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桐乡地价新高 12800,熔断9893配建 14300 ,桐乡振东3.0版本徐徐拉开帷幕!

来源:123房产网 发布时间:2019-8-22 浏览:3587 次 编辑: 小王

桐昆携手小圆满加码振东,熔断加配建 14300,实际楼面地价12800元/㎡;超万科、祥生楼面地价!


01

振东的地,始终是桐乡房产的焦点所在,因为除了房价,除了地王的故事,最重要的,大部分的桐乡贵胄资产都集中在此;


于公于私,政府从上到下亦很关注,在这730之后的市场风雨飘摇之时,乡镇外围目测皆将转势,如2018下半年8月一般人居高地再次反转剧情,大部分人特别是投资客的心理将面临很大的冲击;


去年8月,祥生国玥公馆,突发低开抢收,月底,璟湖湾地块被巨成8481拿下,一年以来,关于祥生国玥公馆到底值不值当买,巨成是不是捡到2亿皮夹子的话题,就没有停过;


本质上说,这两件事对于去年整个桐乡楼市的影响是比较大的,以至于年底万科翡翠天御的首开,2019年上半年振东市场的流速,都或多或少有些影响;


《虎哥说楼》当时的定义是:

1、 国玥公馆等等再决定,因为期房有风险——实话实说,谁都不知道祥生当时为什么有这么一个举动,到底是有资金链的问题还是一个事后证明是“失误性”的营销动作,观察了一年,现在看来,显然是后者(祥生今年貌似傍上金主,正筹划准备上市),这个项目后期会有说法;


2、 璟湖湾地块,就算面对2018下半年市场最难受的时刻,大部分的开发商都认定,熔断之间2亿地价差被巨成捡了皮夹子,2万左右的价格,应该还是振东正常的水平线;

到现在为止,我们所接收到的信息,就是首开一推再推;


这种感觉,常规的,你可以回顾一下当时中天江南诚品的上半场拖到下半场的开盘,基本的逻辑就是:开发商期望的首开备案均价高于上半年(统计数据)政府需要平衡的价格,以我的认知,建设局给的价格倾向于成本测算法,而非市场定价法,所以,自然预售备案的时间,就会延后;


2019年上半年,城北大幅补涨行情,请注意虎哥一直坚持认定城北属于补涨,而不是领涨!


而且,我们对于今年的行情逻辑线是这样认定的:


城北刚需刚改行情——城北拍地(地价)——振东改善行情——振东拍地(地价)——二手房换手!


现在来看,显然,在6月份之后,振东的地和璟湖湾开盘,被隔空投递到了下半年,也就是8月之后,那么,接力跑有点跑棒外加调控(资金收紧)和730中央政治局定调再次出台,对于行情逻辑线的影响,不可小觑;


所以,对等去年祥生开盘和璟湖湾地块出让,今年下半年振东乃至桐乡房产行情重要的风向标,有三件事:


1、8月12日,今天,振东土拍行情——首先证明去年地价是个偶然性的坍陷事件,进而证明真实的振东地价大致的水平线,推演在流速(去化率50%)下降压力下的房价基本水平;


2、8月24日,月底,城北碧桂园北城春晓602套房源首开,备案均价18500——证明今年上半年城北补涨行情的真实强度(14000补涨至17000-18000),在城北和振东房价趋于扁平化过程中,一手房房价支撑的力度;


3、璟湖湾开盘价格和去化率!


应该说,对于核心资产的房价,就是对国运的自信,在这一点上,没啥好多说的,但是,不经历风雨怎能见彩虹,这句话的含义你应该明白,真金还是需要火炼!


02

龙翔的地,其实没啥大的悬念,2019城北的热度,是对于这幅地块,最大的加持,开发商认知最大的不同点,在于“颗粒物的精度”;


本地开发商的认知,这是幅龙翔街道的土地,位于龙翔街道,包括炉头、乌镇部分本地客户的需求为基点;——狙击步枪

外地开发商的认知,这是幅离桐乡城北距离有限的土地,面对地价房价巨大的落差,这里面是不是会有套利的机会?——高射炮


想想上海大发拿的乌镇地块,是不是有点这样的味道?但毕竟,乌镇还是有个网红IP在的,而这幅地要玩到13000以上的卖价,除了本地的客户,没有外溢,那就会比较尴尬,而教育及生活配套的反差,仅有三面环水的环境还是不够的;


更何况,附近有个近30万平米的招商引资项目,网传楼面地价2000都不到,这样的形式下的选择,还是要审时度势一点为好;


弘阳拿地,楼面地价 3556元/M2,成本套算8636元/M2,就看产品定位了吧,1.8的容积率三面环水,不做点低密度,可惜了,但是前提是,城北保持热度,低密度产品绝迹外溢;高层、小高层,讲故事打分销的节奏;


弘阳刚刚和万科牵手共同开发海宁经开区地块,属于继续杭州外溢布局环杭的节奏!


备注:涉及到成本测算,文中标准土建均按3500,融资成本8%,15%的综合费用计算;


2017年之前出的地,不在我们的视线中,包括即将售罄的招商雍华府(楼面地价10454),以及之前的巨成星湖湾、悦湖湾、望湖湾、吾悦华府以及蓝都诚园;


还有与29号地块相邻的星都会项目,早已售罄,留给我们两个数据:1、楼面地价6253 2、销售均价(首期16500、二期17500);


简单的看,我们画两条线,1、以星都会17500的销售均价倒推楼面地价作为参照,也就是周边1年前“面包”售价对等目前保本价2、由于流速较慢,我们以均价20000的销售价格作为中位线评估楼面地价的热度;


前者熔断9893,实际楼面地价10532,测算配建大概在3700平米,也就是必须高过雍华府的10454这条线,低于这条线,热度不高,市场和开发商信心不足!


后者熔断9893,实际楼面地价12500,测算配建大概在13000平米,也就是略微超过2017年祥生和万科两幅振东地王的地价!越接近这条线,说明热度越高;


超过这条线,因为又不是高低配的容积率,所以代表桐乡地价新高了!属于开发商具有很强的资金成本实力,对自己的产品定位和营销能力具有自信,且对于市场的销售流速有足够的认知;毕竟,就在不远的9个月内,振东富力酒店加住宅和杨家门华润商业加住宅综合体的用地,也都将陆续进入市场,勾兑的地(地价会比较低)外加成熟的内外配套,还是很有竞争力的;


除了价格和成本,最关键的还有流动性,做生意没了流动性,那就不好玩了!

(凤凰湖总部大楼集群鸟瞰)


200米凤凰湖,再也不是星都会独享的荣耀,产品继续跃入改善的一二手红海竞争还是另辟蹊径,我们等等看;


毕竟,我们一直在说,资本选择的前后顺序是:安全性〉流动性〉收益率,开发商也一样,好的地,安全底线最终还是在的,变现的周期而已,总比悬在半空中的不确定性要好!


03

这块地出让之后,振东的3.0版本,就这样徐徐拉开了帷幕!


说实话,与桐乡凤凰湖板块类似嘉兴秀湖、绍兴镜湖、海宁鹃湖,今年的楼面地价均突破新高(12000-14000),作为人居高地的板块来说,越成熟,周边配套越齐全,改善性人群的集聚力量自然越强,这与“房住不炒”的精神并不背离;


但目前要若只是依托总部大楼集群的概念上做文章,貌似单薄了一点,桐乡的房产市场,面临几个无法回避的问题:


1、 桐乡城市的发展目前面临面对沪、杭关系定位,还不够清晰,导致向东上海方向,身位被嘉兴市本级卡在先,向西杭州方向,海宁具有先天后天的优势,而整个城市的发展重心,向东濮院向北乌镇向南高桥的痕迹更清晰,向西,尾部的崇福、大麻乃至和海宁北接近的屠甸,都有落成“闲子”的趋势,城市内部区域板块上也需要有更深层次的定位和思考;——城市规划上需要有明确的说法!


2、 高桥、乌镇和濮院三张牌,到目前为止打得还不够利落,在产业落地和资源对接上面,还需要更多的“专注”,只有更快的产业升级转型和人口集聚,才能支撑未来城市发展所需要的人、钱、物;——需要胆子更大一些,脚步更快一些!


3、 五县两区看过去,桐乡目前是唯一一个内生型市场,到目前为止,濮院、乌镇、高桥开发商吸引投资客的分销和渠道销售都不是很成功,主要问题出在哪里?上一轮没有放开水龙头,对于这种外来投资的行为没有加以合理的控制和引导,这种市场行为,要分两面去观察,趋利避害是核心,这一点上,海宁吃到了甜头,虽然有斜桥这样的投资客重灾区,但毕竟税收和土地出让金,狠狠捞了一笔,对于城市建设,有钱好办事;——这样的机会,错过不再有!


4、 这一轮下来,没有严格限价,由于涨速较快,那么面临的问题不是房价值不值得的问题,而是时间上需要消化和夯实,需要二手房更充分的去夯实、交易换手;


振东目前的流速就是未来城北的流速,在这一点上,回过头去看,限价可能会带来车位涨价,装修放水、茶水费或多或少的问题,但是回过头去看,一点一点释放的购买力,更有利于市场行情的周期延续(参照嘉兴市本级市场);——市场最终会选择方式


所以,到这个阶段,无论你愿不愿意,承不承认,都到了“FOCU聚焦”这个词上!重压之下,只能调集资源的优势兵力,抱团取暖,先防守后进攻!城市——房企——个人,都一样!


在这一点上,桐乡接下去聚焦核心,集中力量办大事的趋势很明显!


这大概是ZF最新的对于这座城市发展方向方法的设想,我看到城西未来可能有大规模拆迁的可能,我看到乌镇和城北的关系接下去将以运河为主轴去展开,我看到南部平安新经济城的定位高度是“城市副中心”,对于振东,最新的一句话是:谋划打造新的科创中心,形成主城区和濮院的联动;


问题来了,东部(振东+濮院)哪里来的地搞这个联动呢?查了查资料,有些痕迹和苗头,和大家简单分享;

(内容来源于8月6日微濮院)


这里提到的云尚新城,《虎哥说楼》3月18日的文章(链接)曾经提到过,看来这件事情,市区和濮院已经达成一定的共识!


振东和濮院,本身是城东新城不可分割的组成部分,放大凤凰湖的生态辐射生态效应,对景总部大楼集群的高度,整合提升濮院目前时尚产业,跨过二环东路更进一步,已经有了蓝图设想;


(上述概念性方案仅供参考,一切以政府最终批文为主)


这种手笔的落地,需要更高层次的大力支持和配合,空间指标,产业、教育、创新资源的整合,开发主体的最终确定以及各类配套政策的支持;


让子弹多飞一会儿!


房价稳一稳,租金降一点,给实业一点时间,给那些创业者一些发展的空间,对那些手举镰刀的人说“不”!

岁月是不会辜负一个努力的城市和一群努力的人!


加油!


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