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苏杭祭出重磅杀手锏,2019给了半年的宽松期,结束了!

来源:123房产网 发布时间:2019-7-25 浏览:2335 次 编辑: 小陈

隔夜,苏州又出新政了,在之前几天,杭州暗落落也下了死命令!

苏州:大市限购升舱2年,限售市区一二手全覆盖!


1、 苏州全市6区(姑苏、园区、新区、相城、吴中、吴江)加昆山、太仓二个城市,限购升舱:1年限购变2年,要求非苏州(全市)户籍人士,最近3年内连续缴满2年社保,才能取得房票!

2、 苏州限售区域,由原来的部分区域:园区,以及新区部分区域(狮山街道),扩大到6区(姑苏、园区、新区、相城、吴中、吴江)全部区域;限售时限依然是新房3年,二手房5年;

3、 对于市区6区的二手房网签给予一定的缓冲期,网签大限日为2019年9月30日,在此之前已草签或认购,并能提供已支付部分定金、首付或部分房款凭证的,按原政策执行;留了一道口子给二手房,速冻之前释放一定的流动性;


距离上一次512调控政策出台也就短短2个多月;

杭州:土拍双限不够,外加限签长剑高挂!

网传自7月20日起,杭州十区除临安外全面实行限网签。此次限签分三条线管控:


1、项目按面积段的成交均价:90方以下、90-144方、144方以上,每月签约均价均不能超上月均价;如果超过暂停3个月网签

2、整个富阳区成交均价不超17000元/平米(余杭25000元/平米,萧山30000元/平米,钱塘新区18000元/平米,杭州主城区全部停签,以上均价均含装修价);

3、在确保1、2未超,全杭州成交均价不超过30500元/平米,含精装修;

(注:如违反1,暂停网签三个月;如违反2、3暂停网签,等待指标);

● 10区不能涨,除了临安(还需要去库存,还需要对冲均价);

● 富阳、余杭、萧山、钱塘新区(大江东)先控,主城区先等,房价调控目标明确;

这个味道熟悉吗?这就是上海调控的翻版,只不过,晚来了而已,土拍双限,控的是未来的地价和房价,而这个在开发商之间传递的信息,直接针对的是现在在售和即将推售的项目;

苏州,用锁仓资金流动性来调控!

杭州,用干预预期的方式来调控!

业内对于行业理论学习的几句话,很经典,但时刻都在起作用:

房地产开发最大的风险:周期性风险、政策性风险;前者说的是在房地产期房开发过程中出现的例如市场、银根或者不可预计的外部事件风险,后者则很明确的是政府的政策性风险,也就是限购、限售、限签、限价等等干预市场预期和供需导致的波动;

对于房企来说,这个行业最大的特点是资本密集性,所以一旦产生资金流动性问题才是最大的危险;

2009-2010年、2015-2016年那种覆盖全国,波次涨升的行情,已经结束了!

在目前国内外政治经济背景下,必须敬畏“房住不炒”这四个字,即便出现短时、局部的区域波动行情,也需要脑子很清楚,因为你不是在买卖股票,一个手指头就可以“核按钮”,房产的买进和卖出,需要周期;

2019年上半年的行情,根据区域特征不同可以定义为“补涨”或者“回光返照”行情!背后的逻辑很简单,2018年年底,刹车过猛、容易翻车,2019年上半年,松一下油门,再刹!

所以,上半年《虎哥说楼》一直提倡的是以“住”的品质配套去定义“涨”(桐乡城北、嘉兴秀湖…);以安全垫空间落差的“守”去定义“攻”(桐乡城南高铁新城、海宁经开东…);


越来越多的人在问我,房价以后还会涨吗?!请注意,这种问法不是局限在桐乡,不局限在嘉兴,杭州,上海的圈友,也在这样问;


这代表着,作为一种信仰的房地产正在被质疑、被考量,以我的理解,直接融资的股市起不来,实体起不来,地方政府卖地依赖症减小不了,松绑房地产,难!就算下半年全球降息通道开启,这水也就滴滴答答,10个水龙头,8个关着;


很多中小开发商,不是被渴死(资金断裂)就是被撑死(土地、项目爆仓);行业的兼并整合速度,出乎你想象;

我们再把眼光放长放宽,来看看这个中国房地产行业这个庞然大物最基本的现状:


1、市场规模

今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。

根据相关数据,在这个行业高速发展的过去20年,中国房地产每年的一手新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,已经翻了四番多;

那么未来这个销售规模还会怎么变?是保持现状17亿平方米一年,维持10多年,还是继续每5年、10年还要翻一番,17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米?

我们查阅到的先行指标——新房竣工量:1998年到2008年,每年增长25%左右,三年能够翻一番,十年翻了三番;2008年到2012年期间,每年增长15%左右,五、六年翻一番。

而2012年到2018年,大体上维持在6%-7%的区间,增幅进一步下降,去年增长率只有1.8%;这是一个信号;


所以,未来每年的新房交易量绝大概率不会总量增长翻番,而且还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长;这个行业很显然,总体上讲,跟我们国家的经济发展的GDP一样,从规模化逐步转化成质量精细化,从量到质的提升发展过程中去了;


2、城市化重点区域

过去的十几年,不管是沿海发达地区的珠三角、长三角还是京津冀,还是中西部地区的郑州、西安、长沙、武汉还是重庆和成都;不管是大城市、中城市,还是小城市、区县城市,是个全民造房运动的时代;


我们一直在提,都市圈和城市群的概念,从现在开始,往后的十几年,房地产早已不会出现四面开花,东西南北中全面发热的状态,人口流出的城市和区域,会很惨,但是围绕着中心城市、大都市圈和城市群的城市还会有局部的热点,每年的总量会萎缩,但是以上三个热点还是有开发建设的体量,这是需求决定的;


省会城市占有这个省土地面积的10%不到,但是它的人口一般会等于这个省总人口的20%;它的GDP有可能达到这个省总GDP的30%;它的服务业不论是学校、医院、文化等政府主导的公共服务,还是金融、商业、旅游等市场化的服务业,一般会占到这个省总GDP的40%。


所以1000万以上的国家级超级城市还是有人口增长集聚的可能,只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去;2000万可能是个天花板,在此之前,是个趋势;


所以对我们来说,上海会外溢人口,杭州则在虹吸人口,这是事实;


大体上50KM到70KM的半径绕一个圈就构成大都市圈,这个大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般构不成热点,但是,一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展,这也就是嘉兴地区与周边上海、杭州、苏州的关系;


以超级大城市为中心的城市群,一般是四五百公里的半径范围内的城市构成城市群。相隔太远的城市之间不构成城市群,比如上海和天津没有城市群的关系,但是上海、南京、杭州、苏州构成了长三角的城市群,城市群里的大中城市会加快发展、会互动、会资源优化配置;


以上两点,基本就可以定调未来10年到30年嘉兴五县两区的整体城市发展格局;


● 房地产开发从数量规模到品质提升转变;

● 都市圈和城市群的发展离不开和周边大中城市的竞争,竞争中调整定位,定位下发展城市,挑战与机遇并存;


3、决定房价走势的三个因素

房地产也是商品,只是高价值商品,所以供求关系的理论适用于房地产这个行业,而房价的走势与供求关系密切相关;


记得《虎哥说楼》有一期提到桐乡人均居住面积这个系数,40平米+,这个情况也是中国大部分城市的人均居住面积变化的写实;


供不应求会涨价,供过于求会跌价,我们可以说过去十几年、二十年,中国房地产是供不应求的,人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程,这与我们70后小时候计划经济时代商品短缺的情况完全一致;


所以强烈的刚需、刚改和改善需求支持规模放大的同时,也推动房价不断上涨;


房价的上升还和我们的人民币货币有关,在通货膨胀的背景下,实际购买力下降,抵御通胀的最佳资金池是房地产,这是个货币现象;


过去十几年,M2翻了三番,也涨了8倍都不止,超市里买个东西现在100元跟之前的10元差不多,超发的货币当然会影响社会经济,而在这十几年过程中,由于住房需求的存在或者所谓城市化进程的需要,房地产吸收了绝大部分的超发货币,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳;


外加抵御通胀的需求下,房价出现了每三年、每五年翻一番的现象,所以这些年房价上升,还是通货膨胀的现象;


如果说有外部因素,那还有因为汇率的问题,导致国外的资金会有购买不动产在中国套利的可能,在过去十几年,中国的发展有目共睹,安全稳定增长对于国外主权基金或者养老金有很高的吸引力;


现在对照以上三个影响房价的因素去思考,供需关系方面,我们肯定已经进入总量过剩阶段,只是不同的城市和地区情况不一样而已,所以我们说,要跟着人口、产业、配套走;


通胀这个因素,根据这一波去杠杆、去产能、去杠杆、稳金融这一系列政策,3%这个CPI红线是肯定要关注的,今年以来,水果蔬菜的价格已经大幅度上涨,所以通胀再像之前M2继续高速增长的可能也不大,M2的增长基本上市GDP和物价指数的总和;


查一下数据,这几年的GDP增长率百分之六点几,物价指数加两个点,所以M2在2017年、2018年都是八点几,今年1-6月份8.5,估计未来也不会超过10,这是基调;


中国的城市化还在发展过程中,城市化率至少还有10%增长空间;


城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中,中国不存在土地价格大幅下跌的可能性,中国房价不会出现大幅度的往下坠落,没有这个经济恶化的可能;


提质增效背景下的GDP,今后每年的增长率估计会在5-6%之间徘徊,结合M2的增长,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率;


未来十几年,房价总体上会趋于平稳,既不会大跌,也不会大跌,这就是我们面对的现实;


直白一点,平均价10000每平买进的房产,如果不考虑其他因素,静态每年基本会有5%的被动涨幅,如果是自有资金外加出租回报,是个稳健的选择;


但如果你买错品种,再外加高杠杆的贷款利息,那赔本也是很正常的事情;


苏州、杭州调控政策的影响,会在未来几个月显现,部分大苏州限购限售条件下外溢的客户,可能会选择嘉善、嘉兴市区这类政策相对友好的区域,但是面对18000-20000左右的房价,你还觉得有得玩吗?


所以,接下去的资金的打法和分配,应该先围绕保值考虑,保值比所谓的账面增值,昙花一现更重要,对于楼盘的选择和去留,你也就很好理解和决定;


吃惯了大鱼大肉的你,还能把节奏放下来吗?


对了,海宁今天继续7-8月大出地的节奏,截止中午还在拍,有种预感,接下去又要开始“分化”了,后续就当研究,再聊!

标签: 资讯 虎哥说楼

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