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531嘉兴秀湖土拍熔断 9125竞配保障房800平米,干货分析!

来源:123房产网 发布时间:2019-6-3 浏览:4556 次 编辑: 小王

熔断9125元/㎡加配建保障房800,实际楼面价:9175 元/

(近2年秀湖板块土地出让情况表)


楼面价熔断,但实际并未超过泓玺台甚至秀湖印象地块,从时间和土地成本两个维度看,富力和信达均操底成功;

这个结果对于有些人来说低于火爆预期,但是能够熔断也已经拨动你的心弦:

1、如果我是自住的客户,在528、531土拍后我该如何选择?

2、如果我还有点闲钱,一定想投资,这几个板块哪里更合适一些?

3、如果我是开发商,还想拿地,接下去怎么办?

花了点时间去秀湖板块转了转,晚上隐在希尔顿逸林,第二天总台小姐姐问问感觉怎么样的时候,我调侃说:“昨晚爬格子了,电视机都没打开”,

今天内容有点多,请务必耐心往下看;


•  壹  •

北雄安南嘉兴,二年前的“522土拍”的场景记忆犹新,让嘉兴这个长三角南翼的城市一夜成名;如今在长三角一体化青吴嘉示范区,沪嘉城际铁路即将开工建设的一系列利好政策的背景下,528和531土拍的热度备受关注;

土拍之前的这一周里,我一直在思考几个问题:

在目前国内外政治、经济变化的背景下房地产的角色到底是什么?地方政府的土地财政被更有效的财税渠道替代了吗?

这个问题不但关系到老百姓的资产配置还关系到从业者的未来生存方向和模式;

答案是:没有!

经济稳定的定海神针——虽然我们正在逐步从“外贸、出口、投资”三驾马车的传统粗放模式向着“精耕细作”的发展模式转变,但是在未来很长一点时间,至少10年内,房地产依然是经济发展的动力之一,特别在国内外政治、经济形势不稳定的背景下,这个行业拉动经济的能力起到了定海神针的作用;

通货膨胀的压力是否依然存在?今天的水果是不是有涨价了?

老百姓资产的压舱石——国人70%以上的资产在固定资产,无论是几千年来流淌在血管里的血液还是到目前为止的结果,房产作为承载社会财富的容器的作用不言而喻,这个背后挂钩的就是“金融”属性,到目前为止,只要这个不脱钩,核心资产的价值不会轻易被取代;

答案是:存在,我们抗通胀的要求依然强烈;

所以,我们得出的结论是,经济转型不成功,外围形式不稳定,房地产“稳定”的作用就会更明显;

在“房住不炒”的背景下,高层和地方政府的容忍度临界点在哪里?

这个问题非常重要,政策性的干预对阶段性市场的影响很大,直接关乎资金成本;

从去年到今年上半年,“起”-“落”-“起”的特征非常明显,除了刚才我们谈到的维稳因素,更多的还有在千城千策背景下,各地政府自我发展的诉求,而最近非常典型的例子就是苏州,我们看到,一旦过度发烫(百亿级出让土地、地王频繁出现)就会招致高层的强力监督和调控指导,限售5年外加年均房地产涨幅已经被限定在5%以内,对于政府卖地和房企操作来说,就是最大的不确定因素,政策性的风险凸显;

所以,如何控制住拍地的热度和房价上涨预期的节奏,就是一样很艺术的挑战;

这个容忍度和临界点,一定是市场各方面妥协的结果;

在全国重点城市抢人的背景下,上海和杭州外溢的客户对于嘉兴市场的影响有多少? 人口问题;

处于沪杭苏甬之间的嘉兴,就是一个碗的碗底,反差大了,就是洼地,那叫“一直碗”,两头限价,落差不明显了,那叫“一只盘”;

这个落差分为两种,一种是资本,像水,水往低处流,动能来源于落差,就那么简单;一种是身份的标签,就是户口,一线二线城市教育、医疗、就业的资源形成的虹吸效应,一直都在;

今年以来,上海的房价依然不瘟不火,我只能说,上海的身份不一样,从超越香港到比肩纽约,还有很长的路要走,但是房价,现在必须继续摁住,需要多久是个难度很大的猜谜游戏;户口,除了北京,全国难度第二;

杭州,明显今年处于两头热,卖地热(政府依然缺钱,土地财政),土拍溢价明显,某些板块创新高,买房热,摇号还在继续,某些楼盘中签率持续下降,这背后主要是预期开启,限价背景下的预售证价格,在逐步抬高;

落户政策大幅放水,专科,本科条件进一步放宽;

因此,杭州外溢和虹吸的效应同步存在,这也是接下来环杭城市海宁和桐乡的背景,而嘉兴市区,更多的考虑上海方向,与上海房价之间落差的逐步缩小,是必须要面临的问题;

毕竟,光靠内需市场的动力,是有限的;

限价相对严格的嘉兴城区市场,在时间和空间腾挪的开发商心里到底是怎么想的?

为什么用“相对”这个词,是指在常规的限价背景下,个别的项目还是有突破限价的可能,第一,要品质特别优秀,客户认可,而且政府和开发商都能接受;第二、要有在一定时间周期内,比如半年,一年“平均”的可能;

到现在为止,市中心的中铁建花语江南和科技城的绿城留香园,放在那里;唯一不同的是,留香园的精装成本,破天荒的包在房价之内,只有内容清单并无成本公示,这预示着一个变化,全装和精装的政策,正在分化,政府支持开发商在品质保证(保护消费者)的情况下,利用精装溢价(杜绝消费者在装修溢价环节扯皮);

其他的楼盘,能看到的,要么是全装,要么就是车位和储藏室的KB问题,而KB得越多,说明限价条件下上涨的压力越大,问题是连储藏室都KB了,再几十万的涨上去,总归还是有隐患;

近10000的熔断加配建(幼儿园、社区用房、人才公寓),现在实际最高的是14000左右的楼面地价,对标的就是20000-22000的成本,如果没有高低配,这个单价整数关附近就是一道坎;

所以在现有的政府调控限价的节奏下(每期申领预售证,以百为单位小幅上调),资金的成本、销售的流速和产品与客户的定位这三件事,就成了开发商在拍地前必须要平衡的问题;

“有地可能会亏,没地就一定会死”,结合以上几个问题,这就是我们在面对的市场缩影,这种“管教”+“挤压”模式下的收放,会让长跑中的中小开发商逐步被淘汰,这是不可避免的趋势,而政策调控,放大了难度,加速了这个趋势的形成;


•  贰  •

带着以上问题的思索,重新回到528土拍“场景”,会不会有之前不一样的理解?也会对今天的拍卖结果有一个基本初步的背景认知;

以新希望项目为例,配建6300平米外加5054平米的幼儿园,11262的实际楼面地价,正常的成本就要到19000,拍到这个价格,开发商对标了几件事情:

1、 绿城留香园首批18300含精装的价格,是已经确定的板块最高预售证价格,按照现有的成本和精装标准,铁定是亏的!在未来6-9个月之内,会逐步允许“被涨升”到20000以上;

2、 6-9个月之后,新希望项目具备第一批预售条件,对标有了基础,静态估算基本不会亏至少;

3、 必须有信心产品的品质能够比肩留香园项目,得到各界认同,同时,科技城板块的高度随着时间的推移,在人口和产业落地的条件下,有进一步升值的可能;

这些前提,都是基于政策调控和市场风险不可预计基础上的,也是未来面包价格倒推的结果,也就是说新希望已经把未来6-9个月的预期和风险,全部兜了底,

深耕的决心,鹭栖湖的“学费”不能白交!更关键的,对于开发商来说,上了牌桌,就不能轻易离开!

拼到最后的荣安,不丢脸!

首入嘉兴城东的正黄8713楼面地价拿地,也是激烈竞争的结果,这个地价水平,已经与佳源优优中环的价格接近,从容积率1.6的角度考虑,其实已经超过了优优中环的水平;

城东目前酝酿的机会相对比较明确,简单的说两方面因素:

1、 区域板块的更新迭代;

东升路沿线,一直给人工业开发区的感觉,城市界面并不光鲜,但是经过多年的苦心经营,集聚效应,城东正在面临旧貌换新颜的机遇,奥园、尚东名邸、百合花园、祥云府的开发,特别是绿城柳岸禾风对于板块价值的提升,不容忽视,在开发商拿地的指标中,最看重的还是土地价值的挖掘;

城市“一环七射”交通体系的升级,极大提升了未来交通的便捷和容量,时间效率的提升对于土地价值的加分不言而喻,向东沪嘉城际轨道“湘家荡南”站点,对于这个片区来说2-3KM的距离,亦有正面影响;这个逻辑对于今天秀湖地块的影响,雷同;

2、 板块之间的落差形成“跟涨”预期;

周边良好的环境氛围(水系、公园),1.6的容积率,区域改善外加周边板块外溢人群的叠加效应,是开发商最大的底气;

板块之间的地价和房价差距,会在未来逐步被跟上和甚至抹平,不能说城东的价格比肩科技城,但是不可忽视的另外一个因素是:

每个区域都会有标杆的楼盘,越是跟涨的板块,标杆楼盘的“溢价”往往越明显,而对擅长操盘低密度项目的正黄来说,加分不少;

如果你稍加关注,海宁和桐乡的正黄项目,基本上都围绕着排屋叠墅和洋房去做,所以正黄拿到这块地,也并不偶然;

所以,528土拍,可以告诉我们的是,土拍的激烈程度,并不完全是房价大幅上涨的预期推动,而是综合因素导致的结果;

刚性补仓、规模效应、外加合理的预期提前兑现,这也是“522土拍”摸着石头过河之后第一次看到市场主体(政府、开发商、消费者)逐步达成平衡;

同时,这是我第一次对于在城市化进程中“限价”的调控手段的深刻理解;

所以,秀湖今天这块地的土拍结果,其实早已不是悬念或问题的重点,楼面地价的高度,也不应是我们评估未来房价的唯一标准,更多的,要进入2.0版本,综合质素的评价体系的建立,才是重点;


•  叁  •

2004年前后,嘉兴东西向中轴线中山路向西,秀洲区政府的设立,在我印象中,最初的雏形,金都佳苑、嘉业阳光城、亚厦风和苑围绕着江南摩尔鳞次栉比发展起来,经过多年的发展,运河新城两翼,也逐步完善成熟,唯苏常台高速的刚性制约,向西扩展发展的脚步略微停止;

秀湖板块的打造亦是当时政府对于秀洲发展深思之后对于未来长远发展的布局;

2012年初水域面积约为740多亩,总占地面积约为1600亩的秀湖工程开启,标志着秀洲区秀湖板块的正式启动,有了湖对土地价值的挖掘就有了意义,围绕着一湖、两园(北科建和上海科技京城两大科创园)、三中心、四块绿化、五条道路的建设如火如荼发展起来;

(大镜初成的秀湖)


文化艺术、全民体育和秀湖科创服务三大中心的建设依次启动,其中秀湖全民健身中心将于2019年底竣工,2020年中投入使用;

新型海绵城市指导下的东升西路、秀园路、新塍塘路和九里汇公园绿化正在逐步展现;

去年8月,嘉兴市市区快速路环线(广益路-东升路)勘察设计招标!意味着嘉兴市快速路网“一环七射”开始进入深度设计并逐步落地实施;

东升西路向西跨苏常台高速、外港路、秀港路、九里路和新塍塘路,东升西路-秀园路-秀州大道组成的路网将更为发达,向东全面融入中环快速路路网,出行更为便捷;

(嘉兴秀湖建设全景)


2013年秀湖香颂湾、万科金色梦想、金域堤香起步,522土拍前后金茂、中粮、佳源、卓越、中梁等国内知名房企的蜂拥而入,居住氛围正在不断提升形成,周边学校(浙师大附属秀洲实验学校、秀洲现代实验学校(在建)、秀园路实验学校(在建))、写字楼集群(敏实集团)、商业配套(金狮百盛)逐步完善;

未来2-3年内,秀湖板块将完美呈现,对所有人,这个时间点,是最具诱惑力的时候,而相对应的,秀湖板块内的稀缺土地资源接近售罄,就算去年下半年遇冷的阶段,7000-8000的楼面地价的机会转瞬即逝,这也是这次秀湖土拍最大的底气,卖一块少一块;

比肩国商和科技城板块的秀湖版板块,多年来埋下的厚积薄发的种子,已经花熟蒂落,开花结果ing!

从板块成熟度角度考虑,这可能不是最后一班车,但也是倒数的几班车!


•  肆  •

528-531秀湖板块4个项目加推,到底发生了什么?

(佳源秀湖印象)


2019年5月29日加推高层/小高层 6#11F、7#11F、9#11F、10#25F;4幢共221套,推售面积:30391.09㎡;

高层备案价14250元/㎡,小高备案价14950元/㎡(较上期上涨150)面积段:120-169平米;车位30万一个,140平以上KB2个车位50万,开盘三天内付款可总价优惠一万;

实际成交均价:16500-18500元/㎡;

截止目前去化82%,仅剩40套房子,143和129面积小部分房源;这个项目已经全部推出

(秀湖金茂府)


2019年5月29日加推高层/小高层5#10F、6#17F、8#19F,3幢共124套,推售面积:20126.48㎡,高层备案价14100元/㎡,小高层备案价14600元/㎡(较上期上涨400),面积:148/164/180 ;

148和164KB一个车位30万,180平面积KB2个车位50万,无折扣,已基本售罄;这个项目还有二批次房源可以上市;

实际成交均价16000-17300元/㎡;

(中粮祥云)


2019年5月28日加推高层/小高层 7#11F、12#11F、13#11F、14#18F,4幢共182套,推售面积26740.32㎡,高层备案价14200元/㎡,小高层备案价14800元/㎡;

户型:7、12、13#洋房148-165平米,14#高层126、127平米,车位30万一个,KB一个车位,截止目前去化86%,无折扣,仅剩25套一楼二楼; 这个项目还有二批次房源可以上市;

实际成交均价:16500-17000元/㎡;

(卓越泓玺台)


2019年6月初加推高层/小高层 1#8F、15#8F洋房96套,1#-4#,6#-8#联排31套,共182套,推售面积26740.32㎡,洋房备案价15000元/㎡,联排备案价19300元/㎡;

户型:116、129、136、158平米,116起步KB2个车位55万,129以上KB2个车位外加2个储藏室,面积10-40平米不等,单价9000;

实际成交均价:19700-22000元/㎡;

截止目前内定抢购中,预测去化90%以上;这个项目已经全部推出;


•  伍  •

对于一个城市来说,最重要的不是建筑,而是规划。——贝聿铭

对于一个板块来说,最重要的不是短暂的地价,而是长远的未来。——虎哥

秀湖的项目,在政府指导下进行规划,乃至细致到户型面积的配比,绝大部分的产品,对标的都是刚改以上甚至改善型客户,应该说,从一开始就有意识提高投资客的成本,控制未来空置房的比例,这一点精细化的指导,专业,很有远见也很有效;

原因很简单:周边的学校、医院、商业所有的配套的运营都是基于消费人群的数量和质量基础上的,有了人,才有消费,有了消费,才会有繁华!

如果有投资,也是高总价,但随着板块的成熟,也会因为板块繁华、房价的稳定而惜售,这样反过来对于市场形成良性循环;

富力和信达地块,乃至今天的     地块,传闻会放开刚需小户型的比例,我觉得是明智的,看得到的全方位的配套,对于刚需刚改来说是最直面也是最迫切的,总价可控的前提下,单价也会水涨船高,再反过来,地价也会坚挺,这样的循环逻辑如果你想明白了,对今天土拍的结果也就不太意外;

对照今天的土拍,面粉价推演面包价,6-9个月之后的首批房源的实际销售均价,应该不会低于     元/㎡;

所以,想在秀湖自住的刚需和刚改客户,现在能上车抓紧上车,板块稳定性和预期光明的秀湖板块,再踏空,就需要再等下一波,慢慢提升的房价,自然水涨船高;

从价格上看(从高到低),泓玺台》秀湖印象》金茂府=中粮祥云;

从品质上观察,泓玺台和中粮祥云略优于秀湖印象和金茂府,随着泓玺台和秀湖印象的逐步售罄,就金茂府和中粮祥云而言,后者的性价比更高,毕竟,扒掉黑科技的金茂系,优势不明显;

改善的客户,未来有二种选择思路——选板块还是选个案;

选板块,秀湖独一无二,豪华配套,确定的预期,外加未来中环快速路加持,本地改善的客户都会加大关注力度;

选个案,那就要参照中铁建花语江南和绿城留香园品牌溢价和品质楼盘的思路去选择;

万一遇到板块+个案,那就要看你钱包够不够了!

对于开发商来说,其实也很简单,有资金实力,有品牌溢价,有深耕能力,有产品信心,抓“白马”地块,以现在嘉兴的趋势,2万左右的实际售价,是条平衡线,再向上,各方面风险都会加大;

其他的机会,那就需要更深入的去研究挖掘其他板块的机会和价值,会比较精细和复杂,需要更深入的研究,或者找到市场的“凹点”,比如去年的921土拍;

100周年需要有个祥和愉快的气氛,这就是最大的底层逻辑,你懂的!

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