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桐乡楼面地价被“限”,振东房价要“变天”?!

来源:虎哥说楼 发布时间:2018-8-31 浏览:1333 次 编辑: 小王

12月7日拍出地王,12月12日嘉兴出文件,1月2日出征求方案,态度很好,反应很快,方案也出了,问题是,接下去开发商和老百姓怎么办?虎哥斗胆分析一下《桐乡市限价出让住宅用地实施办法(试行)》,仁者见仁,智者见智,阿弥陀佛……


一、《文件》的理解和解析

关于《桐乡市限价出让住宅用地实施办法(试行) 》征求意见

作者: 来源:法规科 发布日期:2018-01-02   阅读次数:95

PS:用词比较稳妥,留有余地,毕竟是一项关乎敏感价格的文件,“试行”,“征求意见”,但是主题非常明确——桐乡市限价出让住宅用地,“限价”,“住宅用地”!网站上阅读次数很少,看来大部分人还是不敏感:)

根据《住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房(2017)80号)的有关规定,为有效控制我市住宅用地价格,防止出现住宅用地出让价新高,特制定本实施办法:


一、设置最高限价

对本市行政区域内新公开出让的住宅(商住)用地实施限价出让,视情设置不超过10000元作为最高楼面价。

PS:游戏规则1——直接指定最高楼面价格——10000元/平米,这与12月7日的地王最高楼面价差多少?2243元/平米!怎么对比?虎哥后面接下去说。

二、设置配建公寓起始建筑面积

针对限价地块,根据市政府或相关部门以及开发主体要求综合考虑,合理设置配建公寓起始建筑面积。

PS:游戏规则2——楼面价限制在10000,进入竞争环节,以“配建公寓”为手段,请注意,没有选择“竞自持”,没有选择竞“保障房”,这里指定的是“公寓”,公寓是什么意思?

1、公寓从字面上就是指与商品房同一等级和性质的产品;

2、这个玩法的操作主体是谁?市政府和“相关部门”,所有的涉及到房地产开发环节的部门,包括税务局:)

3、这些公寓“配建”完如何进入市场呢?租赁还是销售,什么价格进入市场,谁又有资格去“租赁”和“买卖”这批产品呢?

接下去看……

三、竞买规则和操作办法

1、当竞买土地价格在设定最高限价内(或达到最高限价),只有一个竞买人愿意以最高价(含最高限价)受让竞买地块时,以最高报价确定竞得人。

2、当竞价达到最高限价时有两个或两个以上竞买人,要求继续竞买的,停止竞价,转入在本地块内配建公寓建筑面积的竞争,竞争面积以100平方米建筑为一个增幅。

3、报配建面积最多者为竞得人,所配建公寓须无偿移交市政府指定单位。产权移交时涉及税费按相关规定缴纳。

PS:游戏规则3——“增幅100平米为单位……移交制定单位……税费正常缴纳”

1、增幅100平米为单位,而不是以百分比为单位?显然是以商品房为套考虑的操作便捷性,当然,还是可以倒算出所占商品房建设的比例;

2、100平米为单位,也就是后期规划的时候可以是100平米1套,3套100也可以2套150平米,4套100平米也可以2套200平米,按照目前市场的需求,到最后这批“公寓”以100和150平米进入市场的可能性最大;

3、指定单位:一类是租赁主体单位,长线经营租赁获取收益,另一类是招标销售主体(拍卖或销售),直接变现收归财政,然后“大家”分一下,那么招标的时候是以价高则得呢还是……群众们脑洞开一下,自己去想;

4、产权移交税收缴纳的意思很明白了,就是开发商按照商品房正常开发出的产品一样交税,“无偿赠送”给政府,还不能算“公益事业”减免税收,:)

四、配建公寓具体要求

1、配建公寓区域应相对集中。配建公寓应先整幢移交,不够整幢的按整个单元移交,不够整个单元的协商移交。

2、配建公寓及其配套设施应与所在项目商品住宅同步设计、同步施工、同一建设标准、同步投入使用、统一物业管理。分期开发建设的项目,配建公寓应按照配建的总数,在第一期建设、第一期竣工验收、第一期投入使用。

3、配建公寓每套面积标准由开发主体按相关要求确定并纳入建设局地块规划条件要求。

4、土地竞得者应与市政府指定单位签订《配建公寓合同》,土地竞得者凭《土地成交确认书》和《配建公寓合同》与国土局签订《国有土地使用权出让合同》。

5、对配建公寓的位置在办理商品房销售手续时进行锁定。

PS:游戏规则4——这批“配建公寓”必须一次性首期交给政府,为什么要首期呢?

1、首期价格低啊,政府拿房子也要考虑市场成本和兑现的可能性,这叫保底;

2、首期可以保证产品品质啊,怕开发商最后一期偷工减料或则不负责任么……


五、本实施办法自发布之日起实施,试行至2018年12月31日止。


PS:游戏规则5——只玩一年,后面看着办再说……



二、楼面地价10000和12000的差距

虎哥实际一点,带大家对比一下这里面的差距,站在高处的祥生和富兴地块到底目前处于什么样的境地?

我们设想一下,如果接下去拍地,开发商配建完公寓的成本要接近或操作地王的话,要配建到什么程度,才有可能?

如果按楼面价10000,简单速算一下成本:

【(10000※1.07)+4000】/0.85=17294元/平米

如果按楼面价12000,简单速算一下成本:

【(12000※1.07)+4000】/0.85=19812元/平米

备注:7%是指融资成本,15%是指统算的操作成本,4000是刚性的建安成本。

也就是说,大部分的开发商按照10000或则12000的楼面地价,保本的销售价格必须达到或超过17294和19812!

如果确定了楼面地价,要控制成本,只有在以上三个方面想办法:

1、  融资成本:比方说国开行、境外资金、保险公司的成本更低,大概4%左右,还有就是资金回笼速度也就是我们说的现金流;

2、  建安成本:规模越大的开发商存在成本降低能力,这个不一而论,工程垫资、建材期货、甲方自供等等;

3、  操作成本:15%要下降只能在营销费用或则其他环节压缩。

如果按照12月7日大致12000-12243的楼面地价,锁定10000楼面地价,需要竞“配建公寓”按建筑比例会是多少呢?

14%-16%!!!

也就是说按照10万平的建筑体量,其中要“配建赠送”给政府14000-16000平米“公寓”!

折算成100平米或150平米的住宅话,大概在140-160套100平米,70-80套150平米;

按照18层计算的话,2幢100平米,1幢150平米住宅!


三、政策带来的影响

1、由于土拍操作规则的改变会导致振东的地价受到“压制”,表面的面粉价被限制,改变了面粉价格上涨推演面包价格上涨的“预期”,我们都知道,“预期”被干预影响,对人的心态会有微妙的改变;

最关键的问题,楼面价被限制在10000而非12000的水平,这与杭州等城市限地价的政策参考前期地王(楼面价)有所不同!

2、市场信号在二级市场也就是(振东)新房市场“失真”,短期判断市场的难度增大,二手房也就是存量市场的反应将更具指导意义;

3、祥生和富兴地块在后期操作上难度增大,考验这两家开发商的操盘水平;

4、10000的楼面地价对于非振东板块的操作短期影响不大,关键还是要看龙头板块(振东)的变化;


虎哥综合判定:

Ø  密切关注政策变化:只要不出现“双限”,既限“楼面地价”又限“销售房价”的政策,市场就还具备“市场经济”特征!

Ø  密切关注杭州市场变化,后期虎哥会有专篇跟进分析,大桐乡和大杭州密不可分!

Ø  短期内市场影响不大,星都会2期、雍华府1期开盘在即,蓄客情况良好,6月30日之前,多盘进入市场,竞争日趋激烈,价格上由于新盘的带动,振东依然会突破2万水平;

Ø  中期内(2018年下半年)楼盘将分化,就算没有相关政策,桐乡市场也将进入平稳分化期,区域和个案冷热不均,机会在“平权洼地”补涨个案。


最后提醒一下相关部门:

1、 这里的“配建公寓”没有考虑到“车位”的问题,附属设施还是要考虑的,否则变现的时候是有功能缺陷的!

2、 开发商移交给政府,政府去市场变现,这期间物业管理费物管公司问谁去收取?需要考虑清楚…..



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