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温柔旖旎的抚仙湖,热带雨林的万科,要“活下去”更要活得好!

来源:虎哥说楼 发布时间:2018-12-8 浏览:5859 次 编辑: 小王

江南大雾弥漫,昆明空气清新,为期数天的媒体行程,仿佛就是个轮回,也许是在国内,相比去澳大利亚倒点时差的距离,差距只是在温度和湿度上的。

抚仙湖号称中国高海拔第一淡水湖,地理位置、海拔、周边资源和发展空间,在万科眼里,就是一个“大世界”,而万科与云南一哥云南城投的联姻,6000多亩的芜仙湖项目,注定也是一场长久浪漫的联姻史,目前起步的定位,就是杭州良渚文化村的2.0版本。

 
  一、数据研究  

用高铁距离、时间、人流量等多维角度的大数据对长三角城市群的能量等级进行分析,推演出对城市量级的理解和分类;

以上海高铁枢纽周边1-3小时车程为例的城市范围,每天发车数量超过500列,日均客流量大于15万人次,平均84秒发车一次。

城市群团结度=城市群内部联系度/城市群内外部连续度总和!

这个指标挺有意思,团结度越高,应该是长三角城市一体化程度越高,这里其实对比的是另一个概念,就是城市化率,我们知道,之前对于单一城市的城市化率70-80%是一个国际上通行的成熟度指标,也代表着房地产(开发)的规模空间,而相对于目前国策,政府其实想做的就是把“池子”搞大,所有才有我们房地产高速发展20年后,政府极力想打造的城市群概念,一边想平衡房价,二则有时间和空间进行大城市的“再造”,而城市群团结度32%这个数值,从单一角度感觉,应该是暗示着在长三角一体化中发展的空间巨大;

亮灯程度、人口密度、城市资本集聚程度、大学生就业去向这四个看似不关联的指标都是以“城市活力”为中心,代表着资金、人才、经济发展、商流物流的房地产投资先行指标;

这张图就更直接了,代表了万科在投资强度,发展类别上对于城市群的分类, U9?貌似万科的小编少写了一个城市:镇江!99%的经营性资产都投在了上海和杭州,包括创新实践;

在万科的长三角版图上,嘉兴市区属于行星城市,五县属于小行星地区,还不错,周边四个巨星城市包围,在范围里也只有嘉兴一座相对完整的市区加县级市的城市!

最后简单堆积了万科上海区域2018年1-10月销售数据,销售金额1555亿,销售面积755万平米,销售套数65000套,省城市场份额5.4%,百亿规模以上公司10个,主流产品占比90%

相对于去年同期,省域市场份额上升0.4%,达到5.4%,也就是在同行竞争中,销售占比在上升,代表着万科竞争力在增强;



  二、生态系统  

热带雨林Tropical Rainforst,是一种森林生态系统,是地球上抵抗力稳定性最高的生物群落……

从万科2016年12月首次提出热带雨林概念就明确有过注解:

1、 物种复杂多样,彼此之间生物链紧密关联、相互依赖、互相循环;

2、 自然形成,不设定生长方向,适用于新物种意外发生和进化;

3、 此消彼长,对抗力、稳定力最强,对外界变化可实现自我调节;

我们能清晰的看到一个完整的“热带雨林”生态梦想,纵向角度:从基础大数据的抓取到多维洞察研究客户需求的建模,以及从创新尝试到输出远景的好产品和好服务,横向切面,最重要的是客户价值的创造,围绕着功能与品质,产品性价比以及消费升级为导向数个维度;

说实话,相对于数周前参加龙湖的品牌发布会,两家TOP级房企的目标完全一致:

产品是容器,服务是延续!

而相对于万科生态的庞大和复杂,龙湖只有4个主航道和外加点心模式(创新试点),前者用时间和精力去打造一片森林,后者先种活一棵树再繁殖,各有各的特点。

“城乡建设与生活服务商”上海区域的系统化实践数据

还包括医养服务覆盖6个城市,3540张床位;物流仓储13个城市,可租面积330万平;

有意思的是万科通过对“火锅”这一中国人传统饮食消费研究情有独钟,在整个PPT里占有4个篇幅,从火锅种类到消费者性别年龄统计,从单一菜品(虾滑)100%的全覆盖率都有,某种意义上说,这代表着对客户细分需求模型的极致分析;

而这种通过高科技“脸部识别”系统对生活场景的抓取,类似于线上淘宝端口对于客户搜索数据的统计和分析,从而产生产品精准推送,唯一不同的是,后者推送的是单一的商品,而前者要提供服务的是你整个“生活”;



  三、 “开发+运营”模式  

前置型定位,对于传统房地产营销中心的再思考,这种把营销中心“培养”成社区服务中心的设想比较实用,想起桐乡翡翠天御的私宴厅了,体验营销+粘性培养的一个活生生落地的例子!

大一点,从一幢建筑到营造一个小型的商住办生态环境,以集约混合的形式把住宅、商业、办公、医疗、运动等各个要素进行整合;

通过租赁板块大数据对租客性别、个性类型、消费特征分析;租客类型第一星座天蝎座,难道天蝎座的人都相对偏爱租房子住吗?:)养老和教育数据的分析也相似,以万科随园深度对城市养老人群进行剖析;

再大一点,落地实践型区域项目,对于城市旧改的创新型研究;这种研究和实践,对于传统的开发企业来说,真当是吃力不讨好,但是随着城市发展,这样的实践很有价值,而且一旦成功,具有相当的技术壁垒;

想起上海城区范围内还是有一些未开发的大型地块,我想这些都是留给未来创新发展模式成熟后再启动的吧,所以按照这个模式,你应该能感觉到什么。

这是在万科眼里未来“万物互联”时代生活的场景与模式,看看一张图,但是仔细想想还是非常复杂的,而最关键的,还是“协同”二字;

商业印力,这个部分主要是介绍万科在商业开发领域的开发思考和运营,核心环节就是“微笑曲线”,从传统的B2B2C转变到以客户为中心的B2C2B模式,具体这篇文章里就不阐述了,需要的联系;



四、 活下去更要活得好  

P:关于“活下去”

“人不能只跟自己相似的人在一起,你要跟不同的人去聊天,看看人家在做什么,为什么做?这样可以避免你一条路走到黑”——郁亮

郁亮:我们手里都有一杯水,水喝了一半,只有一半水的时候,有的人觉得还有半杯水可以喝,有的人认为只有半杯水了,得赶紧加水。所以对同样的事情,大家的看法就是会不一样啊。

万科始终是一种兢兢业业、如履薄冰的态度,把每一天都当成最后一天在活,即使日子好过的时候,你见过万科得意忘形吗?没有。其实很多优秀公司包括华为也是把“活下去”当成信条的。所以有的时候,我们看到半瓶水,就会有危机感。

“对于万科而言,每年的秋季例会,就是做战略检讨,一只脚站在过去,一只脚站在未来,梳理战略和业务。只不过今年这个时候我们认为需要收敛聚焦,过去太发散了,需要大家凝聚起来往一个方向走。我们行业有问题吗?行业没有什么大问题,但是现在做的东西和要求不一样。

比如说我们有一个基本结论,认为住房全面短缺的时代基本结束了,当然像上海、杭州等大城市住房可能还有一定短缺,但我们从整个全国范围来看,认为全面短缺时代基本结束。但是居住问题并没有得到真正解决,不平衡、不充分的问题还是很明显,比如说销售房子多,租赁住宅却很少。

再一个,从未来发展方向来看,人们所需要的东西,不只是房子本身,也需要房子里面的内容。有房子,但是没有合适的内容放进去,就是缺少围绕美好生活的服务。从这点讲,我们的行业还有相当大的发展空间,但是我们的赚钱方式不一样了。

以前卖房子,很多地方一平方米都是以万为单位,现在做很多生意,像物流等等,都是以几块钱,一毛钱、几分钱计算,这跟我们过去很不一样。

媒体的问题,总是离不开焦点,而郁亮的回答,轻松幽默却很明确,这是“家事”!

对于经常吃大鱼大肉的人来说,改吃干粮,这个需要适应,就是让他重新活一次。今年的秋季例会主题,本来就是我们自己内部的一个事情,没想过去影响他人。我们是那种喜欢让自己不舒服,但是不会让别人不舒服的公司。这次让别人不舒服了,该处分的我们都处分了。”

一个季度的沉默,传言成了现实——该处分的都处分了,而事情的起源其实就是万科对未来自己生存空间的重新“审视”;

P:媒体问,万科跟亚马逊一样每一天都当做最后一天的公司,如果真的明天是最后一天,您希望怎么过?台下瞬间一片哄堂大笑,大家都看着郁亮;

“我希望能够跑步,跑步迎接黎明”——郁亮

P:万科今年一直谈业务的聚焦和收敛,具体点呢?

我们做“城乡建设与生活服务商”,这是我们的方向,我们做的所有业务,向这个方向展开是对的,偏离这个方向是错误的。我们思考某个业务的时候,要考虑让这个业务能够做得好的最重要东西是什么?我们称之为“基本盘”,我们要梳理清楚各项业务各自的基本盘是什么,并聚焦收敛,不浪费精力。

其次,我们的业务管理行为,都聚焦在为我们产品买单的客户身上,聚焦在好产品、好服务上。如果可以持续为客户提供好产品、好服务,我们就可以过得好,这是我们的逻辑。包括我们的组织重建,事人匹配,都是要保持组织行为在方向上一致,才能保持竞争优势。

上海区域老大张海简短回答收敛与聚焦问题之后,郁亮在内部“矢量管理”问题上加上浓重一笔;

另外,今天衡量一个业务,如果只以财务上的概念,而不是从未来潜力、以及是否能够创造真实价值去衡量它,可能都是错的。

此外,城乡的“乡”的问题以及中国的城市化,意味着什么?第二阶段的城市化,一定是城市圈化,城市群化,都市圈化,包括现在国家地粤港澳大湾区、长三角一体化、跟重庆、西安、武汉等等区域中心等等。在第二阶段的城市化中,城市和乡村可能不是那么清晰划分的,围绕核心城市周边的乡,放在未来几年来看,都是都市圈化的部分。“乡”,不只是农村业务,它也是都市圈的一部分。如果中国“乡”的问题不放到城市化进程中去解决,不正视都市化的运用,是很难真正解决的。“乡”,不代表我们只做农村业务、农民业务。

P:万科6300亿的回款问题,又被媒体“制造”到了风口浪尖?而对于宝能大额减持后的深圳地铁大股东问题,股民肯定更关心;

郁亮:我觉得6300亿回款问题不大。6000亿到6300亿这个数字之间差距大吗?不大的。但是,我们所强调的重视现金流的理念得到了贯彻,每天大家都需要报告,今天回款做了什么工作,楼卖的怎么样,开盘有没有开好,钱有没有收到,客户的资料准备有没有加快等等,这些工作天天盯着,相信万科的销售回款率肯定是业内最高的之一。回款有个特点,每一天的回款都是下午3点以后才完成的,每个礼拜都是最后两天完成的,每个月到最后一个礼拜完成,每个季度到最后一个月完成。我老是想把它改得月度间均衡,季度间均衡,但是发现很难做到。但我们今年房子还卖的不错,6300亿基本可以完成。

第二,关于深圳地铁,很好啊!对我们支持很大,具体表现在五个字:积极、不干预。

目标还是目标,指标还是指标,对于这样一个公司来说,一手抓业务,寒冬里特别是现金流,另一手自然是公司治理,在这一点上,毫不含糊!

P:万科自己的最新定义是:“城乡建设与生活服务商”,抚仙湖这样的度假产品,是否会持续做,有什么规划?

郁亮:为什么我们来这里?其实祖国大好河山很多都在西部,到这边,感觉心胸很开阔。“开心”,心打开了就快乐。

万科做“城乡建设与生活服务商”,万科不做文旅,文化旅游和旅游度假是完全不同的概念,我们是做旅游度假产品,以开发为主。

我们认为未来度假一定会成为新的消费需求,大家买东西都买的差不多了之后干什么?就是出去旅游、度假。所以我们创造度假场景,这样的度假产品也会符合相当一部分的有度假需求的人,也能够协助把中西部建设好。所以我们会把它作为产品线对待。

之前一定看过我们杭州良渚文化村吧?其实,你也可看做我们是把良渚这样的产品复制到西部这边的壮美河山,明年还会在西昌开发,届时一起去看看,一定会喜欢。

对于一个有着庞大基数的消费群体来说,未来的好环境、好生态、好康养、好快乐这样的消费升级风口任何一家有远见的企业都不会放过,何况万科这样的企业,在大西南,四川、贵州、云南,持续布局一些数量小个体大的项目。

P:万科年末疯狂拿地问题,触及了敏感点,郁亮有些激动。

大家自己算一道数学题,维持万科现在的规模,需要多少地?销售额达到6000亿以后,需要多少相应的土地投资?万科虽然现在积极拿地和并购,但万科投资策略是聚焦核心都市圈。


在投资方面,万科不按一线城市、二线城市、三四线城市划分,关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈,当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。万科的发展配合国家的战略,进一步向核心都市圈聚焦,在核心都市圈以外,万科的投资都会非常非常慎重。

拍地和并购并重,在这个阶段既能解决自己未来低位补仓的问题,也不至于在舆论的风口浪尖显山露水,收紧身形黑夜潜行的万科,务实低调,尽量保护着自己。

P:凛冬已至,最近大家都在聊楼市的冬天有多长,房企怎么过去?你怎么看?

郁亮:我把自己照顾好已经非常非常不容易了,所以我对别人怎样就不评说了,当然你也不要替我说。其实大家注意一下,2016年10月份人民日报发表了一个权威的访谈,说中国的经济走势是L型走势,而且这个走势不是一年两年,是官方非常正式的讲话,很多人对此不好好读,我们认真读了。当然,我们在做业务的时候,也是习惯性地把问题想的艰苦一些,困难一些,反正没有什么坏处。

如果你准备不足,反而会出问题。如果政策宽松,是好事,如果没有,你就等着政策改变?“房住不炒”是基本国策,“宽”跟“紧”可能略有波动,但是整体不会变。所以万科要按照自己的做法做下去,要有忧患意识。对别的公司我没有话可说,也不会说。我们要服务于大多数普通人,并深入下去。

整体的感觉,承压之下的房企都一样,而万科由于“居安思危”在做三件事:

1、 不抢不露:舍弃别人眼里在传统开发领域(区域)中的“鱼尾”,其实是指单一或则高地价项目;

2、 不贪不急:加大在生态系统模式下“数据、科技、绿色”推进,立足长远;

3、 不怕不惧:在区域选择、规模大小、生态布局多维角度下的低成本规模扩张;

登顶珠峰的王石,擅长马拉松的郁亮,前者代表的是企业排位高度,后者注重的是企业生命的长度,路漫漫其修远兮,吾将上下而求索!



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