展用地;

4季度7号产业类,152亩商住地块的出让成功与否,标志着振东由南向北,从植物园到凤凰湖板块后,再次突破城市框架的一次有益尝试,3.0的容积率,城市的天际线将再次提升;


濮院的发展,也已经到了一个非常关键的瓶颈周期,作为衔接嘉兴和桐乡的黄金通道上的“黑金小镇”,在未来嘉兴机场和城市轨交的配套下,腾挪城镇空间,集聚核心要素资源,打造时尚产业集群,都需要有一个庞大的产业集群载体,在与桐乡市区城东振东以东的联接部位上,如果能有一个真正落地的产城融合项目落地,那是一件幸事!


远期整体3000亩以上的规模,200米以上的城市高度……请原谅这件事还在酝酿之中,不便多说,我只知道:

1、 这种规模的产城项目,必须要有足够的专业招商运营能力、资本实力、政府资源方可操盘;

2、 相对于平安经济城、绿地产城融合项目,这个项目的位置更具有可操作性,但对于桐乡来说,只能成功不能失败,这个位置是城市未来的核心区;

3、 按照城市规划,这么大的项目的空间指标会有很大的难度,我们都知道“土地红线”四个字的含义,所以无论从时间周期上还是土地指标上,这都是一个非常大的难点;

慢慢来吧,急不得,好酒要酿!城市也一样!


再翻一下城北,2019年上半年桐乡楼市主战场,今年随着一批城市配套的落地建设,受到越来越多客户的关注;

很清晰的城市发展思路,越过环城北路,以南北向庆丰路和乌镇大道为轴线划分,老城北和新城北,其中新城北因为学区的原因又分为庆丰路板块和乌镇大道板块;


2号地块很多开发商心心念念了很久,毕竟这块地的地位等同于振东璟湖湾地块,周边已经基本成熟,房价体系和产品体系日臻完善,今年又有全民健身中心(李宁体育公园)开建,远期还有运河小学、六中分部等利好朦胧;

104亩的规模,2.3的容积率,对于追求品牌和溢价的开发商来说,正好!

从时间角度看,大概率即将挂牌,花落谁家我们后期会持续关注,特别是出让指标中关于限高限低的要求,将直接关系到产品的定位和档次;

同样2.5容积率,3号地块与5、6号姐妹地块的最大不同在于后者是否能被一家开发商收入囊中,时间上来看,2号地块的楼面地价和碧桂园城北项目的开发顺利程度对这三块地有直接和间接的影响;

而我们目前最关心的,除了上述,对于库存、去化、产品配置、产品力的提升等诸多方面还将进一步关注和剖析;


周末新出两块地,各有特点,简单说说:


指标要求:该地块住宅建筑分摊占地面积不得超过69000㎡;该地块项目商业(零售商业)、商务办公(商务金融)建筑不分割产权比例不低于项目商业(零售商业)、商务办公(商务金融)计容总建筑面积的50%,且不分割产权建筑不得办理在建工程抵押贷款,不分割产权证办理后三年内不得办理抵押,十年内不得办理整体转让,十年后可分割销售。商务办公部分最小分割单位不小于300平方米

和之前绿地这个产城融合项目拿地的资料对比了一下,大致差不多,如果不出意外,也没人和绿地去争这块地,毕竟是政企合作项目

1、 起拍价成交的话,147万一亩地的成交价,还是很划算的,69000的住宅面积,占比82%,如果是2204的楼面地价,成本也就7000的成本;

2、 什么叫不分割产权?字面意思就是整体产权,三年不得抵押,10年内不得整体转让;本质上的理解就应该是自持;

3、 办公部分可以分割的单位不小于300平米,这个可以,按1万一平米,300万的办公楼投资强度的话,无论是自用还是出租,承租方的实力都还可以;

经开区的绿地项目,还可以玩个10年,不急!


经济指标:地块位于桐乡市洲泉镇环城南路北侧、永安南路东侧,出让面积81580㎡,分为A地块和B地块,A地块出让面积69886.45㎡,用地性质为商住地,容积率1.0-2.3,建筑面积160739㎡,B地块为配建21班幼儿园,用地面积11694㎡。

地块起价27500万元,楼面起价1606元/㎡。

该地块受让方须提供不小于15740平方米住宅建筑面积及不少于151个标准汽车位(即每套公寓房配1个标准车位),由桐乡市湘溪小城市综合开发有限公司进行定向回购,回购价格:住宅1000元/平方米;标准车位为无偿移交。

相当于10%的体量无偿移交(补贴1000造价),外搭151个车位和一个21班的幼儿园;

8000万左右的成本!

如果按起拍价和核算成本,估计7000不到的成本,初步感觉,这块地不错!

1、 这块地在洲泉镇发展的南面老镇区附近,是当地客户认可的发展方向;

2、 洲泉本身在去年城西定位中,就有着“联杭新区”的核心定位;

3、 当地产业桐昆、新凤鸣、巨石产业支撑力度不弱,藏富于民;

4、 地块体量、容积率、起拍价都有优势;

5、 操作上参照崇福,如果涉及到外地分销,还具备一定的溢价;


股  市

第一轮躁动的行情终于走向了第二阶段,资金风格的分歧也终于在盘面上分出泾渭;

第一轮加杠杆炒概念的齐涨齐跌行情已经告一段落,接下去边调整边酝酿,步子不能太大,容易扯到egg!

从上证到深证,在最后到创业板399006,这周依次见顶,那么要学会把眼光退出来,应该整理一下思路了;

1、 中国特色的资金结算方式,春播秋收的方式,政治经济学的逻辑导致的大概率就是每年春节过后都有一波吃饭行情,这是规律,要记住!

2、 政策驱动是主流资金的发力点,2018年炒独角兽回归,2019炒科创板!

3、 一波猛涨后到前期密集成交区一般都会歇一歇,比如现在的3100点左右,春季的两会之前炒预期炒题材,两会之后炒业绩炒成长,这也是规律!

4、 2018和2019都是由科技驱动的主线,未来围绕大金融和科技成长(为科创板服务)将不可改变,选股的思路应该是建立在行业成长,资金介入、政策扶植基础上;


如图:看上证大盘高位强势震荡是主流,个股谁先调整完成,后期就具备再次上涨的条件;


看创业板,下周初会酝酿反弹,由于是单顶,而且时间上20天线还未迅速跟上,反弹如果足够强,沿着10天线存在假突破的可能,否则箱体或者向下寻找20天线支撑概率依然存在;

从大周期来说,如果6月科创板要推出,那么5月大概率就会是一个要开始休息和调整的周期,毕竟低位迎新比较好,几十家科创板股票上市对于主板和创业板的资金抽水还是要忌惮一些,无论是溢出效应还是对比效应,科创板推出后要调整一波;

保驾护航的任务没完成,怎么能偃旗息鼓呢?所以,这一轮行情:


1、 还没完!

2、 个股分化!

3、 短暂休整后4月继续会红!


所以,结合行情背景和技术面,概率和方向有点感觉了没?


类似于个股上述类型,就自己去做点对比,最简单的逻辑:


1、 基本面政策红利覆盖的力度,科创板头部券商地位;

2、 技术面已经突破密集成交区,目前属于回踩和夯实阶段

3、 周线级别“碗”型结构中长期突破,目前构筑“柄部”过程中缺少的就是“时间”;


上涨要守得住繁华,下跌要耐得住寂寞,懂的自然懂,不多说了!

标签: 资讯 虎哥说楼

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