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桐昆携手小圆满加码振东，熔断加配建 14300，实际楼面地价12800元/㎡；超万科、祥生楼面地价！

01

振东的地，始终是桐乡房产的焦点所在，因为除了房价，除了地王的故事，最重要的，大部分的桐乡贵胄资产都集中在此；

于公于私，政府从上到下亦很关注，在这730之后的市场风雨飘摇之时，乡镇外围目测皆将转势，如2018下半年8月一般人居高地再次反转剧情，大部分人特别是投资客的心理将面临很大的冲击；

去年8月，祥生国玥公馆，突发低开抢收，月底，璟湖湾地块被巨成8481拿下，一年以来，关于祥生国玥公馆到底值不值当买，巨成是不是捡到2亿皮夹子的话题，就没有停过；

本质上说，这两件事对于去年整个桐乡楼市的影响是比较大的，以至于年底万科翡翠天御的首开，2019年上半年振东市场的流速，都或多或少有些影响；

《虎哥说楼》当时的定义是：

1、 国玥公馆等等再决定，因为期房有风险——实话实说，谁都不知道祥生当时为什么有这么一个举动，到底是有资金链的问题还是一个事后证明是“失误性”的营销动作，观察了一年，现在看来，显然是后者（祥生今年貌似傍上金主，正筹划准备上市），这个项目后期会有说法；

2、 璟湖湾地块，就算面对2018下半年市场最难受的时刻，大部分的开发商都认定，熔断之间2亿地价差被巨成捡了皮夹子，2万左右的价格，应该还是振东正常的水平线；

到现在为止，我们所接收到的信息，就是首开一推再推；

这种感觉，常规的，你可以回顾一下当时中天江南诚品的上半场拖到下半场的开盘，基本的逻辑就是：开发商期望的首开备案均价高于上半年（统计数据）政府需要平衡的价格，以我的认知，建设局给的价格倾向于成本测算法，而非市场定价法，所以，自然预售备案的时间，就会延后；

2019年上半年，城北大幅补涨行情，请注意虎哥一直坚持认定城北属于补涨，而不是领涨！

而且，我们对于今年的行情逻辑线是这样认定的：

城北刚需刚改行情——城北拍地（地价）——振东改善行情——振东拍地（地价）——二手房换手！

现在来看，显然，在6月份之后，振东的地和璟湖湾开盘，被隔空投递到了下半年，也就是8月之后，那么，接力跑有点跑棒外加调控（资金收紧）和730中央政治局定调再次出台，对于行情逻辑线的影响，不可小觑；

所以，对等去年祥生开盘和璟湖湾地块出让，今年下半年振东乃至桐乡房产行情重要的风向标，有三件事：

1、8月12日，今天，振东土拍行情——首先证明去年地价是个偶然性的坍陷事件，进而证明真实的振东地价大致的水平线，推演在流速（去化率50％）下降压力下的房价基本水平；

2、8月24日，月底，城北碧桂园北城春晓602套房源首开，备案均价18500——证明今年上半年城北补涨行情的真实强度（14000补涨至17000-18000），在城北和振东房价趋于扁平化过程中，一手房房价支撑的力度；

3、璟湖湾开盘价格和去化率！

应该说，对于核心资产的房价，就是对国运的自信，在这一点上，没啥好多说的，但是，不经历风雨怎能见彩虹，这句话的含义你应该明白，真金还是需要火炼！

02

龙翔的地，其实没啥大的悬念，2019城北的热度，是对于这幅地块，最大的加持，开发商认知最大的不同点，在于“颗粒物的精度”；

本地开发商的认知，这是幅龙翔街道的土地，位于龙翔街道，包括炉头、乌镇部分本地客户的需求为基点；——狙击步枪

外地开发商的认知，这是幅离桐乡城北距离有限的土地，面对地价房价巨大的落差，这里面是不是会有套利的机会？——高射炮

想想上海大发拿的乌镇地块，是不是有点这样的味道？但毕竟，乌镇还是有个网红IP在的，而这幅地要玩到13000以上的卖价，除了本地的客户，没有外溢，那就会比较尴尬，而教育及生活配套的反差，仅有三面环水的环境还是不够的；

更何况，附近有个近30万平米的招商引资项目，网传楼面地价2000都不到，这样的形式下的选择，还是要审时度势一点为好；

弘阳拿地，楼面地价 3556元/M2，成本套算8636元/M2，就看产品定位了吧，1.8的容积率三面环水，不做点低密度，可惜了，但是前提是，城北保持热度，低密度产品绝迹外溢；高层、小高层，讲故事打分销的节奏；

弘阳刚刚和万科牵手共同开发海宁经开区地块，属于继续杭州外溢布局环杭的节奏！

备注：涉及到成本测算，文中标准土建均按3500，融资成本8％，15％的综合费用计算；

2017年之前出的地，不在我们的视线中，包括即将售罄的招商雍华府（楼面地价10454），以及之前的巨成星湖湾、悦湖湾、望湖湾、吾悦华府以及蓝都诚园；

还有与29号地块相邻的星都会项目，早已售罄，留给我们两个数据：1、楼面地价6253 2、销售均价（首期16500、二期17500）；

简单的看，我们画两条线，1、以星都会17500的销售均价倒推楼面地价作为参照，也就是周边1年前“面包”售价对等目前保本价2、由于流速较慢，我们以均价20000的销售价格作为中位线评估楼面地价的热度；

前者熔断9893，实际楼面地价10532，测算配建大概在3700平米，也就是必须高过雍华府的10454这条线，低于这条线，热度不高，市场和开发商信心不足！

后者熔断9893，实际楼面地价12500，测算配建大概在13000平米，也就是略微超过2017年祥生和万科两幅振东地王的地价！越接近这条线，说明热度越高；

超过这条线，因为又不是高低配的容积率，所以代表桐乡地价新高了！属于开发商具有很强的资金成本实力，对自己的产品定位和营销能力具有自信，且对于市场的销售流速有足够的认知；毕竟，就在不远的9个月内，振东富力酒店加住宅和杨家门华润商业加住宅综合体的用地，也都将陆续进入市场，勾兑的地（地价会比较低）外加成熟的内外配套，还是很有竞争力的；

除了价格和成本，最关键的还有流动性，做生意没了流动性，那就不好玩了！

（凤凰湖总部大楼集群鸟瞰）

200米凤凰湖，再也不是星都会独享的荣耀，产品继续跃入改善的一二手红海竞争还是另辟蹊径，我们等等看；

毕竟，我们一直在说，资本选择的前后顺序是：安全性〉流动性〉收益率，开发商也一样，好的地，安全底线最终还是在的，变现的周期而已，总比悬在半空中的不确定性要好！

03

这块地出让之后，振东的3.0版本，就这样徐徐拉开了帷幕！

说实话，与桐乡凤凰湖板块类似嘉兴秀湖、绍兴镜湖、海宁鹃湖，今年的楼面地价均突破新高（12000-14000），作为人居高地的板块来说，越成熟，周边配套越齐全，改善性人群的集聚力量自然越强，这与“房住不炒”的精神并不背离；

但目前要若只是依托总部大楼集群的概念上做文章，貌似单薄了一点，桐乡的房产市场，面临几个无法回避的问题：

1、 桐乡城市的发展目前面临面对沪、杭关系定位，还不够清晰，导致向东上海方向，身位被嘉兴市本级卡在先，向西杭州方向，海宁具有先天后天的优势，而整个城市的发展重心，向东濮院向北乌镇向南高桥的痕迹更清晰，向西，尾部的崇福、大麻乃至和海宁北接近的屠甸，都有落成“闲子”的趋势，城市内部区域板块上也需要有更深层次的定位和思考；——城市规划上需要有明确的说法！

2、 高桥、乌镇和濮院三张牌，到目前为止打得还不够利落，在产业落地和资源对接上面，还需要更多的“专注”，只有更快的产业升级转型和人口集聚，才能支撑未来城市发展所需要的人、钱、物；——需要胆子更大一些，脚步更快一些！

3、 五县两区看过去，桐乡目前是唯一一个内生型市场，到目前为止，濮院、乌镇、高桥开发商吸引投资客的分销和渠道销售都不是很成功，主要问题出在哪里？上一轮没有放开水龙头，对于这种外来投资的行为没有加以合理的控制和引导，这种市场行为，要分两面去观察，趋利避害是核心，这一点上，海宁吃到了甜头，虽然有斜桥这样的投资客重灾区，但毕竟税收和土地出让金，狠狠捞了一笔，对于城市建设，有钱好办事；——这样的机会，错过不再有！

4、 这一轮下来，没有严格限价，由于涨速较快，那么面临的问题不是房价值不值得的问题，而是时间上需要消化和夯实，需要二手房更充分的去夯实、交易换手；

振东目前的流速就是未来城北的流速，在这一点上，回过头去看，限价可能会带来车位涨价，装修放水、茶水费或多或少的问题，但是回过头去看，一点一点释放的购买力，更有利于市场行情的周期延续（参照嘉兴市本级市场）；——市场最终会选择方式；

所以，到这个阶段，无论你愿不愿意，承不承认，都到了“FOCU聚焦”这个词上！重压之下，只能调集资源的优势兵力，抱团取暖，先防守后进攻！城市——房企——个人，都一样！

在这一点上，桐乡接下去聚焦核心，集中力量办大事的趋势很明显！

这大概是ZF最新的对于这座城市发展方向方法的设想，我看到城西未来可能有大规模拆迁的可能，我看到乌镇和城北的关系接下去将以运河为主轴去展开，我看到南部平安新经济城的定位高度是“城市副中心”，对于振东，最新的一句话是：谋划打造新的科创中心，形成主城区和濮院的联动；

问题来了，东部（振东+濮院）哪里来的地搞这个联动呢？查了查资料，有些痕迹和苗头，和大家简单分享；

（内容来源于8月6日微濮院）

这里提到的云尚新城，《虎哥说楼》3月18日的文章（链接）曾经提到过，看来这件事情，市区和濮院已经达成一定的共识！

振东和濮院，本身是城东新城不可分割的组成部分，放大凤凰湖的生态辐射生态效应，对景总部大楼集群的高度，整合提升濮院目前时尚产业，跨过二环东路更进一步，已经有了蓝图设想；

（上述概念性方案仅供参考，一切以政府最终批文为主）

这种手笔的落地，需要更高层次的大力支持和配合，空间指标，产业、教育、创新资源的整合，开发主体的最终确定以及各类配套政策的支持；

让子弹多飞一会儿！

房价稳一稳，租金降一点，给实业一点时间，给那些创业者一些发展的空间，对那些手举镰刀的人说“不”！

岁月是不会辜负一个努力的城市和一群努力的人！

加油！