桐乡123房产网

首页 > 房产资讯 > 虎哥说楼 > 城北超振东,熔断9375加配建1000平米,桐乡房价体系将重塑!

城北超振东,熔断9375加配建1000平米,桐乡房价体系将重塑!

来源:123房产网 发布时间:2019-5-21 浏览:4511 次 编辑: 小王

就算有99%的概率,也不能说满口话;

就算在4月27日城北团购前后已经暗示明示过大家,也不能直接说结果!

因为所有的推演只是预测,只有概率,不到最后的结果,就是那么实在!



土拍结果图

溢价100.43% ,配建1000平,这次的土拍,标志着城北地价是真的新高了!

对于整个桐乡市区未来2-3年的房价,在更是起到了重塑的作用;

说地王,可能容易被大家抓“眼球”,也的确,70%的资产是房子,能不关注吗?没买房的人担心涨,买了房的更着急,你跟刚需谈“自住什么时候买都是对的”,也不行!

其实不管刚需还是改善,早就把房产当成“资产”,就算不住,也要留给小孩子,至少能保值,收点租金,真当不济,可以变现救急;

说真的,“房住不炒”,又有多少老百姓真的能“炒”到房呢?!

说今天的这块地代表着城北地块新高,很多人会说不是佳源瓏府吗?单从楼面地价的换算来说,没有错,加上配建,也要将近11000元/㎡,但是如果我们换个口径,大家看看对不对:

我们知道,高低配的地块是最容易产生高价地王的,低容积率容易产生高溢价的产品,比如:排屋、合院甚至是叠墅和洋房;

振东和城北对标的两个项目:祥生国玥公馆VS佳源瓏府!

现在17500元/㎡的瓏府高层和19000元/㎡左右的祥生国玥府的高层,按楼面地价去评估,几乎是亏的!也只有30000元/㎡多的排屋、合院足以支撑实际楼面地价飘到11000-12000元/㎡以上;

回过头去看,在这地块拍出来之前,桐乡真正的“硬核”地块应该是万科翡翠天御(府)这块地,12029元/㎡的楼面地价,硬碰硬,所以,振东乃至全桐乡的产品与房价的高地即在此,产品力直接代表着房价水平,也只有真正的产品力才能最终诠释这块土地的价值;

城北容积率2.0左右的地块,我们回溯过多次,无论是去年前年的中天江南诚品还是荣安府,就算上半年过完年刚拍掉的碧桂园国际社区项目的楼面地价,基本上都在6000-7500之间(诚品还有一部分10年自持);

同样小高层、高层这个维度下考量:今天的10号地块,新高了!

代表着主流产品的地价,实锤落地实实在在涨了至少1500元/㎡!反映到房价上面去,理论上推高房价成本上升3000元/㎡

100个平米的房子,成本就得推上去30万/套,对于基本刚需的客户来说,不吃不喝白干3-5年!

今天的楼面地价(新高)熔断+幼儿园配建9095m2+配建1000平米,实际房价成本,实打实的,突破到了17464元/㎡ !

而实际10504元/㎡ 楼面地价,悄然超过振东招商雍华府10454的楼面地价! 

(备注:实际地价=(成交总价+幼儿园建安成本(按3000元/㎡计算)+配建面积(建安按3500元/㎡计算))/可售面积)

简单解析

 ① “任大炮”的尿壶理论,对于这个理论,其实大部分人都听说过,经济GDP不是很好的时候,房地产总是要“拿”出来用一下,这个惯性思维,一直都在,甚至不断被强化,屡试不爽!

只不过在“房住不炒”的原则下,以及各种政策“干扰”信号的背景中,墙裂成了“打点滴”亦或“前列腺”!


 (去年年底备案价格放开,统计数据逐步归真)

 

可能不是很文雅,但实际上,事实如此;去年年底的松动导致的一季度的经济反弹超预期,二季度又开始严控(苏州部分城区强力限售5年),三季度目前目测在毛衣战的背景下,就算基建再放水,房地产还得起到一定的托底作用;

我们之前说过,政策的调整到见效最快3个月,在毛衣战层层加码的外围情况下,影响0.3%的经济增速,那么,6.2%的经济增速以及7.0的汇率人民米兑换美元水平相信是个底线;

何况今年6月份还是科创板(中国纳斯达克)元年,所以3季度继续油门松一下(降准降息)的概率,依然很大,那么四季度乃至明年初,不会差!

开发商拿地到宣传需要多久?2-3个月

开发商拿地到预售需要多久?7-9个月

你算算,对于开发商来说,今天这块地的时间,是不是刚刚好?!

而显然,年初碧桂园拿的7300元/㎡的这块地,貌似被抄到底了吧!

② 清晰明确的见底反转信号!

上一轮下来,至暗时刻,股市债市楼市,多重绞杀,也是最看不清楚的时刻,年后城北明星楼盘中天和荣安,那个时候开发商都“懵逼”,压力很大;

那个时候,谁如果出手买房,无论是价格还是付款方式,我相信是最“舒服”的!但是这个回过头去看的底,实事求是说,虎哥当时没有叫!

我在告诉大家年底市场没有钱的同时,第一时间提醒过“黑暗中微弱有一丝亮光”——桐昆翰林学府,13500-14000元/㎡的价格,89平米主力户型,开盘卖掉60%!

我们把它定义为“市场之锚”!

年后3月份荣安和中天开始逐次放量,这个时候不停的提醒刚需和刚改可以考虑入市,价格不一定会涨,但是自住的随时可以进场,这是基于对于政府“稳定”信号的理解,政策底和市场底逐步出现;

在这个阶段,我们注重的是市场的“成交量”!有量有价,才是底部信号!

基于以上的理解,出于对市场交投的进一步对接,4月份开始我们开始和开发商商洽团购活动,并在4月27日举行了一次城北春节团购活动,得到了百余组客户的认同,但说实话,那个时候,房源已经有点“紧张”了,已经拿到预售证的,几乎已经全部上市,没有拿的,城北三个开发商一致行动,都要等到515之后,这已经是赤裸裸的表态了,我也提示过了,不知道有多少朋友看懂!

在这个阶段,刚需和刚改的还有一定的选择余地!

我说的选择,请你记住,说的是房源,首付比例,优惠折扣,车位的付款方式综合买房成本,这些明的暗的成本,才是重点!这个阶段的综合成本,已经上浮,但还可控!

③ 厚积薄发外加锦上添花!2019城北年,说这一波是城北补涨也好,还是城北新的一轮的开始,其实都没错!

说厚积薄发,指的是产品,传统上我们对于产品的理解分为几个维度:

1、 户型设计:90-140,可能是对于城北主流客群的面积选择,与振东起步120平米,大部分140-170乃至180平米以上的户型相比,城北偏刚需和刚改;

我们看到,无论是荣安131、中天131、109还是瓏府173的明星户型,清一色的全部采用创新的“横阔”的三房两厅两卫布局,在空间和尺度上,有新的突破,并得到市场的高度认可!

永远记住,开发商创造产品迭代,打败二手房的最基本手段就是基于市场最新需求的户型创新!

2、 产品类型:传统的高层和多层之外,开始陆续出现满足本区域有区域情节客户的改善性需求,从大平层到叠墅,从叠墅到合院排屋;

3、 综合产品力:精装产品首次在城北出现,而且一炮走红!

最关键的是,当一轮上涨过后,市场焦点从振东环顾四周的时候,“老二”城北,无论是从产品还是价差也好,已经吸引了客户的关注;

这些基于挖掘客户消费角度的产品,在市场稳定之后,奠定了行情的基础;

锦上添花是政府与土地的依依不舍的关系写真,中国大部分的城市,目前依然无法摆脱“土地财政”,就连网红城市杭州,一手卖地,一手放户口;

碧桂园国际社区这个项目落地前后,从庆丰北路的互联网学校、少年宫、樱花大道、生态公园到乌镇大道的市民健身中心,少算算1个亿的投资,明眼人都明白,是什么道理;

加了“料”的阿能面,不会差!


 

(城北地块、项目及周边配套图)

而且我现在第一次明确提醒大家的是,以后类似凤凰湖、植物园这种大规模的配套会越来越少,现在“拆小”了花钱,找准时机和位置花钱,是政府准备“精打细算”思路改变!

小的社区中心,配套以及街心公园会越来越多!

城北有大量的土地储备,记得跟大家说过,有地的地方才有钱,有钱就有故事,造学校、医院、商场等等配套,都需要发展空间,有建设用地;

战略纵深与发展空间,与振东相比,这也许就是城北最大的优势!

当然,在虎哥看来,故意也好,无意也罢,振东的地不能贱卖,城北有地,这招“围魏救赵”的套路,玩得不错,就现在看,有效!

这块地所属的乌镇大道板块,眼前最大的遗憾未来最大的希望都在“学区”两字上面,硬币的两面看你怎么理解,不过就不完全准确的情报,大家心心念念的实验小学,貌似政府下半年就会对外公布动工!初中要晚个2-3年!(未经最终核实);

对于刚需来说,这是最大的刺激,对于开发商来说,又是一碗壮胆酒!

④ 荣安斩获10号地块,意料之外亦在情理之中!

16家开发商报名,虽然之前有所耳闻,但还是有些吃惊,掰着手指头也算得出来,肯定有新晋桐乡的开发商参与了,而且还不少,预示着今天这块地会“惊”一下!

 

狭路相逢勇者胜,明确的市场底部,稳定的高层信号,相对宽松的资金环境,几乎不限价的桐乡政策,手上有米的开发商都会跃跃一试!

 

今天的阵营,无论外地和本地,只论“黑马”与“白马”!

 

论“白马”,无论从风头、实力和品相,最健的是中天、荣安、招商这类开发商,有钱有粮有人有基础,绝佳深耕城北乃至桐乡的机会,岂能拱手让人?

 

实战过了,一个猛子扎下去,水性熟悉了,胆子自然也就大了!

 

碧桂园和佳源,乐见其成,坐享红利!

 

论“黑马”,肯定指的是外来的开发商,有实力有产品,必须要在长三角——沪杭——嘉兴——五县两区配置的开发商,比如世茂、金科,有胆,自信自己的产品有更强的竞争力,比如融创(学到绿城80%产品力)、旭辉;

 

以往不敢来是不识水土,自从碧桂园成功登陆之后,外围的开发商便虎视眈眈!

 

密集的调研和咨询,早已在拍地前展开,很多公司重视到方案已经路演过3次以上,重视程度不言而喻;

 

荣安拿到这块地,花开二度,不但在房价上会让城北挑战1.8-2.0万,更会在产品竞争力上再上一筹!

 

当然,是骡子是马,最终还需市场检验,外加点运气!

 


基本对策


那么接下去的市场怎么变化,要买房的人怎么买能买好又能省点钱呢?

 

因为每个人的家庭情况不一样,没法精准到每家每户,只能从大的思路上给大家重新梳理一下,有用就好,还有问题的,只能私下加VX:hawk0310再交流;

 

振东的上涨,是爆发式的向上拉动和引领,从9000多到最高2.5万,快而猛,其中掺杂了“投资”的比例不小,眼前的任务,短期内不是再涨,而是“夯实”2万的基本盘,要再涨,就算忽略政策因素,也必须考虑以下几方面:

 

1、 时间,2-3年,用时间换空间;


2、 换手,人口的流入和二手房的交易,兑换出来的资金才有子弹继续梭哈;


3、 产品,超越性的产品竞争力,虎哥先把话搁在这儿,如果有一天振东的房价从2万挑战2.5万甚至3万的,一定不是当时你买的便宜的这个楼盘,而是“略贵”的品质楼盘,对于改善性客户来说,口袋里从来就不会去跟你计较几十万!


4、 同样的,改善性客户买房,不是一日三餐,而是燕窝和鱼翅,所以,可以等也可以挑选,面对6月份的璟湖湾开盘,还是要以“改善自住”的眼光去评估!


城北的上涨,短期应是有“天花板”的,无论是补涨还是新的上涨,刚需和刚改人群的购买力,制约了开发商的产品定位总价空间,在面积可控基础上,1.8-2.0万将是城北未来2-3年的天花板;

 

(以上都是基于政策“稳定”基础上的预判,如遭遇不可预估金融、货币等政策重大调整的,不在此范围内);

 

所以,515地拍完了,暗牌变成名牌,预示着城北的行情进入2019年从销售速度到产品品质的第二阶段,相对的,手上有钱的选择余地将会更大!

 

资金紧张的,诚恳建议马上在存量房里去“淘宝”,比如说我知道的城北两个盘还有一点预售证之内的未推出房源!

 

资金特别紧张的,还得抓紧做功课去二手次新房里淘一下,比如说学区如果真的确定的话,御珑湾100平米的二手房真的是不错的标的!

 

5月15日之后开始,1.6万将是城北的底!

 

新的预售证,中天的3幢131高层、佳源瓏府108-144的3幢高层,荣安118的精装洋房(3000精装),将陆续上市,房价申报范围在1.75-1.85万(含荣安精装)之间,具体就要看开发商折扣,相信成交价会有一定幅度的上浮!

 

目前显性库存:《1000套;

 

6月份,如果璟湖湾首批房源定位在1.8-2万,上市再现神盘效应,那么振东的底部即将出现!就目前的市场反馈,概率很大!

 

但是振东第一步,不是卖地,首先是去库存!

 

以上刚需、刚改、改善自住客户请自行分析考虑!

 

敲黑板,今年第一次说,还想投资在保值基础上谋求一定收益的,有条件的优先考虑杭州和上海的投资机会,都懂的!

 

本地乃至嘉兴市区的投资,还是等到三季度末去决定,房产投资不是股票,眼前的浮利不一定是能最终变现的现钞,还是稳健一点为好!

 

给点小提示,关注一下实际成交的二手房的数量和价格,这是准确的市场风向标!

 

对于市区来说,城北1.5,振东2.0,接下来推演至城北1.8,振东2.2吗?

 

515之后,城北乃至桐乡的价格体系必将重塑,但重塑不代表波次上涨,在虎哥看来,重塑的基本定义应该从吃“钙片”开始——强筋壮骨,稳固基本盘!

 

红利需要积累,发展需要时间,期待更完善的城市(配套),更有竞争力的产品,更有引领性的产品!

 

我们之前曾经困惑,到底是振东2.0贵了呢还是城北1.5便宜了?

 

以后我们会思考的是,当差距缩小后,谁又将在下一轮领涨市场!

 

明天,也有15家开发商在濮院地块上逐鹿中原,花落谁家我不知道,但我相信一定是营销力偏强的KFS!

 

贼精的KFS,有钱了又不会消停!

标签: 资讯 虎哥说楼

网友评论 写评论

  • 暂无评论!

最新资讯

推荐阅读

热度排行 月度 周度 日度

推荐楼盘

万科•翡翠天御府 城东区

参考价格: 24000元/平米

中天·江南诚品 城北区

参考价格: 16000 元/平米

祥生·国玥公馆 城东区

参考价格: 高层均价:19000元/㎡

浙公网安备 33048302000336号