桐乡123房产网

首页 > 房产资讯 > 虎哥说楼 > 嘉兴528土拍high爆,含金量最纯的“黑马”地块,在哪里?!

嘉兴528土拍high爆,含金量最纯的“黑马”地块,在哪里?!

来源:123房产网 发布时间:2019-6-3 浏览:4449 次 编辑: 小陈

今天,可能是所有嘉兴房地产从业者和媒体欢腾的日子;

包括我,因为,我也是其中的一份子,只是,更愿意欢腾过后去思考;

今天,可能是所有嘉兴市区的“有产”阶级万众瞩目的日子;

包括我,毕竟,我也手上拿着房子;

今天,也是没有买房者诚惶诚恐的日子,又踏空了?!

不包括我,但是愈发希望居者有其屋,包括想进嘉兴买房的五县的消费者;

只能说,历史是人创造的,如果给你足够的胆量,再一次史诗级的土拍真的会再次出现,只不过,做事要合时宜,都懂的!何况,某领导也已调走,悠着点为好;


•  壹  •

这次变化从年前的125土拍已经定下基调:

(前文链接)https://mp.weixin.qq.com/s/_saZD-LY_eWCJxeWsZjC0A

1月25日定海神针南-42号熔断(香港兴业)——春节前后刚需刚改大量入市,消化库存——周边杭州、苏州市场土拍趋热——开发商刚性补仓+外来开发商首入需求激增

既要符合长三角城市群的嘉兴的定位,还要兼顾红色荣光;既要卖出地价搞城建,又要控制住房价有责任;

嗯呐,这可能就是红五月土拍的背景,“稳”!

在开发商看来,一个月前的土拍挂牌公告,就是明确的行动“信号”,对于买房者来说,是观望还是上车,取决于对市场的预期,而这一次,天平再次向卖方倾斜,于是,4月底开始,买与卖,灵与肉,就这样愉快地放量了!


就在上周,市区姚家荡板块的香港兴业璟颐湾开盘,150套房源收获近600组认筹,十几分钟内便已售罄;

昨天下午和晚上,在秀湖板块发生了什么,其实有些人都已经知道,528、531拍地的结果还没出来,供需两旺的阶段性结果,已定!


•  贰  •

最没有悬念的地块——2019南-010


世合理想大地这个项目附近,带方案出让的地块,起拍价3845,最高容积率1.39!

(土拍结果)

意料之中,理创置业,深厚的台资背景,没人跟你抢,3845的楼面地价奠定了528最低楼面成交价的基调;


5月11日,世合理想大地.静安里.明德居样板房刚刚开过品鉴会,洋房加排屋231套房源正在入市销售;


•  叁  •

操作难度最大的地块——2019南-08


这块地,拍卖之前,已有近8家开发商报名,其中不乏金地、万科、卓越、滨江这样的房企;

出让条件:

在我印象中,嘉州美都、百墅花园应是2000-2002年期间的项目,周边社区林立,配套成熟,属于老城区范畴,相对于之前的万科中环公园,目前在售的万城赞园以及苏嘉御品公馆的位置,更接近市中心,而且周边的百花社区的学区资源要更胜一筹;

按照常理,这个区域应该属于城市更新的范畴,密集的近20年的居住区应有不少刚改和改善人群,这块地的建筑面积、容积率也比较适合,但是,出让的条件却很苛刻,甚至一度认为,就是一个带方案定向出让的项目(今日求证果然有意向单位,保密);

但是仔细分析过之后,这个项目的规划条件其实是要做一个类似上海老城区的城市更新项目;

商业规划设计的条件,包括建筑面积和位置,已经功能和用途,已经明确为区域“邻里中心”性质,和上海老城区地铁口2万平米以内的邻里中心设置一般无二;

如果没有记错的话,基本为3-4层设置,其中有一层全部为教育机构,底层为餐饮和最常见的星巴克,KFC以及超市,以最基本的吃穿住行用为标准;至于商业部分的变现,条件里没有强求,但如果是成熟的开发商,我相信会自持经营亦或整体打包成资产为佳;

所以这个项目完全市场化拿地的甲方,应是有具有相当操作经验和资源积累的,比如:有着城市更新和热带雨林梦想的万科;

(土拍还在进行中)


Bingo!果然

就现在8127元/m2楼面地价,加上3850平米的幼儿园和250平米(140主力户型,约550套)的社区用房,折算楼面地价已经逼近赞园2018年2月的8666元/m2 ,还要进行邻里中心的运作,从操作上来讲,颇具挑战性;


•  肆  •

最有操作弹性的地块——经开2019-01


操作的弹性,来源于几个方面:

1、 周边小环境优越,水系,古茶园在地块的南面;

2、 周边成熟度较高,城市界面逐步翻新,前期绿城柳岸禾风项目对板块的重塑有过一定的基础;

3、 地块容积率1.6,适合做稀缺低密度产品(洋房),限高60米,要求全装修交付,绿2星标准,对于项目品质和成本把控能力要求较高;

4、 周边荣盛、大发3个项目在售或待售,产品定位和档次上具有对比效应;

5、对于补仓或者首入嘉兴的开发商,是个不错的选择,拍卖之前,报名有17家;


(土拍在进行中)


上午拍地,还抽空去大发融悦东方转了一圈,这次要开盘的3幢楼,89,17,140三种户型,180套房源,开盘均价11750,楼幢均价拉开,10F以下跟第一次开盘相比差距不大,车位30万还有2万的优惠,开发商给我的感觉还是跑货的节奏,预估到6月1日开盘会有100套以上的成交;


客户基本上分为三类,一类是进城的,塘汇附近包括拆迁,一类是周边的刚改客户,还有一些上海投资客,开发商之前上海过来的,还有些资源;

项目往东2-3KM,沪杭城际湘家荡站是个远期利好,目前周边,也就长纤塘和麦德龙的配套;

附近的荣盛锦绣外滩也快了,不过从销售嘴里,貌似竞争还是比较激烈,火药味比较浓;

就现在还未结束的拍卖数据,8372元/m2楼面地价的水平,已经高过荣盛祥云府的楼面地价7257元/m2,甚至融悦东方实际楼面价7350元/m2,但毕竟是块容积率1.6的低密度地块,产品的稀缺性代表着未来的“溢价”能力会更高,当然,板块楼面地价的高度,已经被突破了!

•  伍  •

最没有悬念的地块——2019南-09


这个位置,曾经是上一轮炙手可热的区域,国商区和科技城,现在和未来,都是嘉兴高光所在的区域;

产业、人口、道路、学校,一切都是那么perfect!

于是,注定从地价到房价,刺眼光芒;


参加拍卖的11家,全部是实力房企,中铁建&交投联合体,万科、金地、荣安、荣盛,新希望、佳源、世茂,就连德信、碧桂园、龙光也闻讯赶赴这场盛宴;

(土拍结果)


配建6300平米,如果考虑再配建5000平米幼儿园,对标绿城留香园,10033+竞配13300,相差无几,所幸的是,这块地超100亩,1.8容积率,有空间去消化;



从南到北,毗邻地块的金地风华剑桥、格兰上郡,清盘了!

绿城留香园,首批177套,18300带装修的价格,主力户型逼近2万关口,这是一个明确的信号,好的产品和品牌,限价的背景下,还是给一定的操作空间的;消费者,特别是改善人群,急需品质和价值的产品;


就目前的信息来看,5月30日拿到预证周末开盘,已胜券在握,除了低楼层(3F以下)和顶层,均已名花有主,相信到了周末,这些房源,也会被“扫”光!


最北翼的万科城市之光,近3000元/m2差距的楼面地价,貌似操到了科技城板块的底;


即将加推!(以上价格不含车位)

这个板块的库存,正在快速下降,万科的定位偏刚改、绿城定位偏改善,科技城的南翼,库存已经空了!

所以,这样的结果,和1月25日的土拍预期是一致的,“明牌”,要拿地的,用拳头(实力)说话!


•  陆  •

科技城这块地的实际楼面地价,全装加车位目测销售价格要飙上2万关口,预示着板块比肩市区中铁建花语江南的项目继绿城留香园之后将再次出现,那么在产品定位上,户型和面积段的配比上,将面临抉择;

如果是我,不会做从刚需到改善的全系列产品线,相对的纯粹,代表着客群的相对聚焦,毕竟中高档的楼盘,阶层或者圈层效应会更明显;

绿城留香园的销售,应是近阶段板块热度标杆,因为,只有高总价改善性项目的热度,才会最终影响整个市场的高度,后期需要持续观察;

5月份全市2419套住宅入市,到底能卖掉多少?关注6月份的网签数据,上半年的句号应是相对完美的;

科技城和国商区,目前的城市界面和配套现状并不完全支持改善型客户进场,在现实和未来的赛跑中,将很有挑战性,所以对标有了,只需要微调即可,中高端的定位,140-160的主力户型带全装,是首选;

今天的土拍结果,对于531拍卖的2019嘉秀洲05号地块,预示着热度的传导;

但我在思考的问题是:如果你是嘉兴本地人,这次土拍前后,你自住或者投资需求的板块方向,有改变吗?

说实话,自住的氛围,目前我更看好秀洲!不知道为什么,在城市建设的把捏上面,秀洲貌似更专业和老道,绵绵输出的城市价值,更茅台!

国商和科技城,更像是洋河大曲或者国窖,带劲!

31号秀洲的地,貌似是低不了了,拭目以待!待续……

标签: 资讯 虎哥说楼

网友评论 写评论

  • 暂无评论!

最新资讯

推荐阅读

热度排行 月度 周度 日度

推荐楼盘

万科•翡翠天御府 城东区

参考价格: 24000

中天·江南诚品 城北区

参考价格: 16000 元/平米

祥生·国玥公馆 城东区

参考价格: 高层均价:19000元/㎡

浙公网安备 33048302000336号