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4幅地!桐乡振东断供10月再出宝地,是骡子是马拉出来遛遛!

来源:123房产网 发布时间:2019-7-15 浏览:3965 次 编辑: 小王

(出让公告)


【2018】29号地块起拍价6637,容积率2.0,熔断价9893!同时,城北龙翔街道也出地1幅【2019】16号地块,起拍价起拍价2894,容积率1.8,熔断价9979!


凤凰湖总部大楼商务金融地块跟进2幅,看位置应该是新澳总部大楼!


时隔10个月,经历了2018年年底至暗时刻的振东,终于千呼万唤始出来,放地了!


在这个阶段放地的背景,简单整理一下,不废话:


1、 宏观政策在千城千策背景下,针对一、二线城市经历过2019年上半年回暖后,开始针对性对金融和土地端开始调控;


金融主要针对房地产信托业务,形式主要是约谈和“窗口指导”,网传:



• 房地产信托规模不超过2019.6.30规模;


• 已备案项目不影响发行及成立,未备案项目一律暂停;


• 符合432的通道类项目也算房地产项目,也受窗口指导,全部暂停


• 地产并购类项目也算房地产项目,同样受窗口指导,全部暂停


• 未来公司每月老项目结束所释放出来的规模,优先供公司战略客户使用;


城市更新旧改项目暂不受此次窗口指导影响


• 房地产企业的供应链金融和购房尾款类项目暂时不受此次窗口指导影响。



控资金主要的原因还是资金宽松的背景下,融资成本下降,或明或暗流进房地产市场的钱又多了起来,导致上半年的土地市场过于火热,地王传导的房价涨升压力所致;


周边的杭州,“双限”政策下,土地出让新政还不知能持续多久?就目前的角度来看,万人摇还是很吸引人,但对于周边的市场,会有一些微妙的影响,主要还是房价上涨的预期,大部分的客户,对标最显著的不是品质,而是房价的落差,当落差可预期的情况下,感觉自然就会不一样;


所以,宏观上,乐观了半年的市场,又有收紧的趋势,对于高端楼盘来说,只能继续围绕品质+改善做文章,而不是——投机投资!


2、 中观市场,我们分析过,从城市规划和发展的角度来说,振东依然是桐乡人居高地,在这一点上,毋庸置疑;


我们只是需要探讨的无所谓就是振东有多少空置房源的问题,而这背后,无关乎于就是房价的过快上涨,或者由于户型面积规划普遍为刚改改善户型导致的购买力跟不上房价单价和总价上涨速度!


但凡有能力在振东买套房的,都会有这个意愿,在振东买房,叫“收藏”一张邮票;这一点,很像海宁鹃湖板块,留一套房给孩子,是资产也是保障;


城北和振东抗衡最大的优势,是教育配套和房价差价,前者目前城北依然独占鳌头,随着全民建设中心的开工建设,和乌镇大道小学开建,优势更为明显;而振东在教育方面的配套,主要集中在振兴东路以南,以北的配套,还需要加强,比如:望湖湾东侧的幼儿园,今年9月就要开始招生!

(振东实验幼儿园现场实景照,感谢粉丝提供)


房价角度,随着上半年城北的快速补涨,最多5000的差距现在被缩小到3000以内,只是在户型设计和面积定位上,城北依然围绕着刚改为主,160平米以上的大户型,依然稀缺;


3、 微观上面,我们坚持数据为提托和基础,大胆求证;


(数据来源于官方网站采集,仅供参考)

(数据来源于市场调查,仅供参考)


实事求是的说,振东的地价,去年在璟湖湾土拍出让过程中,回落过,相对于2017年年底回撤30%!这里面有经济低迷的原因,也有市场供需的因素,甚至当期拍卖的另一幅宅地,因故终止交易,等同于流拍;


同时,我们看到,由于购买力强劲,供应稀缺,振东行情一路高歌猛进,房价在2017年年底踩破20000,诚园最高二手房交易价达到25000,同时年底高价地王地块诞生,并引起地价熔断政策调控;


没有只涨不跌的市场,客观的说,振东房价有上涨过猛嫌疑,导致2018年的重压之下的振东地价下滑,而相对的,回归理性、自住改善的背景下,万科和祥生项目销售处于慢销,板块销售率没有超过50%;


这样的背景下,竞争会压迫开发商不断提高产品和服务品质,这是事实,从居住改善的层面,却是好事!


盈利与亏本,天使与魔鬼,本该开发商要去面对!


毕竟,房子到最后还是要住的!

(信息来源于官网,仅供参考)

(信息来源于官网,仅供参考)


这是祥生,万科最近的备案价,我们按照桐乡最新的政策做些简单的测算:


祥生:21631※0.92=19600;万科:25200※0.92=23184(含装修);OK,如果不考虑流速的情况下,20000的房价这是基本盘;


那么这样倒算,熔断楼面地价,保本价16800,对开发商来说,理论上有3000的溢价空间;


再看璟湖湾,楼面价8481,保本价15000不到点,要关注的就是一期开盘的备案价和销售率;


再来看看这个板块的产品配比:

(数据来源于调研,仅供参考)



• 120-160,占据目前市场上近70%的供应量;


• 璟湖湾“左打”祥生和招商供应或消化的空档,“右靠”万科单价,下压祥生总价,以1打3;


• 180以上的户型,招商32套复式洋房和璟湖湾30套238平洋房对决!



对于巨成来说,在拍地之前还是之后开盘是件微妙的事情,我倾向于后者,原因如下:



1、8月中下旬拍地,9月前后开盘,代表2019下半场振东市场的“反击”正式开始,于情于理,备案价的价格拉锯战也应告一段落,给到大家都能接受的价格都可以交代得过去;


2、先璟湖湾开盘热销,显然会提高竞争对手的市场信心,与自己不利;



我始终认为,这里面还是最大的一个梗在于,振东真正面对改善居住的楼盘,还有产品和品质提升的空间,依然有机会!前提条件,还是要控成本,把握机会!


这块地的位置,已然能测试目前开发商对桐乡振东市场的判断,也代表着星都会(楼面地价6253)之后,凤凰湖板块(总部大楼集群)土地价值的再次验证,从1-2,依然有个过程!


我把熔断与否当做风向标,不能熔断,要么被开发商“和谐”了,要么就是市场还没夯实够,房价继续磨2万;能熔断,配建多少,那要看芝麻对绿豆,有没有棋逢对手的开发商,但是无论如何,我都希望是有产品和资本实力的开发商斩获!


要打破振东天花板的,不止是房价,更重要的是产品品质!8月,见分晓!

标签: 资讯 虎哥说楼

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