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无法回避也不可否认的事实，买房群体中是最弱势的群体，最关键的，在克服“贪婪和恐惧”这些人性弱点的过程中，还有很长的路要走；

刚需和刚改：

客户A：虎哥，房价又涨了吗？我是刚需，还能买吗？

客户B：我去年在XX抢了一套，现在看看有点后悔买错了，能不能卖掉再买……

虎哥：……

改善：

客户C：虎哥，马上要拍地了，振东是不是要涨一波；

客户D：璟湖湾什么价格，会不会买不到？

这几种类型的问题，最多！

土拍是最容易吸引眼球的事件，也是这个社会所有的“有产”阶层合起伙来津津乐道的事情，都在车上的人没有人希望是翻车的，所以但凡有了机会，都会对没上车的人大叫：

快，上车吧！

当然，我也是“有产”阶层的一部分，唯一不同的是，尽可能选择对客户更友好的“时间和机会”去提醒；

◆  壹  ◆

这个周末，城北中天江南诚品、佳源珑府、荣安府三个项目收官的房源情况基本都清楚了；

江南诚品：最后一张预售证，三幢（11、15、19号楼）131户型，房源套数278套，均价19000，销售状态：陆续推向市场，15号楼打开销售，68套房源，销售30％；加上之前加推的最后一批18号楼109平米，这个月也已经超100套，看着节奏，地还没补仓，已经是“细水长流”的节奏了；

荣安府：加推1号楼洋房，均价18500（含3000精装），6号楼小高层，均价18000（含2500精装），142套，截止周六当天，销售超过80套，销售率超过60％；

佳源瓏府：最后三幢高层上周2就开始落位，176套，开盘均价19000-20000，公开折扣优惠800元每平米；销售率60％左右；

1、 开发商集体涨价了，新推在售的大致成交价格：17500-18500元/m2; 这个价格，是面粉传导到面包价格的真实反映，在碧桂园城北项目下半年开盘价未出现之前，不可逆转；

低于这个价格的房源还有没有？有！两个角度，前期没卖完的房源里面去衡量，楼层、位置和价格需要自己评估，荣安府带精装的小高层、高层里面再看看，毕竟带装修的，性价比还是在的；

2、 这轮城北的行情首先属于上一轮被压制后的“补涨”行情，振东改善和二手房，是接下去要关注的焦点；

3、 销售热度表明开发商改变了销售策略，“现金流”为主的模式转为“利润”模式，反过来客户对于价格的敏感度必然上升；

4、 这三个楼盘整盘存量总数低于800套，库存周期4个月，库存量和面粉价是开发商最大的底气，对于客户来说，博弈处于周期内相对弱势的地位；

在游戏规则（土地财政）没有本质改变之前，买房最大的“背书”并不是企业而是政府，所以我们看到，核心价值的土地是不可能被贱卖的；

说得再深一点，你看得到的，政府投资下去或则即将投入的学校、医院、商业以及产业集中的区域，都是核心价值所在；

因此，目前所有的调控只能控制涨速和涨幅（时间和涨价高度），对应的手段是限售和限价，并不能从根本上解决房价上涨的问题，所以对于这一点，要非常明确，特别是对于城市群的城市来说，更是如此；

对于房企来说，一方面是生存的规模效应，另一方面，“维稳”背景被开发商解读为最佳扩张的机会，只不过对于每一家房企不同的事，当机会和风险来临的时候，资金情况不同而已，所以我们看到，但凡有一丝市场波动的机会，都是房企互相竞争规模的周期；

对于桐乡目前的买房者来说，接下去要面临的问题，大概率上是这一轮过后，刚需还能买到哪里？说句戳心话：从今年下半年起，刚需不得不面临着被挤压“外溢”的命运，已经轮不到选择一手新房，要么带着配套的二手房，要么未来有配套的新房市场！

而我能做的，就是继续小心翼翼求证，替大家找寻最大的可能；

◆  贰  ◆

刚需下半年做大的选择机会，在城南区域，目前最大的板块效应，在经开区的绿地和高铁新城的龙湖周边；

对于经开区来说，绿地属于一柱擎天的项目，一个项目一座城，内外配套和周边环境的反差，是目前最主要的问题；

如果把眼光落在高桥高铁新城区域，目前代表板块高度的，是龙湖天宸原著；

1期被拍地一刺激，原本不多的库存，即将见底，2期500多套高层，也许是个机会；

今年对这个项目的观察，在自住和投资的天平两端，砝码，由于房价体系的重塑，重心正在向自住方向倾斜！

这也许就是“外溢”的初期；

◆  叁  ◆

股神巴菲特有句名言，“人生就像滚雪球，重要的是，找到那条又湿又长的雪道”；

选楼盘，有时候也是这样，以防守的心态去进攻，相对稳健，特别是起风的时候；

对于桐乡来说，南翼的高桥，撤镇变区，是未来10年城市发展“焦点”之一，而在长三角一体化大背景下，产业承接和融合，人口导入，是核心的问题；

高桥最大的地主，是中国平安；

有了合悦江南成功开发的基础，老练熟稔的产城融合开发，外人看不出门道，偶尔官宣释放点信息，还需要我们拼凑蛛丝马迹；

这是新经济城官宣的第一个产业平台公司，对于这个区域来说，算是开始起步的信号；

翻了翻资料，临港资管是目前上海国资委下属唯一一家以产业投资，开发与经营和园区配套服务为主的大型国有企业临港集团的全资子公司，旗下的临港新业坊，顾名思义是在“平台、金融、科技、服务”四位一体框架下，以新产业、新业态、新金融、新科技为特征的产业园区运作主体；

从这张新经济城巨型鸟瞰中，我们依稀能看到突兀耸立的核心园区部分的身影，红色线条的乌镇大道、金色线条的迎宾大道，以及东西穿行的数条铁路线；

新经济城的东南侧，依稀看见规划的“大学城”身影；

于此对应的，正是核心区块的空间规划，也已就绪，剩下的，就看产业和企业逐步落地；

沪杭高铁【已运营9年】、杭绍台铁路【直达杭州机场】、沪杭城际铁路【连接杭州东站与上海虹桥】、沪乍杭铁路【连接杭州西站与上海浦东】）这4条铁路线，连接3座国际大机场（杭州萧山国际机场、上海虹桥国际机场、上海浦东国际机场），将是未来桐乡城南最大的出行枢纽集聚地；

也是桐乡承接长三角中心城市外溢人群的“通路”，高铁新城直接受益；

这里最大的思想分裂，在于对于城市发展的方式上的理解不同，传统的观念，叫“进城”，你为什么要进城，因为祖祖辈辈都是农民，进城，首先代表着身份的改变，这是底层思维固化无法改变的；

第二，进城有更好的资源配套，学校、医疗和商业，而房地产发展中最有意思的是，当所有资源都具备的时候，貌似不是你可以选择的，而是房价选择谁的问题，所以我们要做的，是提前进入未来“配套”可能集聚的地方；

但是有会延伸出第三个问题：人口，没有人口哪里来的配套？于是第四个问题就是：产业，有了产业才会有源源不断的人口，OK，这就是关键；

产业的背后，是更深层次的博弈，从国家之间到省市之间，从政治到经济到文化，都有涉及，当然对于政府来说，寄希望于平安、绿地这样“性质”的央企，也无可厚非；

很多机会，都是经历和观念的问题，而打破惯性思维去思考，是非常重要的一环，比如说城市的概念，新的板块的定义，裂变的城市，需要你消除心中的“梗”；

我们选择城市，城市造就机遇！

◆  肆  ◆

有些人天生就是咬着金钥匙出生，而有些项目的命运，巧合还是天意，浑然天成；

你不得不承认，7年的耕耘，在平安80亿重金的撬动下，龙湖天宸原著的周边配套初具规模，已有所成；

这可能，是作为企业对桐乡最大的尊重和敬意，而天宸原著这个项目的出现，可以说是对于区域价值最真实的检验；

（耀华国际学校）

耀华国际学校，能满足业主未来从幼儿园到高中实现一站式全程双语教学；据悉，这是浙江唯一一所授权学校，周边海宁、嘉兴的生源，也络绎不绝；

养老的亲和源，桐乡唯一一所三甲医院的上海瑞金医院分院，早已建成使用，今年即将2019二期扩建后投入运营；

占地800亩的高端乡奢度假庄园—--百翠山居，内含跑马场、高尔夫运动、陶艺工坊、功時馆、运动会所、礼堂、衣庄酒店等多种休闲娱乐设施；

这种生活元素的配套和生态体系的建设，在日益完善过程中越发体现出“居住”的本质；

北侧占地89亩、业态丰富的合悦坊环湖商业广场，按照规划，定位为社区文化中心，影剧场，图书馆，礼堂，商业街，面包房，邮局，银行，超市，菜场等多种商业；

（合悦坊照片）

对于刚需来说最关心的，还是招商的进度和品牌的落地；改善型人群则不同，一脚油门去一下吾悦广场，还是很方便，所以，这也是一直以来排屋比普通住宅更好卖的原因之一；

五星级酒店，作为城市中板块高度和土地价值的体现不容小觑，香港铜锣湾皇冠假日，外滩半岛酒店，杭州西湖边的四季酒店，无不处于城市寸土寸金的位置，周边的房价，数万乃至数十万每平米；

（振石大酒店照片）

浙北最大的五星级酒店，桐乡振石大酒店，隔壁的是曼哈顿或是东湖金悦，二手房的成交价，都要比周边小区贵20-30％；

我们观察到，高铁站的正对面，天宸原著的南侧，乌镇旅游大酒店，已经落成，正在内装，

酒店内的装潢，已有耳闻，尺度空间，金碧辉煌之程度，已是街头巷尾的议论话题，城南门户的风采，正在慢慢展现；

◆  伍  ◆

老桐乡都知道，无论是新世纪公园、还是植物园乃至现在“小西湖”美誉的凤凰湖，对于周边房价的提振，众人皆知，中国人喜山乐水的本性，改不了，对于美好生活和环境的追求，一直不停下来；

城南高铁新城，合悦坊、百翠山居已然环伺左右，龙湖天宸原著2期的工程进度，目测市场推广和销售，也快了；

现在了解到的情况，2期高低配的排屋和高层正南面，规划了将近14万平米的公园，这种待遇，真心不多，水系和公园的融合外部环境，也是够了；

这个户型，算是提前揭秘的一部分，对于改善人群来说，可能看不上，但是对于刚需来说，你必须要重视，如果真的“被外溢”，这可能是你下去必须要面对的，家的格局；

对了，还有一条信息要大家知晓，天宸原著1期的工程进度，正在加速，很有可能2019年底就要陆续交付，从龙湖内部传来的消息，作为桐乡第一个项目，无论是建筑还是景观，必须要做到“一鸣惊人”；

龙头开发商，从来都是“野心勃勃”，有实力的，都不是吃素的；品牌落地，继续深耕桐乡，是共识；

◆  陆  ◆

新区打造过程中，新楼盘，大部分都是在周边都是空地上创造，龙湖天宸原著的存在，却是异类，平安选择龙湖，肯定不会那么简单，资本和专业的互补；

这个项目，可能是从未来角度给予刚需最大的善意提醒；

1、 如何定义区域价值；

在这个世界上，没有十全十美，等所有的都完美，价格一定不美丽；

这个区块，从刚需自住角度，仅剩下配套成熟度的问题；从居住本身来说，只是人口的集聚速度；

大部分城市朝南发展，是必然的选择，何况，高速高铁的加持，以及产业新城的逐步形成；

这份完美，只是时间问题，感性的讲，什么时候入手，都是可以考虑的标的；

2、 如何判定价格优势；

物以稀为贵，我不知道今后城北和振东会不会有这个网红的89平米户型，但是即便有，单价也不会低于现有的龙湖；

土地的楼面地价，像样点的地块和周边配套，换算的成本，16000已是底线；向上空间的打开，彻底让龙湖的价格凸显优势，就算投资，从周期成本的问题，已经开始弱化；

3、 如何面对可能的政策调控

市场如果未来出现限价政策，只能让刚需的人群和套利的资本更加疯狂，压制的新房价格和二手房的对比套利，会出现“万人摇”的闹剧，对于土地成本较低的开发商来说，才有保证品质的成本基础；

4、环杭外溢的开发商，重金在手，挤压中围猎拍地，目测周边5-6月的楼面价，都不太会低；

三房200万总价，可能是未来刚需必须要去挑战的“红线”，低于200万的，一定要盯牢；

要么改变思维，要么被社会改变，该说的，我都说了，该你自己选择了！