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天堂和地狱就是土拍地王和流拍的缩影,吃瓜群众看过来!

来源:123房产网 发布时间:2019-8-22 浏览:3553 次 编辑: 小李


01




一周之内,桐乡的土拍市场经历了从天堂到地狱的轮回,振东创了楼面地价的历史新高,而高桥高铁新城的地,却流拍了!

于是乎,周初土拍地价创了新高13000,欢呼雀跃者众,大街小巷奔走告知,开发商销售和二手房中介祝贺满天飞,甚至连嘉兴的同行,都发来“贺电”;

周末,高桥一个崴脚,掉坑里的时候,三缄其口,群体静默,更有吃瓜群众好事,高桥完了?!

绝大部分的人在车上,到这个阶段,没套房子没个资产的,还真不多了,现在就连农村的集体用地都已经确权了,开句玩笑话,无产阶级的全中国人民都在进入“有产阶级”社会,也不为过!

从心理行为上讲,看涨不看跌,助涨不助跌的心态其实很简单——趋利性,不能做空赚钱的房地产,只有涨,才是“车上人”所有人的利益所在;

趋利性上了头,自然就成了“去理性”,说话的内容和方式自然就不会站在第三方,“公正和功利”,自然成了对手盘!

讲真话,成了这个社会上越来越奢侈的事情;

严格意义上说,这样的心态和思维方式,说是颗韭菜,还真不冤枉,最关键的,就算是韭菜,还是要带点脑子,被收割也要分个三六九等,对吧!

02
“一二线城市限涨不限跌,三四线城市限跌不限涨”,请你记住这句话,城市化进程中,高等级城市收割低等级城市的趋势,不会改变;

中国房地产20年走下来,每一轮的上涨都是一二线起的头,每一轮的下跌都是三四线收的尾,而现在,房价需要“稳”成狗,成为“不动产”,确是不争的事实,特别是香 港纷纷扰扰之时,高层也忙不迭的出台保障房的承诺,可想而知,“稳”,是现如今最重要的一个热词;

振东的地,是不是该出地王,我不知道,但是我知道,如果无法熔断或者配建少于3700平米,振东的行情今年就“没戏”了,整个桐乡的行情也会冷下来,这与去年的情况一致;

拍到配建13000平米,等同接近并超过万科和祥生的楼面地价,以目前总部大楼附近就个振石总部大楼“雄伟婀娜”和星都会的开发,周边要啥没啥的配套,说明振东整体20000的房价,未来经过时间和市场的洗礼,应是站得住脚的,反过来说,自住改善的群体,在现在的万科、祥生、招商、璟湖湾“四小龙”里,是可以考虑出手的;

最关键的,经过大半年的“洗礼”,这四个楼盘各自的特点正在各自凸显,对于客户更加明确的选择,很有帮助!

超过13000平米的热度,是没有预计到的,但是事后想想桐昆、小圆满和大通现在的情况,也能理解:

1、 再不出手拿地,拿好地,拿安全的地,要与市场“脱节”了!在外来房企融资出现压力的情况下,再不出手拿地,等待何时?!

2、 无论从现金流(充沛)和企业本身的需要(部分员工改善性需求),都可以理解,毕竟赚钱重要,情怀也不能丢;

所以,必然中的偶然,没啥可以大肆炫耀的,更不要认为星都会的房价一夜会飞上天(25000),冷静点,别脑子发热;

同样的,高桥高铁新城这块的“意外”流拍,其实一点也不意外;




3.0容积率,20万+的体量,以南侧直面高铁站广场,东侧耀华国际学校的地容地貌和形态,再考虑到周边龙湖天宸原著和大悦府的售价,绝对不至于流拍!

主要的问题在于配套的内容过多,特别是在要求住宅、商业、旅馆酒店、还有有写字楼的配置,旅馆酒店已经属于固定资产,就算能分隔销售(产权式酒店),也比普通住宅难处理,写字楼,目前根本看不到出租收益的可能,更别说是销售;

所以,归根结底,这块地的预期,政府想得过于美好,综合体+天际线,多好的画风,殊不知在目前你死我活的开发商竞争面前,理想很丰满,现实很骨感,何况,平安老大猛虎在侧,安能酣睡?!



如果后期把旅馆酒店和写字楼的要求去掉再挂牌,把整体的规划设想和之前有意向的开发商再细化探讨一下再挂牌,没啥问题的!

所以,吃瓜群众们,这就是高桥土地流拍的真相!

好了,其实,除了海宁6-8月一轮收割抢跑之外,无论是桐乡,包括嘉兴市本级、海盐,接下去的土地出让,都会出现严重的分化,9月份的几块重磅地块,有一定风向标的意义;

上帝归上帝,凯撒的归凯撒,土拍的“地王”和“地狱”,同在!

嘉兴市本级:8月30日 经开2019-10号地块&9月17日 2019嘉秀洲-22号地块;



(图片来源于“明日说地产”)

前者代表着嘉兴的未来,沪嘉高地的土地价值,这幅地块无论熔断与否,从挂牌价和熔断价角度,已近有2000的提升,前期我们说到的城市核心地块(海宁鹃湖、绍兴镜湖、桐乡凤凰湖)楼面实际成交价突破到12000-14000这个道理,同样适合;

后者代表着嘉兴的现在,秀湖成熟的配套已近完成,这块地的土地价格,大概率将为这个板块的1.0版本划上句号,也就是说未来2-3年内的秀湖房价的高度,也基本有了定义;

前者打开未来,房价站不站得住,还要看发展,后者已在繁华,房价高点基本已经看到,我这样说,不知道嘉兴的朋友能不能理解;

海盐市中心武原街道——9月4日海盐19-098号地块




所属的区域正是《虎哥说楼》调研过自住首选的老城北板块,1.2的容积率,8000的起拍价,地块的西侧据说还有政府配建的商业街,这幅地的位置,左右逢源,在东西侧枣园路的黄金中轴上,土拍的结果可想而知;

低容积率的地,土地出让面积和建筑体量大,而且跨出了金元宝老城区的城墙辐射范围,对于海盐未来人居的高度,将是有标志性的意义;

海宁许村——9月20日19143号地块



目前最高实际楼面地价是万城的19032号地块,11247元/M2,19143号地块隔着锦绣路与之临近,容积率前者2.3后者2.5,参照万科拿的19075号地块的实际楼面价10197,常规的逻辑,实际楼面地价应在10197-11247之间;

这幅地释放完毕,基本上许村的“1.0望湖版”基本告一段落;

流拍或者因故未成交的地,也已经出现:






仔细看,不是因为出让条件的问题,也是因为所处的区域人口、产业和经济的预期不是很景气;当然一些低溢价率成交的土地,也在其中;

03



这是条重磅的消息,希望大家都引起重视;

8月16日国常会,提出部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决“融资难”问题,其中一项即为“改革完善贷款市场报价利率形成机制”,带动贷款实际利率水平进一步降低;此外,会议还提出要多种货币信贷政策工具联动配合,确保实现年内降低小微企业贷款综合融资成本1个百分点;

8月17日央行动手!动作之快,执行力超强;

简单的说,除了股市直接融资,在金融机构也别是银行端口上,开始改革,改革主要的内容,就是贷款利率市场化“浮动”制度;

再直接一点,就是增加银行的竞争程度,允许出现金融机构在合理合适的情况下,参照标准低利率贷款给实体企业,进一步放水;

报价利率的参照,也引入了城市、农村、外资、民营商业银行,充分竞争,并且规定:各银行不得通过协同行为以任何形式设定贷款利率定价的隐性下限;不得串标,不得潜规则!

这一刀,砍自己,够狠!改革之后再降准,更加有效和实用;

回过头去看,房贷基准利率杭州、南京等城市近期2次向上调整,除了银行本身的融资成本高了(吸储的成本高了)之外,现在就完全理解了!

堤内损失堤外补,银行,也是开门做生意(大部分的银行收入目前还是依赖存贷款的息差收入)的,既然国家下狠心动真格的,要解决实体企业的融资的问题(其实去年年底也是被枪顶着,只是半年下来一检查,换汤不换药大部分全部流进了房地产),那么不好意思,贷款息差少赚的部分在房贷口子上捞回一点是一点,反正,借着政府调控的名义,骂名的黑锅也不用背;

“借钱是有成本的,借钱也是要还的”,接下去的选择权,其实又回到了你自己手里,我只是有个小小的心愿:

希望每一个人在做选择之前,都能对自己的现状和未来有一个合理的评估,对你自己和家庭,负责!


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