桐乡123房产网

首页 > 房产资讯 > 虎哥说楼 > 这句话打破了所有的幻想,该来的终于还是来了!未来…

这句话打破了所有的幻想,该来的终于还是来了!未来…

来源:123房产网 发布时间:2019-8-22 浏览:2993 次 编辑: 小陈

该来的还是来了!刚刚过去的7月底,注定会在若干年后成为铭记在历史上一个关键的时间窗口;


《虎哥说楼》7月25日对于苏杭城市的政策解读不久,国内外事关政治经济的一系列事件正在发生并在不断发酵,而月底中央政治局会议中的内容,更是20多年来,在面对目前复杂政治经济背景下,第一次对于这个行业的作用和地位,定了基调!


● 坚持“”房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段;

● 稳定制造业投资,实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程,加快推进信息网络等新型基础设施建设;

● 深化体制机制改革,增添经济发展活力和动力,加快重大战略实施步伐,提升城市群功能。


简单通俗的说:再难,这个“夜壶”,也不能用了!再难,这种简单粗暴放水刺激经济的手段,不能用了!


这将对中国房地产这个行业的未来产生及其深远的影响;

对70-90房地产人的未来,提出了更加残酷现实的挑战;

对只靠资产增值致富,不劳而获,知识无用论的社会阶层发出了“NO”的呐喊;


有时候,看穿一件事情是非常痛苦的一件事情,但,这是事实,也是现实;无法回避,只能是勇于面对!


20多年前,上海应该是从92年逐步开始的从实物分房到商品房市场发展的雏形,那时候台湾新联康、莲花物业、香港中原这一批春江水暖鸭先知的代理公司相继进入内地,相继赚到第一桶金,雨后春笋般发展起来,那时候上海的房价,也就大几千的样子;


自从98年7月国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(23号文)之后,“1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”,全面开启了中国大陆的商品房市场;


2003年8月12日,国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文),更是标志性的提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”,奠定了房地产这个行业的地位和在国民经济中“老大哥”的作用;


中国经济从此开始了以房地产为核心的快速发展阶段,也就是以速度和规模拉动经济发展的历史篇章;


20年过去了,百业之王的房地产虽然历次帮助中国经济实现了跨越式的发展,并且屡次在经济失速或者面临全球金融危机的时候起到定海神针的作用,但是,不容置疑也无法否认的事实是,我们的政府患上了“土地财政”的瘾,而国内的经济也对房地产产生了依赖症;


环顾全国,现在除了深圳可以基本摆脱土地财政的依赖之外,就算北京和上海,都没那么简单,更别说数字经济偏科比较严重的杭州,这两年卖地全国之首,房子和房价的问题,已经成为全社会的核心问题;


● 稳经济,保经济,增经济动不动就要和房地产挂钩;

● 银行的信贷稍不留意和控制就会海量进入房地产;

● 过度依赖卖地的地方政府面临资源错配的尴尬;

● 全国居民70%以上的财富,都集中在沉淀在固定资产上;


过度依赖一个行业的弊端逐步显现,从2008年之后的全球金融危机开始尤为突出和严重;


2008年11月,全球金融危机爆发,“4万亿”刺激经济的政策出台;


1、 政策导向:从调控再次转向全面支持房地产业,9月27日,南京市政府打响“救市”的第一枪,出台《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》,11月国务院再次把房地产作为“重要的支柱产业”提上前台,这可能就是若干年来任大炮口中的“尿壶论”的由来;


2、 供应端口:加大保障房建设,强调主要以实物方式,结合租赁补贴等形式解决城市低收入群体的住房问题,现在回过头去看,这条政策的出发点是好的,但在我的印象中,保障房建设吃力不讨好,大部分的信贷和开发资金其实都流入了商品房市场,从那个时候起,低收入群体的住房问题开始持续恶化;


3、 金融支持:加大自住型和改善型住房的信贷支持,自住型住房贷款利率七折优惠,降低贷款首付比、最低2成;宽松的货币政策,下调房地产项目最低资本金比例到30%,并持续下调法定准备金率至15.5%;


4、税收政策:调整交易税、减免营业税,首次购买90平米以下普通住房的,契税税率下调至1%,免征印花税、土地增值税;个人销售2年以上的普通住宅免征营业税;


这种一系列全套刺激利用房地产撬动经济的“救市”立竿见影,短期稳住了经济GDP,2年不到的调控自我解绑,很多房地产企业起死回生;


在我的记忆中,那时候桐乡的房价刚刚从上一轮的自我调控(土地严重供大于求)中逐步苏醒,房价爬上3000出头,那时候的加州阳光刚刚在12月开盘2期2幢多层,多家本地开发商(盛大开元、马德利花园)的项目销售岌岌可危;


4万亿,就像打了强心针一般神奇,加州阳光2期过完年第一周30套,第二周60套,第三周马上涨价,最后一批3900,半年都不到,就这么,在温州炒房团的“帮助之下”,桐乡历史上第一次清库存在09年上半年完毕,房价迅速从3000冲到4000以上;


和全国人民一样,一飞冲天的房价,俨然教育了国人,投资房产逐步从温州炒房团向普通民众普及;


到现在为止,08年四万亿计划还饱受争议,一种说法是,中国经济摆脱房地产绑架最佳的时机其实就在08年金融危机期间,如果选择“中药”形式逐步让经济开始向脱虚向实方向转型,绝不至于之后面临庞大的房地产资金堰塞湖效应的威胁;


这就是命运,在那个节骨眼上,选择了“救急有效”的西药模式,留下了隐患,但接下去,利用房地产来“拉动”亦或“稳定”经济,视乎已经成为政府的依赖;


(图片来源于网络)


● 2012年,面临通缩压力下刺激经济,又放水房地产;

● 2014-2015年,我们最接近也最熟悉的这一次,所谓的全国范围去库存,也是应用最广泛,房价上涨幅度,房价上涨地域范围最大的一次;


直至2018年年底,经济压力最大的共振至暗时刻,面对内忧外患,不情愿的局部放松了调控政策,这就是我们在2019年上半年看到的“半年”行情;


这把“尿壶”,从08年开始算,已经翻来覆去来来回回反反复复使用了3.5次!


房价,也不知不觉翻了几番,3000的桐乡房价,现在普遍都在15000-20000,10年翻了5-7倍;


也许没有什么,能比这样积累财富最快了!这种依赖和认知,已经从兴趣完全养成为“信仰”!


这可能是历年来我们固定资产财富增值之余最大的副产品!


上一轮四小龙看似没涨完的苏州,2019年上半年百亿级的土拍狂潮外加房价猛涨,5月到7月连续调控,限购加限售,全面死摁在地上摩擦;


三线小城市开封仅仅放松限售政策24小时,就立马被叫停;


合肥、南宁、杭州,接二连三出台调控政策;


4-5月份全国热点地区土拍又屡出地王现象,关水龙头!!!信托、海外融资,建筑商垫资,直到提高贷款成本,全面收紧贷款额度

……


就这一句话:“不将房地产作为短期刺激经济的手段”!所有的调控从频率和力度,从范围和深度,不像以往舆论导向压力,而是实实在在的手段,这,是一种态度!


原因很简单——再次启用“夜壶”,弊大于利!



是药三分毒:居高不下的居民杠杆率和持续低迷的消费支出,房地产对经济的拉动作用正在弱化,转而影响到居民的消费意愿,对于实体经济正在产生负面作用;


代价太高划不来:利用杠杆来推动地产销售的方式也正在弱化:统计从2009年以来中国四次的货币政策宽松,以短期利率为代表,每一轮宽松短期利率下降幅度大概都在250个点到300个点,这一轮利率的下滑从去年到现在已经下降230个点;


每一轮利率下降之后商品房销售增长的幅度是递减的。这一次利率的宽松对于整个地产的刺激只有不到五个百分点的提升;


“水龙头”不敢再开:由于波次出现的特征,这一轮的房地产周期长达4年,而且体现出量价背离的特征,销售已经回落一段时间了,但是房价并没有出现明显的调整;


上图是全国100个房地产销售创新高的城市,目前还有50个城市的房价还在创新高,而过去销售负增长的时候创新高的城市数量不会超过10个;也就不难理解央行进一步宽松的意愿不强,最大的约束不是猪价,还是房地产;


打破依赖的“信仰”,要有戒毒一般的勇气!


地方政府该醒醒了!地方政府固化了一定程度的房地产稳定增长路径依赖!现在看,资源错配后的的土地供应政策调整已经对于打破了持续的土地财政依赖;


投资逻辑的修正!过去20多年,房地产无疑是我国最具价值的投资品种,不仅投资回报惊人,而且几乎没有风险,特别是热点城市房价刚性上涨,以致在全社会形成了一定程度的房地产投资路径依赖!


心理预期包赚不赔!基于过去房价持续上涨的运行轨迹,人们因为习惯而逐步形成一定程度的房价向上运行路径依赖,既不能正确认识房价涨跌,也不能理性对待房价回落,一旦开发商降价就围攻售楼处,“陷入无理维权怪圈”!


说真的,730中央政治局会议以后,虎哥把从业以来,08年以来,2016年以来,所有的行业起起落落的过程都梳理了一遍;


20多年了,第一次感觉到:


这个行业的对于经济支撑的光环,正在减弱,逐步也必须让位于高质量经济发展,靠面粉加水做面包发财的时代正在过去;


固定资产的投资,在未来即将被一一检验,只有少数一二线城市的核心资产,城市群的城市部分资产,未来还有一定的机会,“房住不炒”四个字的真正含义,会在打破信仰过程中让人敬畏;


高利润高周转的房地产行业,正在逐步走向工厂化流水线,利润平均化的阶段,靠拍地溢价的暴利时代,即将过去!


无论是开发商甲方还是服务方乙方,到了行业大洗牌的阶段了,接下去,无论是甲方还是乙方,20多年来,要面临极大的挑战和竞争,随着规模的缩减和周期的拉长,以及专业化要求的再次提升,大规模的减员就在不远的下半年!


对于桐乡乃至嘉兴市区、海宁、海盐的房地产市场,洗牌就在眼前:


● 一级市场的土拍,即将再次面临2018年下半年的考验,流拍并不稀奇!

● 二级一手商品房市场的销售,将再次分化为二八行情,销售手段也更加惨烈和白热化!

● 三级存量二手市场,缩量低迷,久盘必跌即将迎来一次暴风雨般的洗涤!


城市发展和房地产市场,必将由扩张的外生向经营的内生方向转变!


作为一名从业20余年的70后,虎哥也第一次感觉到倦意;


《虎哥说楼》与别的自媒体不同,开始之初就没有把盈利的重心放在自媒体上,所以,秉承着专业、公平公正、可读性的想法,只是作为一种和大家交流的平台和工具;


很多朋友问我,是如何生存和盈利的,说实话,从开发商出来之后,《虎哥说楼》还有线下的一些业务端口,但是实事求是的说,面临压力和竞争,一路过来,也到了十字路口;


我是个不会赚最后一个铜板的人,既不太会搞关系也不屑与人去争抢面包,更不会因为蝇头小利去坑客户的人;


踏踏实实,本本分分,在这纷纷扰扰中,求一份平静!我呢,近期会放慢些节奏,多陪一下家人,闲暇之余再思考下这个行业还有什么好玩好研究的;


坚持当一份兴趣爱好与大家相处吧!


不知道6月底前的话,有多少人听进去了?!

标签: 资讯 虎哥说楼

网友评论 写评论

  • 暂无评论!

最新资讯

推荐阅读

热度排行 月度 周度 日度

推荐楼盘

万科•翡翠天御府 城东区

参考价格: 24000元/平米

中天·江南诚品 城北区

参考价格: 16000 元/平米

祥生·国玥公馆 城东区

参考价格: 高层均价:19000元/㎡

浙公网安备 33048302000336号