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桐乡,昨日南北拍地拍出两个“妖孽”,你看懂了吗?!

来源:123房产网 发布时间:2019-7-15 浏览:3535 次 编辑: 小李

老实说,桐乡昨天的土拍,我并不是很CARE;


一方面,同日土拍我更看好海盐的那块地,也的确,熔断外加配建1900,实际楼面价也到8681这个水平线上了,符合预期,具体请看昨天的公众号文章;


有很多粉丝喜欢看《虎哥说楼》,最大的乐趣在于除了商务广告外,还能在陆陆续续的文章中翻到昔日楼市的光景,曾经的脚步以及关于房产的点点滴滴,对于我来说,有人欣赏也有人肯定,就很开心了!


另一方面,桐乡的这两幅地,乌镇这幅真的很难讲,确切的说,讲得不好的话,很容易擦枪走火,而城南佳源拿的这一块,无论如何也没想到会拍到熔断这个价位,是我走眼了还是开发商挖到宝了,6个月之后见分晓;



先看乌镇的地,5265这个价格怎么对得起乌镇这个IP?


套算一下成本,容积率2.0,保本价10800就够了;


大部分人一定会这么说,要知道,兰园这块地当时拍出的价位是如果没有记错的话,楼面地价10242,这个和振东10454的雍华府的楼面地价已经相差无几,毛坯保本价也要16000以上了;


乌镇的地,腰斩了吗?


凡是存在,皆有据可循;


这是块去年年底至暗时刻乌镇拿出来拍的地,起拍价55000,当时的结局和许多地块的命运一样:流拍!


这一次,容积率没变,起拍总价足足少了6500万!这已经埋下了今日土拍的伏笔,依赖土地财政的政府,什么时候变得如此大方起来主动让利了;


我们来看几个数据,乌镇雅园,是目前板块内最高售价的楼盘,卖到现在,整盘近5000套的体量,已经只剩下最后一个组团480套的库存,近期,直面白马湖的3号次楼王楼即将启动销售,带精装3000销售均价最高28000;


乌镇兰园,最近隔着子夜路和乌镇青年广场的一个新盘,乌旅10242拍的地,绿城时代平台来操的盘,目前对外报价部分精装19800,光看这个19800和28000,你是不是就已经很诧异了?!


恩,然后兰园开盘还有七七八八的赠送,软装,优惠一大堆,那就不说了,关键是,两个盘销售的情况还真的让人更加大跌眼镜,卖得贵的,反而是客户整层整层的定购,据说,有个客户一个人定了2层雅园的房子,这不是单身公寓哈,是标准的精装住宅,最小面积也有77平米;另一个兰园,我不知道最近你收到过电CALL没有,反正这周我就收到3次;


同样的品牌,为啥价格会差那么多呢?


有些话,不能讲得太明白,我们只是透过事实来解读,钱是最聪明的东西,往哪里去自然有它的道理;


根本的原因不在于投资的冲动,而在于消费的底层,也就是自住需求角度的满足,在乌镇,除了网红打卡地的光环,最闪亮的名片还是精神层面上的,奶茶的那句:来过,就不曾离开,还是一针见血的;


那种对自由的向往和心灵的沉淀,这里的住,已然不是一个建筑躯壳的概念,老实说,没有时间的打磨和资本的耐心,是不可能实现的;


有些事情,0和1的区别看起来真的很接近,但是仔细想想,是有距离的;


举个不是很恰当的例子,一听可乐,在夜排挡上卖和在五星酒店里面卖,怎么会差那么多呢?


上海大发这块地,明年年初上市卖多少我不清楚,但是11000不到的成本价,已经足够开发商去憧憬,最终的定价还要考虑户型面积的定位,以上海大发在嘉兴城东大发融悦操盘的尿性,中介分销代理一顿操作猛如虎的套路是少不了的,在资本的催促下,宁静的乌镇,又会“热闹”许多,这种感觉,有些空洞;


也许只有某个项目还能坚守矜持,相信睿智的客户知道这里面的差异,自然而然的,不同的人会因为不同的理念和追求,分类集聚在一起,如果有机会,我更愿意和你在白马湖边共同沐浴夕阳,白话人生;



这块地,拍到这个价格,与雍景湾当时的拍卖有些神似,9952刚好熔断,算算成本,16000保本,1.5的容积率,按常规,做成多层,三排6幢,刚刚好;


但是问题是,在这个位置,卖16000以上,行吗?!


看看雍景湾,最低15000不到点,132套房子,125平米为主的刚需户型,在续销,位置上,那可是要靠近市中心不是一点点,你的面粉价别人的面包价,怎么算,也算不过来;


2月18日,嘉兴勤达(海伦堡)拍的地,1.8容积率,楼面地价4853,套算成本10284,还在调整方案,6000元的楼面地价差价,间隔600米,步行只有8分钟;


所以,这里面的逻辑就很清晰了,佳源拍的这幅地,已经把面对刚需,容积率1.5多层洋房的梦,彻底碾碎!


只有做针对刚改和改善的叠墅、合院和排屋,才能支撑这个地价;


也许,佳源已经有了自己的客户,补个仓有点活干干,也许,佳源资金上又可以把地盘活进行腾挪,也许,这个区域有啥规划利好?


一切的一切,等到6个月之后自然会有分晓;


昨天,虎哥海盐没看走眼,但,桐乡城南,妖了!

标签: 资讯 虎哥说楼

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