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全球“花式”期(年)中考试成绩,一定要关注

来源:123房产网 发布时间:2019-7-5 浏览:3294 次 编辑: 小储

这段时间要跟大家说声抱歉,近期家里一位老人驾鹤西去,还算走得安详,但毕竟对工作有些影响,还没完全缓过神来;这是第二次直接面对亲人的死亡,零距离的接触;


想起曾经有人体验躺在棺材里的感觉,虽然有点“疯狂”,但从某种意义上说,也算是一种从打破浑浑噩噩的办法;人的生命,很脆弱,希望每个人,回首往事的时候,那些记忆都值得回味,我只能告诉你,多留一些时间给家人,多做一些有意义的事情,一定值得;


大部分人的不开心,往往是低估了自己所拥有的,又高估了别人所拥有的,拔苗助长式的欲望,最终大多都是失败和焦虑,仅有侥幸满足的,也会在不久成为“隐患”


这句话,在这个时间点上,送给自己和大家,因为,接下去的的岁月,我们会一直面对,我们反对贩卖浮躁、焦虑、谎言;《虎哥说楼》会坚持专业、客观和公正,虽然不能做到100%,但一定会比同行更亲民,商业化的比例,会被严格控制,每一个人的问题,都会尽量解答;


市场上任何未经授权的个人和公司的商业化行为,都会被追究,hawk0310是虎哥私人微信号,欢迎求证和举报;



中美的事情,前期我们曾经提及过,周末G20大阪会议全世界都在瞩目,新闻界的反应速度,那是非常专业和及时的,所以很多大V和官方都第一时间给了反馈;


之所以再啰嗦几句,也是自己思考的结果的一种记录;


“我对中国没有敌意,希望两国关系越来越好”;“不再征收新的关税”而不是“暂缓”“推迟”;“欢迎中国留学生到美国留学”;“美方愿同中方达成彼此都可接受的贸易协议”;“美国希望通过协商,妥善解决两国贸易平衡、为两国企业提供公正待遇”;“共同推进以协调、合作、稳定为基调的美中关系”;“我重视中方在台湾问题上的关切,美方继续奉行一个中国的政策”;“希望中方能从美方增加进口”;“双方进行了非常好的会晤,成效超出预期,两国经贸关系已经“重回正轨””;


对于中国来说,这无疑是一次战略特别是心理上的胜利,不管接下去发生什么,但毕竟,面对极限施压,全世界,只有我们,这个阶段不但扛住了,而且还让对方有所顾忌、限制和退让;


也诚如李稻葵博士说的,美国的政策是三大利益群体博弈的结果,我们针对其单边主义的政策不能扩大成为对整个美国社会、美国民众的批评和对立,对于美式的谈判方式和要求,也要合理区分,不合理的要求坚决拒绝,有利于中国改革开放和民主复兴的,我们要自强自立,虚心学习包括美国在内的发达国家的长处;


未来的岁月,我们依然会面临同样甚至更为困难的压力,但倒逼出来的中国人,总是会让世界刮目相看,稳定住外围,才有机会厘清国内发展转型的大事;


这个评价,还是中肯的,而且,开工没有回头箭,必须乘胜追击,类似于华为这样的公司,显然,越多越好;



最好的观察还是反观一下对方投行的看法,比如巴克莱和高盛,以及大摩,美银,花旗,看了一下,大致的意思都基本一致:


【中国接下去想解决已经加征的25%的关税,而美国则不可能把已经加征的减回来,美方自身内部的问题没有解决,接下去很可能在压力之下,还是会对3000亿的贸易加征,只不过是10%还是25%的问题】;


所以,要对事情的发展还是要有一个长远的认知,这是个持久的过程;任何单方面牺牲对方获得自身发展的想法都不切实际,只有互补把蛋糕做大,才会共赢吧,也就是说,未来这个地球上,东西方共同平衡治理的“双头”概率已经开始增加;


短期来看:

1、6月底降准降息的概率会下降,MLF定向的概念会多一些,7月底,根据美国的降息和国内的需要会重新评估降准的必要性;


2、科创板和自贸区,接下去是重头戏,通过对楼市股市政策的分析,意图很明显,所以,不能说股市一定会暴涨到哪里去,但是,市场的稳定向好的概率会在之后慢慢体现出来,包括外资,也会从尝试性的介入到长期的布局,对于市场投资主体结构本质的变化,不可逆转;


3、黄金,第一波刚开始涨,每盎司1380-1400美刀跌不破,技术上做多的趋势已成,适当配置;


4、楼市的主基调,肯定是不让暴涨更不能暴跌,暴涨,社会资金再次流入楼市,所有的努力白费而且楼市也不堪重负;暴跌,70%以上的资产都是房产的国内家庭如何收场?!


长期看,只有改变“安全、稳定、长期”赚钱的楼市信仰,才会分流社会巨量资金,否则,不管你通过其他渠道赚了多少钱,首先想到的还是,买房!



本地市场,离不开周边大城市的影响,上海、苏州和杭州,老大一直被摁着,老二老三,一个高潮了一下直接被打了5年(限售)的“麻药”,一个继续“光环”了半年终于也出了新政;


限房价(售价+装修价格)竞地价!


简单的说,就是拍地的时候直接限定未来销售的价格包括装修价格,再来竞标土地楼面价;


以往我们面粉推算面包的算法是楼面地价推算保本价,由开发商自行申报价格,政府根据调控精神,有保有压对价格进行审批,期间还是具有一定的“弹性”;


比方说:楼面地价起价2万元,封顶2.6万,最高溢价率30%,与目前政策一致,以往大部分人估算开发商保本地价的计算公式:(S※1.08+3500)/85%。由此计算,2.6万的地价对应保本价是37153元;


那按现有政策,假设开发商封顶价拿地,高层被限价3.4万,减去地价,就剩下了8000元的空间,开发商的建安成本、财务成本和想要追求的利润,需要全覆盖;


这新政下还出了3150的差价,这不是明摆着是笔亏本的买卖吗?我只能说,这生意已经被政府算到肉里去了,开发商里面的空间大小,其实已经摆在那里,政府心知肚明,亏本,不可能的!


这样的政策,会有什么影响呢?如果长期执行的话:


1、开发商会选择自行站队,靠规模(资金、成本)吃饭的,继续玩,份额继续做大,靠单项利润吃饭的,只能离家出走被挤压到核心城市外围; 要么,就是做跟班的和大公司合作,靠自己“独门暗器”分一杯羹;


2、客户的心态会趋于稳定,房价限价还有逐步的上升预期,但新政,在从房价价格审批环节直接扩大到土拍环节,再次加强打压预期,对自住的购房者来说,是好事,摇到就是赚到的人,会少下去;虽然土地限价也可以由政府调控抬升,但毕竟接下去很长一段时间估计都要高压,但绝对涨幅会有限;


3、好公司好产品一定会脱颖而出,考验开发商水平的时候到了,只有控得住成本,有品牌溢价和用心做出好产品的房子才会受到市场的认可,偷工减料忽悠型的产品,恐怕会面临很大的压力;


4、这种极致的调控手段,上一轮,我们在湖州看到过,装修、车位、改装费,反正能想出来的办法,都看到过,但是后期的房价一旦不涨,很多人就不会急着买房子,毕竟现在买房的人,几乎都已经属于“被动型”,但凡有一丝理由,都可以等一年再说,如果购买力急剧收缩,调控也会面临松绑的可能;


城要建、地要卖、人要抢、在这个阶段能出这样的政策,至少说明,政府对人口流入、卖地的信心,核心开发商,自然招呼过,一旦政府坐庄高度控盘了,必须仰视;


对周边城市的影响,高质量的人口,继续“吸”,开发商,继续,外溢!大鱼吃小鱼的结果,会很惨烈;先从新政之后的拍地开始观察吧;


对于环杭市场的影响,房价的拉动效应,会减弱,省城限价的房价吸引力,会加强,外溢的开发商,还会冲进环杭市场抢地,好的地,绝对低不了,差的地,就会逐步无人问津,从土地开始传导到产品,一定会更加“两极分化”!


所以:请抛弃一切靠房产暴富的幻想,老老实实做好本职工作,刚需的,要结婚要读书的,没啥好说的,也没必要左顾右盼的,看准了,只要合适,主心骨买就是了;改善的,有条件的,追求美好生活,很正常;


只是,也要选择性购买,就算是自用的,也是资产,自我保护的意识还是要有的,无论以后置换或者被征收房产税,这些都需要提前考虑好!


投资的,只能适度,而且,要找有安全系数的,这里的安全系数,不是越便宜越好,不但要有足够的杠杆承受能力(每月还款和时间周期),还应有相对专业的选择目标(把眼光和视线适当向外(城市)移,面对核心开发商的产品,在观察和比较中去寻找机会);


这里面最需要关注的评判指标,请你记住,是:基于未来眼光的——流动性!


这个行业的下半场,在产业链条上的生存,都会是专业选手的PK,业余的,都会沦为渣渣和炮灰;



桐乡职能部门周末通知全体开发商7月1日网签备案被限(低)价的事情,再次仔细思考过后,客观中肯的说几句:


诱因,大概率是石门某盘事件,9000的房价,被一口闷到6600-7700,这事儿放谁这里,心里都不会舒服,特别是远道而来的外地投资客,所以,维稳的基调下,怎能出这样的“妖孽”,在开发商资金回笼的流速要求下,还必须要有政治觉悟才行!


所以,这是个明显打补丁的动作,“一房一价”明确告诉开发商,不是均价限低,是每套房都不可能突破限低价,备案系统,无法操作!


为什么不是传说中的85折而是92折,相信也是慎重考虑的结果,7%的差距,至少能消耗一个车位15万外加部分赠送(装修)的空间,限高可以加价,限低自然可以赠送,所以,92-85的差距,依然还在,只是要看有无必要去做和怎么做更合适的问题;


好卖的,不Care!


不好卖的,开发商的资金流速肯定受影响,还得折腾;


不过对于有一种群体,倒是被精准打击!之前定购没网签没计划去办贷款的(想更名),这回的确有点尴尬了,政策出得很快,根本来不及;


6月中下旬出了几张预售证,刚需自住的,龙湖天宸原著2期、大通榕悦,面积定位准,户型有特点,总价单价都可圈可点,卖得都不错,;


只是乌镇兰园这个盘,最近有点看不懂,对整个乌镇市场,乃至7月初的拍地,都或多或少有点影响,骨子里的原因,还是区域地价刚性底线被击穿,外加不是很适当的营销手段,接下去,还需要多观察,说真的,很多楼盘,本身并没有大的瑕疵,对于品牌,要珍惜!


政府的手,要放的,可以放,但还是要有能力控制才行!该管的,要更加专业的管,不是行政这么简单,现在的城市比拼,没几把刷子,还真不行!


荣安最后4幢3、5、7、9洋房150套的备案价,最终定格在均价21500(含精装3000),面积段118、144,对于一直等待洋房的改善型客户来说,是个机会,毕竟上周,周边一些配套,已经陆续落地开始实施;


这个乌镇大道沿线全民健身中心项目,已经开始启动,总投资近6亿,两年后的城北,随着一大批景观、学校、商业的建成启用,会更具有活力;

城北碧桂园国际社区和濮院的绿城濮园,下半年也会陆续登台亮相,对于客户来说,选择的余地会更多一些,好事!


7月份,《虎哥说楼》会聚焦几件事情:


1、 月初,盘点一下桐乡楼市的情况,做一些简单的分析,供大家参考;


2、 对振东璟湖湾开盘和万科、祥生、招商持续关注,今年改善的供需戏文,貌似还没真正唱响过;


3、 周边五县两区外围的视角和脚步,会多加以关注,对比一下城市的规划和发展,感触一下风土人情,也算是趣事。

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