桐乡123房产网

01

千呼万唤始出来，犹抱琵琶半遮面；

巨成璟湖湾，终于要首开了！

这个项目，对于振东来说，是隔了整整一年才上市的新盘，对于桐乡来说，是检验人居高地价值高度的一次审视，也是巨成房产湖湾系列的新作；

对于市场，是一次2019年上下半年行情分水岭的洗礼！

无论是运气还是机遇，巨成去年8481拿地，锁定了项目的风险也基本确定了项目竞争的优势地位，毕竟，楼面地价就省了2亿不止；

上半年城北的热度，对于璟湖湾来说，预期水涨船高，19000-21000被推高至21000-23000；

下半年政策的转向，对于璟湖湾来说，沥尽水分，自住改善，需求实际更加真实，首开3幢270套，均价21150元/㎡；

02

开发商操作日渐成熟，思维模式以及对于市场的把握更趋于专业化，主要体现在对于客户积累和时间和利润的把握；

我们看到，璟湖湾的工程进度年后就一直没有停过，早就可以申报预售证却一直没有申领，按照商品房预售管理条例和相关规定，如果在建楼盘结顶还未申领预售的项目，等同放弃预售将直接转入现房销售；

是什么导致上半年就能预售的楼盘迟迟没有开盘？这样的现象也出现在城北中天江南诚品开发销售过程中，大概率是申报的价格被相关部门“限价”，只能通过时间周期来延迟上市交易；

这里面行业主管部门的成本定价法和开发商的市场定价法遭遇冲突，前者认为有合理的利润差不多就可以开盘，后者认为市场能接受更合理的价格，由市场说了算；

凭借深厚的客户基础和企业的市场影响力，虽然有点捂过头的嫌疑，但这个价格开发商并没有像星都会首开那样，过分低开，显得更加沉着和冷静，当然，这半年的客户积累，经历“暖凉”，也是不易；

这样的销售进度安排，老成的开发商积累的客户基本都已经（排号）锁定，开盘销售率no problem！

要知道，首开对于一个新盘来说是非常重要的一件事情，种子客户的积累和市场对于这个楼盘价值的初步认可！

03

物业公司大提升，服务品质有预期；我们说过，未来能保值甚至升值的楼盘，很重要一点是物业公司的服务质量和品质，比肩绿城、万科物业的滨江物业，首次现身桐乡；

在振东，无论是央企招商物业，还是祥生的（白金管家）物业，都不逊色，显然，巨成已经意识到这个问题的重要性；

接下去开盘到交付，很快我们就能体验在“房住不炒”大旗下，开发商从产品到服务的全面竞争；

终于，我们能从单纯追求房价的疯狂转而追求生活品质的理性；

04

这一次，面对市场竞争和压力，开发商全副武装进行准备；

 （照片来源于粉丝）

这一次，要么不上，要上的都是“硬核”，会所式营销中心，景观示范主轴，实体样板房，一应俱全，想起当年城北御珑湾开发时候的场景；

显然，逻辑一致，但产品跟着时代在进步；

（凤凰湖幼儿园，图片来源于网络）

地块北侧，望湖湾的东侧，正是内外整饬一新，即将开张的凤凰湖幼儿园；

05

18624—23751的差距，有将近5000一平米，120平米一套房，差距就有60万，如果没有猜错，这里面有位置差价，楼层差价，景观差价以及物业形态差价（高层和小高层）；

1号楼，会所两侧各3个单元，132套，总建筑面积18018.3平米，均价20543元/㎡；最高单价21366元/㎡，1-7-1002（西边套10楼），最低单价19392元/㎡，1-1-201（东边套2楼）；标准层131，149户型为主；

单价偏离值：-5.6％至+4％，范围：9.6％；

2号楼，72套，总建筑面积10808.42平米，均价20313元/㎡；最高单价21839元/㎡，2-2-1702（西边套17楼），最低单价 18432元/㎡，2-1-201（东边套2楼）；标准层151户型为主；

单价偏离值：-9.26％至+7.5％，范围：16.76％；

3号楼，66套，总建筑面积9432.27平米，均价22659元/㎡；最高单价23447元/㎡，3-1-1001（东边套10楼），最低单价 21791元/㎡，3号楼2楼中间套4套；标准层131、149户型为主；

 

单价偏离值：-3.83％至+3.48％，范围：7.31％；

 小结：

◆ 所有的一楼都比2楼要高，可能是一楼带花园的缘故；

◆ 沿二环东路的东边套价格要低于中间套，考虑到噪音的缘故，其实有绿化隔离带，相对好很多，噪音一般都会集中在7-10楼，所以低楼层的1号楼的东边套性价比很高；

◆ 11F小高层1号楼和3号楼的价格分布比较均匀，18F高层2号楼价格弹性很大；

◆ 3号楼比1、2号楼均价高2000一平，作为首开，是整个项目定价之锚，销售率直接体现竞争力；

◆ 1、2号楼根据开盘付款方式折扣后（如果按一次性94，按揭97）的话，一次性折后均价接近19000，有一定竞争优势，作为振东刚改自住的客户，需要比较后把握重视首开红利；

06

城北和振东，体现不同的特征，前者经过上半年的补涨，库存下降迅速，房价处于高位，后者经过2018年下半年开始将近1年的沉淀，库存去化稍慢，但是房价沉淀积极，稳定性较好；

所以，从自住和改善的角度，振东的优势随着时间的推移正在显现，夯实过后的市场，会显得更加理性和健康；

这跟承受能力是两码事；

接下去，注意政府推地的节奏，市区年底前不再推地，明年一手新房市场会相对平稳；

窃以为，桐乡市场内生为主，这几年消耗过后急需休养生息，杨家门华润和振东富力如果落地，已经足够；

房产和股市，同样是2个儿子，手心手背都是肉，一边放外资进来参与股市，一边对房产的资金严加管控，这个阶段的政策偏向，愈发明显；

接下去，全球资金还会更加宽松，喘口气，歇一会儿，也该股市这个儿子挑个几年重担了！