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土拍双响炮!桐乡土拍隔日再次新高,15家开发商梭哈濮院

来源:123房产网 发布时间:2019-5-21 浏览:5590 次 编辑: 小陈

当我坐在电脑前开始行文的时候,我的心情是复杂的!

有朋友说,昨天桐乡土拍这篇文章阅读量蛮高的,说实话,评价一个自媒体公号的标准大部分人都关注阅读量,其实更多的我更关注《虎哥说楼》与阅读者之间真实的那份感情,甚至有时候在对待商务稿的问题上需要同时换位在客户与开发商之间,努力找寻那份让我心安的理由;

什么样的产品和什么样的客户才是最完美的匹配?

精力有限的情况下是要产量还是要质量?

真实有趣的互动和服务才是最有价值的存在,我是这样努力的……

昨天一下午,我一边在濮院忙,一边还是不断有客户来询问,现在是不是该买房,或则要便宜;还有三个新粉丝的经历让我棘手无法解决,盲目买进的房源不但没有享受到资产升值的红利,而且现在面临无法出手的尴尬!


市场反应

(荣安拍地后“调整”策略,短暂封盘

(佳源瓏府部分预售申报备案信息)


瓏府在5月5号就已经申报备案价,高层20000元/㎡,176套,而最新的消息是,中天也在准备公示最后3幢131平米户型的备案价,278套,不出意外的话,申报备案在19000元/㎡的样子;


荣安说过了,除了有1幢6号楼高层(17500元/㎡左右含精装2500),1幢1号楼118的洋房(18000元/㎡含精装3000)之前申报过未开盘之外,剩下未开盘都是144平米精装3000标准的洋房,后期的备案价预期也会有所调整;


在这个过程中,整个市场面临的选择就演变成:


已开盘的相对便宜的“存量”VS未开盘的高富帅白富美!


所以,在接下去选择的过程中,你就必须要决定好自己的侧重点,鱼与熊掌不可兼得!


套用一句话:选择比努力更重要!到了关键时候,要会抉择!



濮院反超振东too



地如人生,也有命运!


光看经济指标,如果不是放在当下,而是去年年底,也许还真是前途未卜,但当昨天15家开发商轮番厮杀,10号地块熔断加配建1000平米的时候,开发商心中的“秤”,已经发生着微妙的变化!


如果不是今天在电脑面前换一拨人去竞拍,我敢肯定,一夜的时间,不足以消弥心中的“波动”,开始联想,并尝试更加OPEN的心态,这是人性!


所谓的房价体系的重塑,都是对比和预期之中发生的连锁反应,比如说,之前城北卖1.6-1.8万元/㎡,濮院卖1.5-1.6万元/㎡,那现在预期城北是2.0元/㎡万左右,那濮院是否可以水涨船高呢?


毕竟貌似振东新盘1.8-2.0万元/㎡的“抢购”热销,几乎已经提前锁定!


于是昨天没“抱”到新娘的开发商,自然还想努力一下,这背后还有一道催命符,拿地的部门,有指标,财务部门,还有“子弹”,所以不开玩笑的说,在前地王和后地王的这个严肃的问题上,开发商尽量都会选择“卡位”!


而这块地7万平不到的体量,对于一些开发商来说,恰恰好!


(土拍结果截图)


昨天的地,荣安和金地对决到巅峰,能与央企(融资成本低)拼到最后,民营也算是本事,今天最终13家对杀濮院,几乎清一色外地开发商,其中不乏有中天、融信、阳光城、金科、招商等实力房企,能最终胜出,非一般实力可小觑;


今天的楼面地价9716新高,实际房价成本: 16463 元/㎡ !


这个水平,已经与中天江南公馆当时的楼面地价5040元/㎡上浮了将近93%!


与昨日城北熔断相比,丝毫不逊色,也超过了楼面价8481的璟湖湾!


纵观4月以来的土拍,环杭附近日趋激烈,昨日嘉兴桐乡、嘉善、海盐三宗地块,均有不俗表现,与这些开发商交流过程中,最大的感触还是“外溢”两字,别以为只要客户被挤兑出核心城市,就连开发商作为行业来说,也面临着一轮又一轮的大鱼吃小鱼式的碾压和尴尬,只有不断翻滚着壮大,才会在这个行业里“生存”!


对于碧桂园来说,回眸在桐乡城区“浸润”许久的经历,7万平的项目可能不大不小,深耕桐乡的决心果然,但也有另一种可能,还是代操盘,后续一定有实力股东介入!


在一个合适的时间,和一个合适的地点,占个位,是战略上与战术上平衡的需要!


唯一不同的是,同样的地价新高,背后的逻辑,濮院与城北大不相同!



简单解析


① 地理位置

濮院的地理位置,不可谓不好,同样镇一级的对标,不要说织里、南浔、长安,能排在之前的,估计也只有海宁许村;


时尚小镇、毛衫名镇,濮院古镇,这些以往和未来的标签还不逊色于同族的乌镇和浙里任何一处特色经济名镇;


论经济总量,论产业定位,论未来高度,濮院,均可圈可点;


对于桐乡来说,濮院是向东的希望所在,也是远眺嘉兴的桥头堡,与城区振东和洪合的关系,早就密不可分,连为一体!


在政府层面上,其实已经没有了振东新区的说法,而城东新城的范畴里,试想越过二环东路,真正属于城区的土地有多少?可不可以这样描述:城东新城=振东新区+濮院!


西接振东,东联洪合,北望乌镇,整个镇区的框架,正面临历史性的变化!


在我看来,整个濮院未来发展的机遇,暗藏玄机你可否有感觉?这其中的关键,在于时间和耐力!


(7号地块地理位置图)


② 客群特征

“买”与“租”,在濮院,可能是比较明确的两种住宅消费方式,商贸以主的镇区,外地客群的比例与城区完全不同,除了濮院镇土生土长的客户以外,大部分的外来务工或者经商者,天然形成了2类不同的客群,也展示出非常明显的房产消费差异;


大部分买房的经商者,几乎多套落子振东,而相对弱势的群体,一部分买在镇区的商品房,大部分则“租”在镇区,在资产观念逐步深入人心的过程中,租赁的人群对于买房的需求,其实逐步在“旺盛”,这也是在濮院这样的镇区开发商追求增量的最底层逻辑来源;


一部分的企业主,更加乐意以投资的形式“给予”企业中层员工以安居乐业的便利,这样的投资兼顾稳定员工的策略,越来越多;


③ 产品定位

于是,在历年逐步满足本镇居民刚需和改善基础上,很自然的产品定位,就与桐乡城区不同,小面积+实用性,放在首位,面对的要么是口袋殷实的企业主,投资或者给员工用,要么就是稍微有些条件的务工者,自住和资产保值两相宜;


反而,由于密集人口的集聚和人员来源的天南地北,代表商贸的商铺和营业用房,甚至是厂房,相对传统的城区来说,截然不同;


今天的这块地,有将近8800平米的商业比例,回想当时中天江南公馆的商铺,溢价可想而知,在濮院,商铺要受人“待见”得多!


④ 产品供应

这块地的地价,直接影响的是濮院目前在售或者即将上市的二个项目;


中天江南公馆

(中天江南公馆鸟瞰图)


中天江南公馆应该是目前濮院市场上最明确的风向标,与中天江南诚品109,131的户型对应,公馆的110和136的面积定位,以及边套和中套分类的4种户型,组成了刚需和刚改的客户的供应体系;


1479套的体量,目前已经去化742套,销售过半,2期在售,3期还未申领预售证,均价稳定在15500-16000元/㎡的样子,销售流速相对市区来说,波动不大,周销售10套左右,这种现象恰恰反应了与城区市场天然不同,反而与振东市场戚戚相关,不瘟不火;


投资客(出租)主导的市场必然与今年刚需刚改自住的城北市场不同;


绿城.濮园

(绿城·濮园鸟瞰图)


绿城·濮园这个项目,就是去年虎哥说楼提及的濮院旅游公司拿的4块地,后续绿城开始介入合作,区域定位为濮院有机更新项目中的生活居住区板块,位于濮院古镇东侧,与桐乡政府和“包工头”陈向宏倾力打造的濮院古镇仅一桥之隔;


这个项目由桐乡市濮院旅游有限公司委托绿城房地产建设管理集团有限公司开发管理,楼盘定位为濮院镇及桐乡市一座高端颐养居住大盘,鸟瞰总平,颇有乌镇雅园再现的气势;


项目规划用地面积约729亩,规划总建筑面积约81万平米,建筑类型包括中式合院、小高层,并规划有2万余平的小镇中心及滨水商街;


根据目前与开发商沟通下来的信息,这个项目其实是一个绿城小镇模式的范本,核心结合为濮院古镇,力图以共融共生的生态体系,打造全新一代绿城产品与全面生活服务配套;


鉴于开发商的要求,即将推售的1期房价以及相关商业细节不便展开,但是可以明确的告诉大家,绿粉除了乌镇,在濮院,也可以找到实现成为绿城业主的机会!



结论


以眼前的市场看濮院:


市场需求永远是供应端口必须考虑的问题,除了水涨船高的面粉和面包之间的关系处理以外,开发商一直关注的还是客户的结构需求问题,自住和投资,刚需和改善的比例,产品供应的结构问题,普通商品房与终极置业(自住)的需求比例问题;


眼前的濮院,自住的比例日趋成熟,要靠产品的不断迭代去刺激更新的需求,而在置换的链条上,还需要最底层商品房的流转,血液不能堵塞,有卖才有买,回归到本质,还是产业和人口的问题;

留得住人,是第一位的!


投资的比例,对开发商来说,是最头疼的群体,热的时候一窝蜂,冷的时候虚无缥缈,但是有一点可以确认,租赁市场,还是相对火热,投资回报率,还是有一定的保证,有了租客,只需要找房东,那接下去的任务就相对简单:


扩大出客区域,以濮院的影响力和地理位置,相信还是有很多客户有兴趣,只不过,单价越往上,总价越需要控制,投资客么,首付款和每月还款额比较重要;


所以,7号地块的未来产品供应,大概率主力是比较小的户型,80-100平米的样子!


以未来的市场看濮院:


最大的机遇,来源于文中提到的大格局和大文章,政府与其纠结一块地,不如打造一座城!


“划镇为区”,无论对于濮院镇还是桐乡市乃至振东,都是多赢的格局!真正的城东新城,才能有腾升的助推器!


在看得远一点,濮院古镇的打造也好,绿城濮园项目的推出也罢,与其在点上面做文章不如做足城市更新的面的改造,“腾笼换鸟”过后的濮院,才会有更多的土地资源整合和更新的机会,这些资源要素的调整,顺应着时代对于产业布局的需求,自然而然趋于集中!


那时候的濮院,在嘉兴机场和市域轨交的加持下,将能起到承接和辐射嘉兴与桐乡市区更高层面的需求,这座“黑金小镇”才能焕发出全新的一抹亮色,而这座新城,也一定能更包容五湖四海的奋斗者!


对于眼前的濮院来说,地热不代表房热,对于未来的濮院,充满着成长的希望!


标签: 资讯 虎哥说楼

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