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重磅,《虎哥说楼》助力2019桐乡楼市(库存)大数据!

来源:123房产网 发布时间:2019-7-5 浏览:2815 次 编辑: 小李

轰轰烈烈的2019刚需暴动持续了半年;

眼见着城北的热销照亮了桐乡半边天;

大部分人喜悦,是因为你已经在车上;

少部分人踌躇,是因为你被逼无奈犹豫;

无论是刚需、刚改还是蠢蠢欲动的改善;

都需要“大数据”的支撑;

来照亮未来之路,谨慎求证,大胆践行;

观点来源于分析,分析来源于经验和数据,缺一不可;

能为大家服务,是《虎哥说楼》的荣幸!

新鲜出炉,希望你喜欢!

(文内数据均截止至2019年6月底,采用调研方式收集,仅供参考)


01

土地篇


(2018Q2土地出让数据,来源于网络)


(2019Q2土地出让数据,来源于网络)

对比分析:

1、 与上年同期相比,出地的幅数相同,但出地的总量有所减少;


2、 乡镇与城区的出让比例基本都为五五开;城区内主要出地区域为城北,振东2017年年底出地之后一直断供;


3、 从出地强度上看,785PK653万/亩,地价有所上升,但仔细分析楼面地价有所下降,主要原因是经济指标中容积率平均2019年要高;


4、 微观高价熔断地,无论是低密度的佳源瓏府还是荣安金地的宅地,2018年开始集中在城北,这也是城北房价逐步攀升的动力所在;


5、 作为下属乡镇的濮院,土拍楼面地价竟然能拍至9716接近熔断,2019上半年开发商补仓的意愿强烈,后续还需要观察市场接受程度;



(市区核心地块及计划出让地块地理位置图)

趋势分析:

1、 由于周边配套全民健身中心和城北运河小学的落地开建,下半年城北的土拍将延续上半年的热度,特别是沿乌镇大道的姐妹地块,位置合适,面积适中,竞争会比较激烈熔断的可能较大,;毗邻碧桂园国际社区(北城春晓)的地块,将以碧桂园项目首开体量、单价、预期销售为风向标;

2、 振东区域下半年将进入板块补仓模式,焦点在于璟湖湾开盘带动的整体区域库存的去化速度,以及房价在1.8-2.2这个区域里的夯实程度,2017年年底的双地王,祥生国玥公馆和万科翡翠天御的销售速度能否比上半年更加顺畅值得关注;

相对而言,预计星都会西侧地块土拍的聚焦程度要高于曼哈顿南面地块;

3、 外来新晋开发商对于桐乡关注的程度依然较高,近期市调频频,主要还是环杭环沪货值

配置的刚性导致,预计本土房企被挤压的程度减弱可能性较小;


02

区域篇


主力供应区域——城北VS振东


(数据来源于市场调研,仅供参考)

● 城北截止2019年上半年,去化率不考虑碧桂园项目,接近75%,说明一级市场的土拍和二级市场的商品房销售均表现较好,库存少于800套,周期小于6个月;

● 振东表现稍逊于城北,整体销售率57.86%,雍华府是板块内从时间和流速角度表现相对较优的楼盘,尾盘接近清盘,万科和祥生的去化已经从去年年底的冰点开始爬升,随着下半年期房建设速度的加快,以及改善性人群的再入市,稳中有进应是主基调;

● 刚需——刚改——改善——投资、二手房的热度传导链条不变!

传统市区非热点区域


(数据来源于桐乡楼盘网市场调研,仅供参考)

● 没有板块效应,均为单盘个案单打独斗,后期关注城市更新力度和政府配套强度;单从土地上观察,主要的支撑点应为杨家门地块的花落谁家;

经开区、高桥高铁新城


(数据来源于市场调研,仅供参考)

经开区和高桥高铁新城的表现可圈可点,整体区域销售率超过70%,略逊于城北;

以绿地为核心的经开区综合体以及平安新经济城的打造,下半年相关招商引资、产业落地提速的可能性很大,考虑到地价推演的房价上升强度,以及目前城北房价16000以上的现实,刚需、刚改向南外溢是必然趋势;

桐乡市区(包括经开区和高桥高铁新城),2500套不到的库存,去化周期小于10个月,整体销售率70.99%;

乡镇区域


(数据来源于市场调研,仅供参考)

桐乡的乡镇楼盘,这次首次进行统计和整理:

● 乡镇整体销售率弱于市区,仅为55.47%,目前存量过半;

● 热点主要集中在传统的几个镇:濮院、乌镇和崇福,房价强度乌镇》濮院》崇福;

● 下半年开始,随着乌旅绿城的两个大盘兰园和濮园的入市,这两个区域的竞争将趋于白热化,销售策略和手段将更趋于商业化;

桐乡全市(含乡镇)库存6500套左右,整体销售去化率62.67%,下半年潜在上市量5220套,其中市区2707套,集中供应在城北、振东、濮院和乌镇;

03

细节篇

刚需小户型


对于今年刚需刚改为主的市场来说,在单价普遍有所上浮的情况下,去化速度极快!桐昆翰林学府89-荣安府92、104-中天109-瓏府108-大通榕悦78-95;单价从14000-17000;

由于振东除了之前雍华府有些125的小户型之外,几乎都是刚改起步的户型,哪怕即将开盘的璟湖湾,起步也在131平米,所以上半年主要出货集中在传统市区城北范围,而且去化极快;

那么对于刚需来说下半年还有哪些区域和板块还有选择的余地?

● 城北:荣安府92、104,少于30套;中天109,少于30套,瓏府108,少于20套,碧桂园105,预计不会超过200套;城南:高桥龙湖天宸原著2期89,370套,等待加推,大悦府78-95,696套,首开在即;

● 乡镇:濮院中天江南公馆110,濮园80-100(精装未定),乌镇兰园80-99(精装),乌镇雅园77-95(精装),新增供应;

如果想要留在城北,目前就要有17000以上的单价,200万的总价的预算;

如果考虑不超过150万总价,就面临外溢到城南或者乌镇、濮院,相对来说,性价比城南高桥>濮院>乌镇

小高层(洋房)改善

刚改和改善,下半年的目光应转向洋房和小高层,当房价不菲的时候,得房率较高,容积率较低的洋房会逐步和高层拉开差距;

这一点一定会体现在房价均价和精装品质上;

目前市区有三个楼盘对于改善性客户来说,如果荷包足够殷实,必须要考虑;

● 城北:荣安府118、144,精装标准3000,只有150套,备案价21500,折后估计在20000左右,周末即将加推;

● 振东:璟湖湾173、268,再次改善,毛坯,预计19500-20500的均价,只有148套;万科翡翠天御,135、145、155、180,全装标准3000,折后22000-23000,货源较充足,整体物业品质和工艺工值得再次评估;

排屋合院

单价35000-40000合院,单价25000-35000的排屋,基本上都必须具备500-1200万的承受能力,城市排屋目前仅祥生国玥公馆还有,260-280平米,50套不到;城市合院城北佳源瓏府200-225平,几乎已经售罄;

乡镇的选择余地下半年较大,主要集中供应在传统的乌镇兰园、高桥龙湖天宸原著和新增濮院濮园,兰园和濮园的风格为新中式,主力户型2层140-160平米,是去年白鹭苑热销之后的有效补充;天宸原著2期秉承1期风格,186、230平米内部赠送空间较大,对于把环境品质放在首位的可以关注;

04

总结篇

先把基调定一下:不慌不忙,求稳求好

数据大家也都看到了,整体上来说,对于2018年下半年的市场来说,是很大的改善,但桐乡整个市场的一二级市场相对于2018年上半年比起来并没有全线发热;

所以:不慌!

区别点主要今年是刚需刚改大年,局部的热点表现较优,比如去化周期低于6个月的城北,卖掉将2200多套,近7成的库存,随着乌镇大道全民建设中心(李宁体育公园)和运河小学的开建,首先夯实16000-19000;

明年的3月乃至春季,将迎来荣安金地地块以及下半年出让地块的逐步上市,虽然不知道花落谁家,但如果城北在2020年还要有个攀升的过程,那产品品质必须再上一层楼;

改善性人群的选择余地则更大,你可以考虑传统的振东板块,市场有自己的供需调节功能,毕竟璟湖湾上市之后,外加祥生和万科的小步快跑,小幅回暖应该不是问题,但不要以投资的眼光妄图去博弈市场;

所以:不忙!

而且,今年开始有一个非常值得大家关注的现象,就是:

二手房的挂牌周期越来越长,有价无市的现象越来越多!

所以,还记得分析过人均居住面积的文章吗?随着供给量增加,房子不再太稀缺的时候,大家对好房子的需求度开始越来越高,而硬币的反面,则会让你越来越难受;

结合政策的变化,我们把这半年定义为这就是房地产这个行业开始进入“淘汰赛”的开始!

从城市的竞争、房企的生死存亡、到你的固定资产是否保值,都一样!

我想,有了大数据,接下去你要考虑的,至少有这几个问题:

1、你现在买的这套房子,在未来的5-10年,他会不会是客户主流需求?

提醒大家一句,你是不是越来越少见得到一手房市场还有2房的产品供应?

这就是社会进步,需求进步的表现,因为,我们都想要更宽敞明亮的房间,有更多私密性的卫生间,以及,可以承受的可能下,那个餐客一体的双厅!

未来呢?你思考过没有?

所以,首先你要用未来需求的眼光去选择,而不是“向后看”,否则再便宜的资产也可能成为纸上谈兵,空中楼阁,没有意义;

2、未来你要下家买你这套房子,试问他有没有充分的理由?

之所以这么说,我实在要告诉大家,身边有1套房子,很快会成为标配,但凡有点承受能力的人,包括外来务工的朋友,你没看见,海宁的袁花、尖山、黄湾,开发商已经把“炮”都顶到刚需的家门口去了;

我们都在车上,我们都有房子,这种现象未来会越来越普遍!

你需要有更充足的理由告诉他,学区配套、环境生态、生活氛围、客群小众或则更有意义的圈层空间,这其实也是你现在买房时候必须要考虑的问题;

3、千万别拿价格说事,抛开价格,你的房子还有没有竞争力?

如果你想让你的房子在未来脱颖而出,就要想选美一样做苛求,这是原则,因为,单单价格有优势,没用!当别人的房子卖得比你足够便宜的时候,你就傻了!

所以你买房子的时候,不光要看“脸蛋、身材”,还需要问问家里的”身世”,“琴棋书画”会不会,身体健康与否,只有各方面增加足够的筹码,才能够摆脱未来惨烈单一的价格竞争;

4、 房子,特别是未来精装的房子,会面临一个无法回避的因素:折旧!

除了土地使用年限,还要考虑你的房子是不是能够更加“硬通货”,毕竟未来城市发展,只要人口和产业导入,城市的地段会越来越好;

你今年嫌弃物业收费贵,也许有一天你发现5.5的物业费比2.5的管得要好的多,一个组团一个管家,一组小队,建筑也好,景观也罢,电梯、门厅,公共设施,管得好的自然折旧就慢,再算算细账,可能并不是你当初想象中那么“不值得”;

求稳求好,请大家牢记下半年开始买卖房子要考虑的4个问题!

我想,不管未来政策怎么变化,房产的金融属性依然会在部分高质量房源中体现,房产代表资产,资产代表你的阶级分层,也许现在还不够明显,但我想未来的某一天,你一定会感触到;

标签: 资讯 虎哥说楼

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