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海盐,容积率1.8宅地熔断7967配建1900,老城区拍地再起波澜!

来源:123房产网 发布时间:2019-7-5 浏览:3386 次 编辑: 小陈

(土拍结果截图)

海盐金昌智兴


实际楼面价 8681元/m2,熔断7967元/m2,配建1900平米,这个价格,同等产品(容积率1.8)类似区域(城北)对标下,比5月的天阳地块7967配建1000高出900平配建,比4月的碧桂园西江月地块7083高出一大截;

这个地价,如果不能够熔断加配建超过1000平米,是不能算新高的,政府定这个熔断价,也是有意义的,但是实话说位置,绝对可圈可点,so,如何去理解呢?

说实话,这块地并不大,之所以引起兴趣,还是因为在我心里对整个海盐市场关注,不能说一定代表着什么,但是每一次聚焦,总能找到点新鲜的东西;

上半年五县两区的土拍,最苦逼的是嘉善,偶尔冒头的桐乡和市本级,价量都可圈可点的是“双海”,海盐和海宁,按现在的趋势,上半年非海盐莫属,下半年,7月份上来,海宁将连续放地17块,撒丫子猛追!

(数据来源于网络采集,仅供参考)


说苦逼,是因为嘉善出地经常“流拍”,虽然按以往经验,总归还是有金主后期青睐,不过是不是不要这么一惊一乍的;

说桐乡和市本级,每个阶段的高潮都有份,时不时来这么一下子“熔断”、“配建”、“新高”之类的,Bad boy打一枪消停一下;

光看土地释放,上半年海盐是不是有点逆袭的感觉?

(2018全年海盐城区土拍数据)

(2019年上半年海盐城区土拍数据)

看出点什么名堂没?1、半年城区土地释放量远超去年全年2、从单一的武原街道扩散到全域,包括秦山和西塘桥街道,只是地价水平不高3、低密度地块面地价无一例外都在9000以上甚至熔断,容积率1.8-2.0,稍微靠谱一点的楼面地价都在7000-8000之间;

当然,还有更大的区别在于,海盐的镇区土地,今年爆发放量了,通元、百步、澉铺、沈荡、于城,全覆盖,530.91亩的涉宅用地,超过去年全年的城区土地释放量,占今年上半年中宅地释放量的39.3%

城乡多元化,这是很明确的城市跃迁的信号!

城市“跃迁”


一个城市能级的跃迁,来源于围绕这座城市要素资源的再分配;

一个位于五县两区传统意义上末端接口的城市,正面临着逆转的契机;

以往的末端效应甚至资源外流华丽转身为资源节点端头的起点;

(紫线沪乍杭规划还未完全确定)


记者问:2018年以来,其中最令您满意的一件事是什么?

海盐县县长王碎社:融入长三角 打造“杭州湾面海第一城”

2018年,让我感到满意的事情很多,既有经济发展方面取得的成绩,也有社会建设方面取得的进步,更有改善民生方面取得的收获,但印象最深的是通苏嘉甬跨海铁路线型的确定。在国家铁总、省市及宁波等相关部门的大力支持下,经过我们全力争取、主动对接,2018年12月中旬,国家铁总通过专家评审,正式确定通苏嘉甬跨海铁路途经海盐西方案。

问:这条铁路的建成,对于海盐而言有何意义?

答:这条铁路是国家“八纵八横”高速铁路大动脉,它的规划建设将给海盐带来历史性的机遇,不仅使55万海盐人民圆了高铁梦,更为重要的是为我们接轨上海、融入长三角、参与杭州湾大湾区建设提供了极其有利的条件,意义非凡


前文(链接)中通苏嘉甬海盐站的位置做了修正,感谢热心粉丝的提醒和帮助!


这个城市未来的轮廓,已经拉开,但只是其中一个因素,而且偏远期,需要时间的酝酿和不断的打磨;

边拆边建“助力”


这两张图配合着看可能更有感觉一些,并不完全准确,但这个城市成长历史大致上应该是这样的;

老城区里的老城区,就是被水系环绕的位置,这个城墙里,是这个城市最真实和柔软的一面!无怪乎越接近于这个区域的土地,会那么价值连城!

如果你足够仔细,你会发现,城区里最有意思的一点,城市2类地段的一些地方,新建商品房与20年前的老房子相距“不远”,楼面价7000-8000的地段和9000以上的区别,就在这微妙的差别之间;

外生型扩张的同时,内生“更新”的动作越来越频繁,这里面的逻辑就是,老百姓对居住品质的追求和高质量资产的配置要求还很健康;

货币化还是安置房,总还是可以选择的吧;说实在的,如果你要就解决首套居住的问题,对于拆迁户来说,安置房还是好的选择,但如果有得多的情况下,好的资产配置还是需要用货币的来转换成更优质的资产为佳;

边拆边建边卖地,恐怕是接下去的主旋律,这一点,也从大部分楼盘的销售员口中得以印证,我不是最清楚哪些地方去年以来在动,只是模糊记得有些客户还揣着几百万的拆迁款,这一点,估计本地金融系统的人会更清楚吧;

产品迭代“改善”


77号地块的位置,正好在处于核心老城区的边缘位置,地理位置和周边配套还不逊色于金昌地块,盐平塘、盐嘉塘水系环绕,闹中取静,文脉资源丰富,周边配套成熟,三毛小学、海盐二高就在边上;

试着开车从77号地块到万城雅园和桃源香墅现场,8分钟左右的车程;

如果不是容积率1.8的问题,1.3左右的低密度的话,大概率又是9000以上的熔断加配建结果;

向北的碧桂园西江月和天阳项目目前还没啥具体信息,可以参考关注的楼盘向南新城璟郡澜庭(刚开始蓄客)、向西吾悦公馆(广场,7月住宅即将首开)、核心区的桃源香墅;

海盐吾悦广场(含吾悦公馆)的区位在城西,东西中轴线枣园路北侧,项目用地面积约为56427.04平方米,总建筑面积约为210211.52平方米,地上建筑面积136449.91平方米,地下建筑面积73761.41平方米,项目规划为集时尚购物中心、大型超市、3D影院、商业街等为一体的大型城市综合体项目;

这是新城吾悦商管板块布局嘉兴五县两区,继桐乡、平湖之后的第三个项目,严格意义上说,无论是大润发和嘉凯城城市客厅,都不能算作是现代化的商业综合体;所以,吾悦这个项目的进驻,对于城西板块的打造,以及整个海盐市场,都有举足轻重的意义;

这也是我一开始就开始关注城西的原因;


除了自持的内商场部分,一期这批商铺上个月刚开,248间,1F呈南北向隔断对内对外,35-80平米,成交价25000-30000,两边端头的部分商铺价格最高到40000,朝南朝北的铺面北价2000-3000;

2F有个70间的样子,18000-20000;3F74间,14000-16000,就目前的状况看,接近售罄,2楼和3楼还有部分面积稍大的可售,销售上除了签约,都在准备2期商铺的蓄客,本地客户为主,主要是武原街道私营业主,包括于城,通元镇,西塘桥,有部分事业单位的,大部分的客户都是首次买商铺,这也说明在现在的市场和经济环境下,好的产品还是有吸金能力;

基准利率上浮10-20%,5成首付,这个政策也还算友好;


吾悦公馆总共1280套,作为商业综合体的配套部分,一期260余套7月份即将首开,现在500组将近1:2的验资比例,对于开发商来说,不是客户数量的问题,还是首开价格的定位,就目前对于商铺定价的观察,开发商应有适当的折让,毕竟,土地的价格还是很有优势的;

非官方的预计,均价低于14000,13500左右的定价,对于刚需和刚改来说,还是有吸引力的;还记得我说过的吗?有地就有故事,城西的大戏,还刚开始;

新城的另一个项目,璟郡澜庭,刚刚在月底亮相,大都会新古典的风格,总数在431套,户型面积101,127,143,明显与城北定位不同,针对还是周边乃至全市范围里的自住型客户,刚改和初级改善为主,4月29日7038的楼面地价,按照成本套算保本价13000;

考虑到城南相邻位置佳源宸栖(楼面价7617)即将在14500加推最后一批房源,兼顾毗邻武原中学、海盐实验小学和海盐人民医院等重要配套的地理位置,中兴路直达吾悦广场的便利程度,首开后这将是下半年乃至新城南的风向标;

当然,刚刚发生的新城事件不是什么光彩的事情,对于项目有否实质影响还有待观察,但就虎哥的经验看,最多一个月,就会淡出公众视野,毕竟,这是企业,新城一个晚上就自己做了“切割”手术的危机公关速度,也算是决绝;


大隐隐于市的莫过于桃源香墅这样的产品,165套小而精的小众群体聚居地,155、201平层官邸(19000左右),平均324平米以上的排屋(地下两层,900-1000万)定位,应该是这个城市塔尖客群的范畴;

全人车分流设计,包括访客车位全部安置在地下,沿街1号楼小型私密的商业配套(直通地下室),这不但是一个房地产项目,更是一个生意圈和朋友圈的平台,更何况秦山房产的BOSS,自己就打算未来住在这个小区里,你能看出是在什么位置吗?


这个项目最大的价值其实还不完全是在建筑本身,给我最有感触的是这片寸土寸金的土地,靖海门、古城墙,穿过海滨公园沿着海滨东路进入城芯的时候,你会不自觉的慢下来;

你大可以下车,毫无目的漫步以绮园为核心,三面环水元宝形的城郭里的时候,那种与喧嚣隔绝的宁静,是无法用心情去比拟的,莫名的,你会感觉到有股不知名的文化气息将你包围,这里的地,应是古文化用地,有商住小区开发,那是可以传世的资产!

里外不到1KM的万城雅园和桃源香墅,在我看来,是不一样的!

写在拍地之后的话

写到这里,77号地块小而精的特色不言而喻了吧,这个楼面地价,可以解释得通!

海盐的城市定位和规划发展,已经发生了质变,外加洼地的房价和地价,在2019年上半年开始异军突起,未来重点看,产业和人口的导入;

海盐的城市发展的痕迹和历程,让我们清晰的看到外生发展扩张,内生城市更新的主基调;

越靠近老城区,低密度的地,越安全,自然越有价值,改善型的优质资产,依然是未来新晋中产的主要配置;

老城北》城西=城南》新城北,是我对未来刚需刚改自住买房的建议;


(数据来源于海盐365)

市场分化、稳中有进是接下去的主基调,一锅靓汤,是需要慢慢煲的!

一定要说接下去选房衡量的标准,对于普通客户来说:


● 本地人会不会买;

● 有没有轨道交通或者主干道直通主城;

● 是否接壤中心城市的强势区域;


就算你是刚需,也要未来找个刚需做接盘侠吧!

标签: 资讯 虎哥说楼

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