江南大雾弥漫，昆明空气清新，为期数天的媒体行程，仿佛就是个轮回，也许是在国内，相比去澳大利亚倒点时差的距离，差距只是在温度和湿度上的。
抚仙湖号称中国高海拔第一淡水湖，地理位置、海拔、周边资源和发展空间，在万科眼里，就是一个“大世界”，而万科与云南一哥云南城投的联姻，6000多亩的芜仙湖项目，注定也是一场长久浪漫的联姻史，目前起步的定位，就是杭州良渚文化村的2.0版本。
一、数据研究
用高铁距离、时间、人流量等多维角度的大数据对长三角城市群的能量等级进行分析，推演出对城市量级的理解和分类；
以上海高铁枢纽周边1-3小时车程为例的城市范围，每天发车数量超过500列，日均客流量大于15万人次，平均84秒发车一次。
城市群团结度=城市群内部联系度/城市群内外部连续度总和！
这个指标挺有意思，团结度越高，应该是长三角城市一体化程度越高，这里其实对比的是另一个概念，就是城市化率，我们知道，之前对于单一城市的城市化率70-80％是一个国际上通行的成熟度指标，也代表着房地产（开发）的规模空间，而相对于目前国策，政府其实想做的就是把“池子”搞大，所有才有我们房地产高速发展20年后，政府极力想打造的城市群概念，一边想平衡房价，二则有时间和空间进行大城市的“再造”，而城市群团结度32％这个数值，从单一角度感觉，应该是暗示着在长三角一体化中发展的空间巨大；
亮灯程度、人口密度、城市资本集聚程度、大学生就业去向这四个看似不关联的指标都是以“城市活力”为中心，代表着资金、人才、经济发展、商流物流的房地产投资先行指标；
这张图就更直接了，代表了万科在投资强度，发展类别上对于城市群的分类， U9？貌似万科的小编少写了一个城市：镇江！99％的经营性资产都投在了上海和杭州，包括创新实践；
在万科的长三角版图上，嘉兴市区属于行星城市，五县属于小行星地区，还不错，周边四个巨星城市包围，在范围里也只有嘉兴一座相对完整的市区加县级市的城市！
最后简单堆积了万科上海区域2018年1-10月销售数据，销售金额1555亿，销售面积755万平米，销售套数65000套，省城市场份额5.4％，百亿规模以上公司10个，主流产品占比90％
相对于去年同期，省域市场份额上升0.4％，达到5.4％，也就是在同行竞争中，销售占比在上升，代表着万科竞争力在增强；
二、生态系统
热带雨林Tropical Rainforst，是一种森林生态系统，是地球上抵抗力稳定性最高的生物群落……
从万科2016年12月首次提出热带雨林概念就明确有过注解：
1、 物种复杂多样，彼此之间生物链紧密关联、相互依赖、互相循环；
2、 自然形成，不设定生长方向，适用于新物种意外发生和进化；
3、 此消彼长，对抗力、稳定力最强，对外界变化可实现自我调节；
我们能清晰的看到一个完整的“热带雨林”生态梦想，纵向角度：从基础大数据的抓取到多维洞察研究客户需求的建模，以及从创新尝试到输出远景的好产品和好服务，横向切面，最重要的是客户价值的创造，围绕着功能与品质，产品性价比以及消费升级为导向数个维度；
说实话，相对于数周前参加龙湖的品牌发布会，两家TOP级房企的目标完全一致：
产品是容器，服务是延续！
而相对于万科生态的庞大和复杂，龙湖只有4个主航道和外加点心模式（创新试点），前者用时间和精力去打造一片森林，后者先种活一棵树再繁殖，各有各的特点。
“城乡建设与生活服务商”上海区域的系统化实践数据
还包括医养服务覆盖6个城市，3540张床位；物流仓储13个城市，可租面积330万平；
有意思的是万科通过对“火锅”这一中国人传统饮食消费研究情有独钟，在整个PPT里占有4个篇幅，从火锅种类到消费者性别年龄统计，从单一菜品（虾滑）100％的全覆盖率都有，某种意义上说，这代表着对客户细分需求模型的极致分析；
而这种通过高科技“脸部识别”系统对生活场景的抓取，类似于线上淘宝端口对于客户搜索数据的统计和分析，从而产生产品精准推送，唯一不同的是，后者推送的是单一的商品，而前者要提供服务的是你整个“生活”；
三、 “开发+运营”模式
前置型定位，对于传统房地产营销中心的再思考，这种把营销中心“培养”成社区服务中心的设想比较实用，想起桐乡翡翠天御的私宴厅了，体验营销+粘性培养的一个活生生落地的例子！
大一点，从一幢建筑到营造一个小型的商住办生态环境，以集约混合的形式把住宅、商业、办公、医疗、运动等各个要素进行整合；
通过租赁板块大数据对租客性别、个性类型、消费特征分析；租客类型第一星座天蝎座，难道天蝎座的人都相对偏爱租房子住吗？：）养老和教育数据的分析也相似，以万科随园深度对城市养老人群进行剖析；
再大一点，落地实践型区域项目，对于城市旧改的创新型研究；这种研究和实践，对于传统的开发企业来说，真当是吃力不讨好，但是随着城市发展，这样的实践很有价值，而且一旦成功，具有相当的技术壁垒；
想起上海城区范围内还是有一些未开发的大型地块，我想这些都是留给未来创新发展模式成熟后再启动的吧，所以按照这个模式，你应该能感觉到什么。
这是在万科眼里未来“万物互联”时代生活的场景与模式，看看一张图，但是仔细想想还是非常复杂的，而最关键的，还是“协同”二字；
商业印力，这个部分主要是介绍万科在商业开发领域的开发思考和运营，核心环节就是“微笑曲线”，从传统的B2B2C转变到以客户为中心的B2C2B模式，具体这篇文章里就不阐述了，需要的联系；
四、 活下去更要活得好
P：关于“活下去”
“人不能只跟自己相似的人在一起，你要跟不同的人去聊天，看看人家在做什么，为什么做？这样可以避免你一条路走到黑”——郁亮
郁亮：我们手里都有一杯水，水喝了一半，只有一半水的时候，有的人觉得还有半杯水可以喝，有的人认为只有半杯水了，得赶紧加水。所以对同样的事情，大家的看法就是会不一样啊。
万科始终是一种兢兢业业、如履薄冰的态度，把每一天都当成最后一天在活，即使日子好过的时候，你见过万科得意忘形吗？没有。其实很多优秀公司包括华为也是把“活下去”当成信条的。所以有的时候，我们看到半瓶水，就会有危机感。
“对于万科而言，每年的秋季例会，就是做战略检讨，一只脚站在过去，一只脚站在未来，梳理战略和业务。只不过今年这个时候我们认为需要收敛聚焦，过去太发散了，需要大家凝聚起来往一个方向走。我们行业有问题吗？行业没有什么大问题，但是现在做的东西和要求不一样。
比如说我们有一个基本结论，认为住房全面短缺的时代基本结束了，当然像上海、杭州等大城市住房可能还有一定短缺，但我们从整个全国范围来看，认为全面短缺时代基本结束。但是居住问题并没有得到真正解决，不平衡、不充分的问题还是很明显，比如说销售房子多，租赁住宅却很少。
再一个，从未来发展方向来看，人们所需要的东西，不只是房子本身，也需要房子里面的内容。有房子，但是没有合适的内容放进去，就是缺少围绕美好生活的服务。从这点讲，我们的行业还有相当大的发展空间，但是我们的赚钱方式不一样了。
以前卖房子，很多地方一平方米都是以万为单位，现在做很多生意，像物流等等，都是以几块钱，一毛钱、几分钱计算，这跟我们过去很不一样。
媒体的问题，总是离不开焦点，而郁亮的回答，轻松幽默却很明确，这是“家事”！
对于经常吃大鱼大肉的人来说，改吃干粮，这个需要适应，就是让他重新活一次。今年的秋季例会主题，本来就是我们自己内部的一个事情，没想过去影响他人。我们是那种喜欢让自己不舒服，但是不会让别人不舒服的公司。这次让别人不舒服了，该处分的我们都处分了。”
一个季度的沉默，传言成了现实——该处分的都处分了，而事情的起源其实就是万科对未来自己生存空间的重新“审视”；
P:媒体问，万科跟亚马逊一样每一天都当做最后一天的公司，如果真的明天是最后一天，您希望怎么过？台下瞬间一片哄堂大笑，大家都看着郁亮；
“我希望能够跑步，跑步迎接黎明”——郁亮
P:万科今年一直谈业务的聚焦和收敛，具体点呢？
我们做“城乡建设与生活服务商”，这是我们的方向，我们做的所有业务，向这个方向展开是对的，偏离这个方向是错误的。我们思考某个业务的时候，要考虑让这个业务能够做得好的最重要东西是什么？我们称之为“基本盘”，我们要梳理清楚各项业务各自的基本盘是什么，并聚焦收敛，不浪费精力。
其次，我们的业务管理行为，都聚焦在为我们产品买单的客户身上，聚焦在好产品、好服务上。如果可以持续为客户提供好产品、好服务，我们就可以过得好，这是我们的逻辑。包括我们的组织重建，事人匹配，都是要保持组织行为在方向上一致，才能保持竞争优势。
上海区域老大张海简短回答收敛与聚焦问题之后，郁亮在内部“矢量管理”问题上加上浓重一笔；
另外，今天衡量一个业务，如果只以财务上的概念，而不是从未来潜力、以及是否能够创造真实价值去衡量它，可能都是错的。
此外，城乡的“乡”的问题以及中国的城市化，意味着什么？第二阶段的城市化，一定是城市圈化，城市群化，都市圈化，包括现在国家地粤港澳大湾区、长三角一体化、跟重庆、西安、武汉等等区域中心等等。在第二阶段的城市化中，城市和乡村可能不是那么清晰划分的，围绕核心城市周边的乡，放在未来几年来看，都是都市圈化的部分。“乡”，不只是农村业务，它也是都市圈的一部分。如果中国“乡”的问题不放到城市化进程中去解决，不正视都市化的运用，是很难真正解决的。“乡”，不代表我们只做农村业务、农民业务。
P:万科6300亿的回款问题，又被媒体“制造”到了风口浪尖？而对于宝能大额减持后的深圳地铁大股东问题，股民肯定更关心；
郁亮：我觉得6300亿回款问题不大。6000亿到6300亿这个数字之间差距大吗？不大的。但是，我们所强调的重视现金流的理念得到了贯彻，每天大家都需要报告，今天回款做了什么工作，楼卖的怎么样，开盘有没有开好，钱有没有收到，客户的资料准备有没有加快等等，这些工作天天盯着，相信万科的销售回款率肯定是业内最高的之一。回款有个特点，每一天的回款都是下午3点以后才完成的，每个礼拜都是最后两天完成的，每个月到最后一个礼拜完成，每个季度到最后一个月完成。我老是想把它改得月度间均衡，季度间均衡，但是发现很难做到。但我们今年房子还卖的不错，6300亿基本可以完成。
第二，关于深圳地铁，很好啊！对我们支持很大，具体表现在五个字：积极、不干预。
目标还是目标，指标还是指标，对于这样一个公司来说，一手抓业务，寒冬里特别是现金流，另一手自然是公司治理，在这一点上，毫不含糊！
P：万科自己的最新定义是：“城乡建设与生活服务商”，抚仙湖这样的度假产品，是否会持续做，有什么规划？
郁亮：为什么我们来这里？其实祖国大好河山很多都在西部，到这边，感觉心胸很开阔。“开心”，心打开了就快乐。
万科做“城乡建设与生活服务商”，万科不做文旅，文化旅游和旅游度假是完全不同的概念，我们是做旅游度假产品，以开发为主。
我们认为未来度假一定会成为新的消费需求，大家买东西都买的差不多了之后干什么？就是出去旅游、度假。所以我们创造度假场景，这样的度假产品也会符合相当一部分的有度假需求的人，也能够协助把中西部建设好。所以我们会把它作为产品线对待。
之前一定看过我们杭州良渚文化村吧？其实，你也可看做我们是把良渚这样的产品复制到西部这边的壮美河山，明年还会在西昌开发，届时一起去看看，一定会喜欢。
对于一个有着庞大基数的消费群体来说，未来的好环境、好生态、好康养、好快乐这样的消费升级风口任何一家有远见的企业都不会放过，何况万科这样的企业，在大西南，四川、贵州、云南，持续布局一些数量小个体大的项目。
P:万科年末疯狂拿地问题，触及了敏感点，郁亮有些激动。
大家自己算一道数学题，维持万科现在的规模，需要多少地？销售额达到6000亿以后，需要多少相应的土地投资？万科虽然现在积极拿地和并购，但万科投资策略是聚焦核心都市圈。
在投资方面，万科不按一线城市、二线城市、三四线城市划分，关注的重点是粤港澳大湾区、长三角、京津冀等经济圈，当然也包括武汉、西安等中西部核心都市圈。万科的发展配合国家的战略，进一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外，万科的投资都会非常非常慎重。
拍地和并购并重，在这个阶段既能解决自己未来低位补仓的问题，也不至于在舆论的风口浪尖显山露水，收紧身形黑夜潜行的万科，务实低调，尽量保护着自己。
P:凛冬已至，最近大家都在聊楼市的冬天有多长，房企怎么过去？你怎么看？
郁亮：我把自己照顾好已经非常非常不容易了，所以我对别人怎样就不评说了，当然你也不要替我说。其实大家注意一下，2016年10月份人民日报发表了一个权威的访谈，说中国的经济走势是L型走势，而且这个走势不是一年两年，是官方非常正式的讲话，很多人对此不好好读，我们认真读了。当然，我们在做业务的时候，也是习惯性地把问题想的艰苦一些，困难一些，反正没有什么坏处。
如果你准备不足，反而会出问题。如果政策宽松，是好事，如果没有，你就等着政策改变？“房住不炒”是基本国策，“宽”跟“紧”可能略有波动，但是整体不会变。所以万科要按照自己的做法做下去，要有忧患意识。对别的公司我没有话可说，也不会说。我们要服务于大多数普通人，并深入下去。
整体的感觉，承压之下的房企都一样，而万科由于“居安思危”在做三件事：
1、 不抢不露：舍弃别人眼里在传统开发领域（区域）中的“鱼尾”，其实是指单一或则高地价项目；
2、 不贪不急：加大在生态系统模式下“数据、科技、绿色”推进，立足长远；
3、 不怕不惧：在区域选择、规模大小、生态布局多维角度下的低成本规模扩张；
登顶珠峰的王石，擅长马拉松的郁亮，前者代表的是企业排位高度，后者注重的是企业生命的长度，路漫漫其修远兮，吾将上下而求索！
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