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这段时间要跟大家说声抱歉，近期家里一位老人驾鹤西去，还算走得安详，但毕竟对工作有些影响，还没完全缓过神来；这是第二次直接面对亲人的死亡，零距离的接触；

想起曾经有人体验躺在棺材里的感觉，虽然有点“疯狂”，但从某种意义上说，也算是一种从打破浑浑噩噩的办法；人的生命，很脆弱，希望每个人，回首往事的时候，那些记忆都值得回味，我只能告诉你，多留一些时间给家人，多做一些有意义的事情，一定值得；

大部分人的不开心，往往是低估了自己所拥有的，又高估了别人所拥有的，拔苗助长式的欲望，最终大多都是失败和焦虑，仅有侥幸满足的，也会在不久成为“隐患”

这句话，在这个时间点上，送给自己和大家，因为，接下去的的岁月，我们会一直面对，我们反对贩卖浮躁、焦虑、谎言；《虎哥说楼》会坚持专业、客观和公正，虽然不能做到100％，但一定会比同行更亲民，商业化的比例，会被严格控制，每一个人的问题，都会尽量解答；

市场上任何未经授权的个人和公司的商业化行为，都会被追究，hawk0310是虎哥私人微信号，欢迎求证和举报；

壹

中美的事情，前期我们曾经提及过，周末G20大阪会议全世界都在瞩目，新闻界的反应速度，那是非常专业和及时的，所以很多大V和官方都第一时间给了反馈；

之所以再啰嗦几句，也是自己思考的结果的一种记录；

“我对中国没有敌意，希望两国关系越来越好”；“不再征收新的关税”而不是“暂缓”“推迟”；“欢迎中国留学生到美国留学”；“美方愿同中方达成彼此都可接受的贸易协议”；“美国希望通过协商，妥善解决两国贸易平衡、为两国企业提供公正待遇”；“共同推进以协调、合作、稳定为基调的美中关系”；“我重视中方在台湾问题上的关切，美方继续奉行一个中国的政策”；“希望中方能从美方增加进口”；“双方进行了非常好的会晤，成效超出预期，两国经贸关系已经“重回正轨””；

对于中国来说，这无疑是一次战略特别是心理上的胜利，不管接下去发生什么，但毕竟，面对极限施压，全世界，只有我们，这个阶段不但扛住了，而且还让对方有所顾忌、限制和退让；

也诚如李稻葵博士说的，美国的政策是三大利益群体博弈的结果，我们针对其单边主义的政策不能扩大成为对整个美国社会、美国民众的批评和对立，对于美式的谈判方式和要求，也要合理区分，不合理的要求坚决拒绝，有利于中国改革开放和民主复兴的，我们要自强自立，虚心学习包括美国在内的发达国家的长处；

未来的岁月，我们依然会面临同样甚至更为困难的压力，但倒逼出来的中国人，总是会让世界刮目相看，稳定住外围，才有机会厘清国内发展转型的大事；

这个评价，还是中肯的，而且，开工没有回头箭，必须乘胜追击，类似于华为这样的公司，显然，越多越好；

最好的观察还是反观一下对方投行的看法，比如巴克莱和高盛，以及大摩，美银，花旗，看了一下，大致的意思都基本一致：

【中国接下去想解决已经加征的25％的关税，而美国则不可能把已经加征的减回来，美方自身内部的问题没有解决，接下去很可能在压力之下，还是会对3000亿的贸易加征，只不过是10％还是25％的问题】；

所以，要对事情的发展还是要有一个长远的认知，这是个持久的过程；任何单方面牺牲对方获得自身发展的想法都不切实际，只有互补把蛋糕做大，才会共赢吧，也就是说，未来这个地球上，东西方共同平衡治理的“双头”概率已经开始增加；

短期来看：

1、6月底降准降息的概率会下降，MLF定向的概念会多一些，7月底，根据美国的降息和国内的需要会重新评估降准的必要性；

2、科创板和自贸区，接下去是重头戏，通过对楼市股市政策的分析，意图很明显，所以，不能说股市一定会暴涨到哪里去，但是，市场的稳定向好的概率会在之后慢慢体现出来，包括外资，也会从尝试性的介入到长期的布局，对于市场投资主体结构本质的变化，不可逆转；

3、黄金，第一波刚开始涨，每盎司1380-1400美刀跌不破，技术上做多的趋势已成，适当配置；

4、楼市的主基调，肯定是不让暴涨更不能暴跌，暴涨，社会资金再次流入楼市，所有的努力白费而且楼市也不堪重负；暴跌，70％以上的资产都是房产的国内家庭如何收场？！

长期看，只有改变“安全、稳定、长期”赚钱的楼市信仰，才会分流社会巨量资金，否则，不管你通过其他渠道赚了多少钱，首先想到的还是，买房！

贰

本地市场，离不开周边大城市的影响，上海、苏州和杭州，老大一直被摁着，老二老三，一个高潮了一下直接被打了5年（限售）的“麻药”，一个继续“光环”了半年终于也出了新政；

限房价（售价+装修价格）竞地价！

简单的说，就是拍地的时候直接限定未来销售的价格包括装修价格，再来竞标土地楼面价；

以往我们面粉推算面包的算法是楼面地价推算保本价，由开发商自行申报价格，政府根据调控精神，有保有压对价格进行审批，期间还是具有一定的“弹性”；

比方说：楼面地价起价2万元，封顶2.6万，最高溢价率30％，与目前政策一致，以往大部分人估算开发商保本地价的计算公式：（S※1.08+3500）/85％。由此计算，2.6万的地价对应保本价是37153元；

那按现有政策，假设开发商封顶价拿地，高层被限价3.4万，减去地价，就剩下了8000元的空间，开发商的建安成本、财务成本和想要追求的利润，需要全覆盖；

这新政下还出了3150的差价，这不是明摆着是笔亏本的买卖吗？我只能说，这生意已经被政府算到肉里去了，开发商里面的空间大小，其实已经摆在那里，政府心知肚明，亏本，不可能的！

这样的政策，会有什么影响呢？如果长期执行的话：

1、开发商会选择自行站队，靠规模（资金、成本）吃饭的，继续玩，份额继续做大，靠单项利润吃饭的，只能离家出走被挤压到核心城市外围； 要么，就是做跟班的和大公司合作，靠自己“独门暗器”分一杯羹；

2、客户的心态会趋于稳定，房价限价还有逐步的上升预期，但新政，在从房价价格审批环节直接扩大到土拍环节，再次加强打压预期，对自住的购房者来说，是好事，摇到就是赚到的人，会少下去；虽然土地限价也可以由政府调控抬升，但毕竟接下去很长一段时间估计都要高压，但绝对涨幅会有限；

3、好公司好产品一定会脱颖而出，考验开发商水平的时候到了，只有控得住成本，有品牌溢价和用心做出好产品的房子才会受到市场的认可，偷工减料忽悠型的产品，恐怕会面临很大的压力；

4、这种极致的调控手段，上一轮，我们在湖州看到过，装修、车位、改装费，反正能想出来的办法，都看到过，但是后期的房价一旦不涨，很多人就不会急着买房子，毕竟现在买房的人，几乎都已经属于“被动型”，但凡有一丝理由，都可以等一年再说，如果购买力急剧收缩，调控也会面临松绑的可能；

城要建、地要卖、人要抢、在这个阶段能出这样的政策，至少说明，政府对人口流入、卖地的信心，核心开发商，自然招呼过，一旦政府坐庄高度控盘了，必须仰视；

对周边城市的影响，高质量的人口，继续“吸”，开发商，继续，外溢！大鱼吃小鱼的结果，会很惨烈；先从新政之后的拍地开始观察吧；

对于环杭市场的影响，房价的拉动效应，会减弱，省城限价的房价吸引力，会加强，外溢的开发商，还会冲进环杭市场抢地，好的地，绝对低不了，差的地，就会逐步无人问津，从土地开始传导到产品，一定会更加“两极分化”！

所以：请抛弃一切靠房产暴富的幻想，老老实实做好本职工作，刚需的，要结婚要读书的，没啥好说的，也没必要左顾右盼的，看准了，只要合适，主心骨买就是了；改善的，有条件的，追求美好生活，很正常；

只是，也要选择性购买，就算是自用的，也是资产，自我保护的意识还是要有的，无论以后置换或者被征收房产税，这些都需要提前考虑好！

投资的，只能适度，而且，要找有安全系数的，这里的安全系数，不是越便宜越好，不但要有足够的杠杆承受能力（每月还款和时间周期），还应有相对专业的选择目标（把眼光和视线适当向外（城市）移，面对核心开发商的产品，在观察和比较中去寻找机会）；

这里面最需要关注的评判指标，请你记住，是：基于未来眼光的——流动性！

这个行业的下半场，在产业链条上的生存，都会是专业选手的PK，业余的，都会沦为渣渣和炮灰；

叁

桐乡职能部门周末通知全体开发商7月1日网签备案被限（低）价的事情，再次仔细思考过后，客观中肯的说几句：

诱因，大概率是石门某盘事件，9000的房价，被一口闷到6600-7700，这事儿放谁这里，心里都不会舒服，特别是远道而来的外地投资客，所以，维稳的基调下，怎能出这样的“妖孽”，在开发商资金回笼的流速要求下，还必须要有政治觉悟才行！

所以，这是个明显打补丁的动作，“一房一价”明确告诉开发商，不是均价限低，是每套房都不可能突破限低价，备案系统，无法操作！

为什么不是传说中的85折而是92折，相信也是慎重考虑的结果，7％的差距，至少能消耗一个车位15万外加部分赠送（装修）的空间，限高可以加价，限低自然可以赠送，所以，92-85的差距，依然还在，只是要看有无必要去做和怎么做更合适的问题；

好卖的，不Care！

不好卖的，开发商的资金流速肯定受影响，还得折腾；

不过对于有一种群体，倒是被精准打击！之前定购没网签没计划去办贷款的（想更名），这回的确有点尴尬了，政策出得很快，根本来不及；

6月中下旬出了几张预售证，刚需自住的，龙湖天宸原著2期、大通榕悦，面积定位准，户型有特点，总价单价都可圈可点，卖得都不错，；

只是乌镇兰园这个盘，最近有点看不懂，对整个乌镇市场，乃至7月初的拍地，都或多或少有点影响，骨子里的原因，还是区域地价刚性底线被击穿，外加不是很适当的营销手段，接下去，还需要多观察，说真的，很多楼盘，本身并没有大的瑕疵，对于品牌，要珍惜！

政府的手，要放的，可以放，但还是要有能力控制才行！该管的，要更加专业的管，不是行政这么简单，现在的城市比拼，没几把刷子，还真不行！

荣安最后4幢3、5、7、9洋房150套的备案价，最终定格在均价21500（含精装3000），面积段118、144，对于一直等待洋房的改善型客户来说，是个机会，毕竟上周，周边一些配套，已经陆续落地开始实施；

这个乌镇大道沿线全民健身中心项目，已经开始启动，总投资近6亿，两年后的城北，随着一大批景观、学校、商业的建成启用，会更具有活力；

城北碧桂园国际社区和濮院的绿城濮园，下半年也会陆续登台亮相，对于客户来说，选择的余地会更多一些，好事！

7月份，《虎哥说楼》会聚焦几件事情：

1、 月初，盘点一下桐乡楼市的情况，做一些简单的分析，供大家参考；

2、 对振东璟湖湾开盘和万科、祥生、招商持续关注，今年改善的供需戏文，貌似还没真正唱响过；

3、 周边五县两区外围的视角和脚步，会多加以关注，对比一下城市的规划和发展，感触一下风土人情，也算是趣事。